北京：市物業協會今年將按季度公布物業成本造價

翟烜/《京華時報》/20100208

    物業企業成本造價不公開、不透明，是業主對物業費產生疑義的重要原因。市住建委副主任張農科昨天表示，今年，北京市物業協會將按季度公布物業成本造價，幫業主測算物業費額度是否合理。

　　張農科表示，今年將組織定期公布物業服務成本定額造價，定期公布物業服務過程中所涉及的人工、物料、能耗等成本細目和價格標準。此舉在約束物業企業虛高收費的同時，也能讓業主更放心地交納物業費。將要公布的物業費明細中，會細化到不同區域的人工成本、不同品牌設施的維護費用以及不同維護方法的費用成本，甚至是一天打掃兩次衛生和打掃四次衛生的不同成本。因各小區（大廈）存在差異，公布的將是各區縣的均價，包括水價等各項細化價格。

　　據悉，這項工作已形成初步方案，并進行了試采集。

　　同時，今年本市將從新項目開始，引入第三方機構測算物業費初始價格，并將價格形成機制在售樓處公示。張農科透露，目前該機制已經進入實操模擬階段，一旦成熟將擇機推開。

　　專家觀點

　　“物業監理”測評價格最可信

　　“物業費最終應該由市場說了算。”物業管理專家舒可心說，公布物業成本的關鍵是誰來公布。物業協會公布的價格是否具有公信力，值得商榷。“不過這是一個好的開始。”舒可心認為，現在的業主更多的疑惑是物業費以及差額部分到底用在了什么地方，是被物業公司占有了？還是用在了維護自己的小區設備上？這就需要專業機構進行測評，所以政府更應該建立市場評估機構，讓市場評估機構測算不同小區的物業費用是否合理。

　　舒可心說，他非常支持市住建委提出的建立第三方機構的政策。將來應該由類似物業監理的第三方，幫助業主測算物業費，它們才是最具公信力的機構。因為如果第三方只站在物業一方，就會被業主拋棄，若只替業主說話，物業公司也不會接受。因此，第三方要想生存，就必須做到中立和專業。不過這需要一個過程，至少需要三到五年的時間，所以現在政府出臺公布物業費成本，絕對是一個好的開始。

　　其他措施

　　物業評星將直播

　　市住建委物業處處長于良說，今年本市還將舉行“物業評星”活動。

　　在去年的基礎上，今年的物業評星將進行直播，讓所有關心物業的業主們，第一時間看到參評物業與業主“針鋒相對”的現場。同時，此次考評將聘請亞太區的物業專家參評，并逐步采用國際通行標準考評，實現與香港等先進地區物業服務標準互認。

　　物業交接標準年內出

　　張農科表示，今年將加快制定物業項目交接技術導則。以小區共用部位交接查驗為重點，明確劃分前期開發與后期管理的責任，在交接查驗中解決好前期開發遺留問題，避免物業企業代人受過。該標準已在試用，通過了專家論證，今年將以北京市地方標準的形式發布實施。各區縣和各物業企業都需按該規范進行物業項目交接工作。

　　物業等級標準將細化

　　本市還將盡快完善物業服務等級規范體系，制定技術標準。目前本市已制定下發了一、二、三級物業服務等級規范。今年，還要制定四級、五級服務規范。在服務規范形成體系的基礎上，將服務規范進一步細化成為技術標準，用定時定量標注的方式明確具體的服務內容及標準，減少理解上的歧義和實施中的偏差。