山東：住宅維修基金新政5月實施

王善龍/《山東商報》/20100128

　　今年五月一日起，山東的住宅維修基金新政將正式實施。昨日在公布的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》中記者發現，新辦法對商品住宅專項維修資金的交存標準等九大方面做出了調整，也將沿用了十余年之久的維修基金更名為住宅專項維修資金。
　　名稱之變：“基金”改叫“資金”

　　范圍之變：“大修”改叫“維修”

　　1998年，我國建立維修基金制度，根據國家起初的設計，只動用維修基金增值部分實施共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。隨著經濟的發展，物價水平的提高，僅僅依靠增值部分維修房屋已不現實。2008年2月1日實施的《住宅專項維修資金管理辦法》把“維修基金”改為“維修資金”。

　　此次新《辦法》中，將過去的“維修基金”變為“維修資金”，一字之差決定了管理方式的重大調整。

　　原《辦法》中的維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。

　　新《辦法》所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　從“大修”變為“維修”，范圍擴大，門檻降低。物業服務合同約定以外的共用部位、共用設施設備的大小維修都可使用維修資金。

　　增值之變：維修資金可購買國債

　　新辦法規定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發行的國債，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。但利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意。除本辦法規定的使用范圍外，不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、證券、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　費率之變：“3%”變“5%-8%”

　　商品房維修資金標準也發生調整，變為每平方米造價的5％至8％。新辦法規定，商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％?？h級以上地方人民政府物業主管部門應當根據當地實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

　　管理之變：鼓勵業主自主管理

　　原辦法對業主委員會如何管理資金并未做出詳細規定，新辦法對其進行了細化。新辦法規定，實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責住宅專項維修資金的日常管理。

　　原辦法中并未對住宅專項維修資金支出如何分攤進行詳細規定，新辦法則對這一內容進行了明確。新辦法規定，住宅專項維修資金的支出由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。已出售公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，已出售公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　補建之變：未建小區要補建

　　新辦法明確規定了4類費用不得從住宅專項維修資金中列支，包括：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。商品住宅已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。本辦法施行前已出售的公有住房，業主可以按照當時房改成本價的2％的比例補交，也可以根據購房面積，按照每年1-3元/平方米向物業服務企業交納住宅專項維修資金。

　　此外，新辦法還規定，維修資金管理機構、業主委員會和公有住房售房單位，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的余額，發生列支的項目、費用和分攤情況，以及其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　住宅專項維修資金將建立查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。