翟烜/《京華時報》/20100914
昨天，北京新版《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》示范文本向社會公開征求意見。十一后，從簽訂購房合同開始，業主將作為甲方，委托開發商實施物業管理，直接參與到小區物業管理事務中。同時，在新版《北京市物業服務合同》中，首次明確提出，受聘的物業企業必須設立項目負責人，并在合同中明示其個人姓名及電話。
市住建委物業處副處長安世錦表示，在前期物業管理關系中，一改過去由開發商委托物業公司實施物業管理的模式，規定由購房人作為甲方來委托開發商實施物業管理；明確物業服務活動中當事人權利義務；實現了物業服務的菜單式選擇。另外在程序上，前期物業服務合同將采取新的簽約方式，將購房合同同步上傳至“北京房地產交易管理網”網上簽約系統一并簽訂。
關鍵詞·業主當甲方
>>現狀
開發商自己選物業質疑多
安世錦說，此次征求意見稿首先對合同主體關系做出了調整。目前，在業主簽訂購房合同前，已經由開發企業作為甲方通過招投標選定了物業，雖然前期物業費由開發商承擔，但業主并沒有參與其中。因此，物業公司、服務內容、價格都由開發商和物業公司兩方確定。
按照現在做法，開發企業招投標選物業公司，業主并不知道物業服務的內容、價格等關鍵信息，因此業主常常會提出質疑和不滿。
>>變化
業主當甲方知物業費詳情
十一后，在前期物業管理關系中，將一改開發建設單位委托物業服務企業實施物業管理的模式，由購房人作為甲方委托建設單位實施物業管理，建設單位作為乙方承擔前期物業服務責任，提供前期物業服務。
在程序上，購房人須在簽署購房合同的同時，簽署《北京市前期物業服務合同》，從而可以避免過去開發建設單位與物業服務企業之間的推諉扯皮?！侗本┦形飿I管理辦法》實施后，物業服務內容及價格須有專業的第三方評估，此時讓業主作為甲方，可以監督開發企業完成評估，并且從一開始就知道自己小區物業的服務內容和價格構成。“今后還能進行菜單式選擇。”安世錦說，今后還會出臺五星服務標準，業主可以根據自己的小區情況，針對不同部分的需求，確定服務內容和價格。她舉例說，一個小區的綠地為二級標準，那么綠地就沒必要選擇五星級服務內容和價格。
■合同解讀
關鍵詞·設物業項目負責人
>>現狀
小區出問題解決較困難
安世錦說，目前的《北京市物業服務合同》中并沒有設立物業項目負責人的要求，導致小區出現情況后，業主尋求幫助和解決問題相對比較困難。通常出現找不到具體負責人解決，各部門出現扯皮的情況。
>>變化
設項目負責人公布電話
十一后，按照新的《北京市物業服務合同》中規定，物業企業必須設立項目負責人，并且在合同中明示其個人姓名及電話。設立項目負責人之后，權責明晰，業主也有了針對性，項目負責人將作為小區物業的代表，統籌好整個小區的管理工作。
另外，在新合同中，要求物業公司必須妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息，不得將業主個人信息用于物業管理活動之外的其他用途；不得擅自占用本物業管理區域內的共用部分或擅自改變其使用用途。
關鍵詞·物業費
超額物業費業主可拒繳
安世錦介紹，十一后北京將推行“業主一卡通”，物業費的繳納將實行雙制約制度。她解釋說，對于前期物業費的標準，此次規定，必須根據隨機抽取第三方中立的物業服務評估監理機構，由其出具的物業費評估報告來確定物業費標準。之后開發企業可以自己組織實施前期物業服務，或聘請物業企業服務。同時業主須向“業主一卡通”內繳納不少于12個月的經評估確定的物業費。物業費由金融機構直接劃轉。
上周，市住建委發布的物業管理辦法實施細則針對前期物業交接還明確提出，在4種交接查驗不順利的情況下，開發企業或物業公司只要提供證明，金融機構也可以劃轉已經繳納的物業費。業主托辭不交物業費也是不行的。
不過，開發商如果違反約定擅自提高物業費標準，業主就超額部分有權拒絕繳納。
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2010/9/14 8:45:00