石家莊：市房地產行業協會主辦召開“小區物權專題座談會”

王亞楠/《河北青年報》/20090510

　　小院、平臺歸屬權引發爭議，對講門、電梯的歸屬成爭論焦點

　　會議透露《物業管理條例》修訂時，入住先交物業費將有條件限制

　　“一樓小院和樓頂平臺是歸單個業主所有還是全體業主共有？”“樓宇對講門、電梯又是如何歸屬，維修時是否能啟用公共維修資金？”昨日，由石家莊市房地產行業協會主辦，銀河房產網、新業律師事務所組織的“小區物權專題座談會”召開，石家莊市多家相關政府部門、房地產及物業公司人士就上述小區物權的歸屬及爭議較多的問題進行熱議。

　　會后，相關的立法建議將報石家莊市政府法制辦，為石家莊“三年大變樣”獻計獻策。

　　熱議一：小院、平臺歸屬權

　　有業內人士認為，只有在規劃時明確了小院歸屬，才可以屬于該業主，否則屬于全體業主。

　　買房送平臺或小院，這是開發商在銷售樓盤時經常愛打的一個廣告詞。不過，小院和平臺是否真的能歸屬個人呢？

　　“根據相關規定，只有在規劃時明確了小院歸屬，才可以屬于該業主，否則這個物權是屬于全體業主的，因為法定的物權任何人都沒有處分權。”河北新業律師事務所主任張霄云表示。而樓頂平臺，它不是單元產權，所以是不記入房屋所有權登記。但按照《物權法》有關規定，私有小院是可以進行土地登記的。

　　“樓頂平臺沒有在建筑面積之內，應該是本樓全體業主共有。一樓小院是大家的地，不能劃歸于某一個專用部分，應該是全體業主共有。”恒輝物業總經理羅輝說。

　　熱議二：對講門、電梯歸屬權

　　會上多數人認為，對講門、電梯的物權應誰受益誰分攤費用。

　　樓宇對講門和電梯是屬于全體業主，還是屬于單元樓的全體業主，在現實生活中有很大爭議。這也成為座談會熱議的焦點。

　　“我認為電梯、對講門是本單元使用就歸本單元所屬。”羅輝說。而張霄云則認為，電梯、對講門在公攤面積范圍內，都屬于公攤。

　　石家莊市物業協會副秘書長劉明也表示，既然公攤了就是業主共有。但是首先要明確，公攤的是面積而不是設備。比如小區里有十部電梯壞了，但是有20棟樓，要用小區整個維修基金為個別樓修電梯，其他業主肯定有異議。

　　 冀興物業總經理李世民認為，如果按公攤劃分，不利于物業公司運作。因為這個單元電梯壞了，讓別的單元公攤很難實現。

　　熱議三：車庫、車位歸屬權

　　如果車位占用的是道路或綠地，就不應該歸業主個人。

　　車庫、車位的受益、使用問題也在座談會上引發眾多爭議。

　　石家莊市房管局市場交易處副處長張子峰提出，規劃給個人的車庫、車位，可出租或出售。如果車位占用的是道路或綠地，就不應該歸業主個人。

　　張霄云認為，車庫屬于單獨登記的產權單位，規劃的車位和車庫由開發商處置沒有問題。

　　物業預收費將有限制條件

　　《物業管理條例》修訂時將在移交環節對開發公司提出更多要求。

　　無論入住條件達不達標，不預付物業費就不給業主發住房鑰匙，這種行業潛規則非常普遍。這一方式今后將有條件限制了。

　　 在座談會上，石家莊市房管局物業管理處處長趙工透露，下一步《物業管理條例》修訂時，準備把移交環節加入進來，對開發公司提出更多的要求。如現在居民一入住，物業公司就要收一年的物業管理費，這樣不合理。修訂后，業主入住新房后，如果開發商沒有達到最基本的入住條件，所有發生的物業管理費用都由開發商承擔。

　　新聞內存

　　如何區分小區公攤

　　公攤關系業主切身利益，小區中哪些屬于公攤，哪些不屬于公攤？昨日的座談會上，石家莊市測繪所副所長李靜對如何區分小區公攤給出了解釋。她表示，一般進行面積分攤時是以幢為單位進行的。屬于公攤的包括縱向的交通，如樓電梯，平行的過道，以及設備間。如果一些設備用房只為一幢樓服務，那就在這一幢樓進行公攤。車庫、自行車庫、獨立使用的地下室、管理用房、設備用房等不列入公攤。