崔建棟 吳飛 葛恩澤/《新聞晨報》/20100602
近日，經過數年醞釀、幾經易稿的“新版”《北京市物業管理辦法》正式出臺，并定于今年10月1日施行。其中明確，物業擅停服務將遭巨額罰款、小區車位租金提高需經業主協商、物業不得以欠費為由停水斷電等。業內專家表示，這份新《辦法》中許多大膽創新的做法，或將化解現在許多小區物業和業主之間的糾紛。記者昨天從上海市人大常委會了解到，《上海市住宅物業管理規定》（修改）已被列入本市2010年立法計劃的正式項目。目前具體修改內容還在醞釀當中，預計下半年將提交市人大常委會進行審議。
北京新規·亮點
開發商承擔前期物業費
新《北京市物業管理辦法》最引人矚目的是新增“前期物業管理”部分，其中規定，“建設單位承擔前期物業服務責任”，這也意味著，在業主大會成立之前，或者在業主大會籌備組成立3個月之內，業主不用承擔物業費，開發商不僅要支付期間的所有物業費，同時也要把設施設備管理、物業資質審核、物業人員管理等都具體承擔起來，而且所有的服務承諾事項都要落實在前期物業服務合同之中。購房人在同開發商簽訂購房合同時，前期物業服務合同也應當作為購房合同附件出現。
●本市現狀
對此，上海市物業管理行業協會副秘書長許玉彪認為，上海目前區分所有權的意識較強，產權明確，所以既然房屋的產權到了業主手里，那么物業管理費從本行業角度而言自然是由業主支付的。許玉彪強調，北京的措施是為了鼓勵小區積極成立業主大會，而上海則比較成熟。據不完全統計，在本市1萬余個小區中，成立業主大會的至少有8000多個。“如果上海也出臺相應措施，激勵作用可能不大。”許玉彪說。
車位租金提高須與業主先協商
在北京的新《辦法》中，首次制定專門條款，規定車庫使用要優先滿足業主需求：小區車位不得出售給非業主；開發商如果要出租這些車位，也得先滿足業主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月；如果開發商中途想要調高車位租金，也得先與全體業主協商。
●本市現狀
目前，本市小區車位租金價格主要由開發商決定，但必須通過物價部門的審核通過，并不需要與業主協商。大邦律師事務所律師張黔林認為，北京新規中“調高車位租金先與全體業主協商”的意愿很好，但是實際操作時的效果恐怕令人擔憂。“如果不出臺細則，協商過程可能將流于形式。”
物業擅停服務最高罰10萬
業主與物業的關系如同主人與管家，但近年來，不少管家卻屢屢“耍性子”為難主人，如不少入不敷出的物業公司會耍出“拋盤”本領，撤離小區，使得原先的保潔、保安、維修服務陷入僵局，嚴重影響居民的日常生活。也有一些物業因業主拖欠物業費而利用工作便利斷水斷電，在小區中產生極不好的影響。根據北京的新《辦法》，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。而物業更不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制供水、供電、供氣、通信等專業服務。
●本市現狀
許玉彪表示，上海目前還沒有明確規定物業擅自停止服務的處罰方法。發生這種情況，一般是由房管部門的辦事處進行管理，主要還是協調。也出現過罰款的情況，不過不像北京這樣會罰到10萬元那么高。如果物業停止服務，那么業主維護權益要向法院提起訴訟。
新老物業“強走強留”將遭罰款
2008年，上海徐匯區一小區業委會改聘了物業公司，結果老物業“嚴防死守”不讓新物業進入，新物業則態度強硬。雙方僵持數日，甚至演變成了拳打腳踢。不過今年10月1日后，北京市小區的新老物業矛盾將有法可解，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，逾期可處10萬元罰款；新物業服務企業強行接管的，可處1萬元以上10萬元以下罰款。
●本市現狀
許玉彪表示，上海也發生過老物業與新物業強行交接的情況。不過這種事并沒有明確規定說明如何處理，一般是由房管部門在行政上進行協調，嚴重的情況下會罰款，但應該沒出現過最高10萬的。他認為，本市要解決這樣的矛盾，還是要到法院以合同糾紛的案件提出訴訟。
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2010/6/2 10:42:00