《公元物業管理文摘》（第23期）

【法規動態】  ——銀川：物業費指導價今起實施

             ——浙江：激辯《省物業管理條例》立法聽證會

【行業要聞】  ——深圳：物業管理企業資質年檢今起開展

             ——上海：探索“預見性物業管理”

             ——寧夏：尚無一級資質物業企業

             ——西安：物管悄然進入業主時代

             ——六安：物業管理年會召開

             ——樂山：物業管理公司生存環境調查

             ——銀川：公有物業何時實現零虧損

             ——廈門：物業費如何收　請提意見

【數據說話】  ——上海住宅物業管理覆蓋率達97%

【物管采風】  ——天津近萬業主給“管家”打分

【學習平臺】  ——業主需求資源的經營

【業主之聲】  ——小區若開放 業主權益怎保護

【自由論壇】  ——如何做好物業管理顧問

【法規動態】

銀川：物業費指導價今起實施

（方海鷹/寧夏網/20060301）

從今天起，銀川市普通住宅小區物業服務收費實行政府指導價，政府同時出臺《銀川市普通住宅物業服務實行政府指導價的實施管理辦法》?！掇k法》規定，普通住宅小區公共性物業服務、交通工具泊位費、看管費實行政府指導價，而公辦代理服務和特約服務以及非普通住宅小區公共性服務收費實行市場調節價。

浙江：激辯《省物業管理條例》立法聽證會

（徐曉峰 洪媛/浙江在線/20060301）

近日，《浙江省物業管理條例(草案)》立法聽證會在杭州召開，這是浙江省人大常委會有史以來舉行的第三次立法聽證會。針對“業主移交水電設施產權”、“裝修是否需行政許可”、“不參加投票視為贊同結果”等問題，來自杭州、寧波、金華、紹興等地的16位聽證陳述人在會上就上述三大焦點問題各持己見展開激辯。

【行業要聞】

深圳：物業管理企業資質年檢今起開展

（彭森/《深圳晚報》/20060310）

為期一個月的2006年度全市物業管理企業資質年檢工作今起開展。年檢目的是檢查企業是否達到相應級別的條件以及是否有違規行為。市國土資源和房產管理局在下發各物業管理企業的通知中指出，物業服務合同終止時，物業管理企業不按規定退出并移交物業管理用房和有關資料的，年審為不合格，并注銷其資質證書。

上海：探索“預見性物業管理”

（梁文匯/《 東方早報》/20060310）

預見性管理，就是指對物業管理中可能存在的未來危機，先做一種預見，將其形成一個系統。上海東湖物業管理公司項目總經理賀原認為，如果把許多日常案例整理成為一種系統，將對今后的物業管理產生很大的幫助，這就是預見性管理系統。特別是以高端客戶作為服務對象的物業公司，其預見性對物業管理尤為重要。

寧夏：尚無一級資質物業企業

（馬騁/《寧夏日報》/20060306）

物業管理在寧夏發展迅速，截至目前全區已有200多家物業管理企業。但記者從相關部門了解到，由于不少物業管理企業存在規模小、經濟實力差、管理不規范等問題，導致寧夏目前還沒有一家一級資質物業管理企業。業內人士指出，目前國內已出現跨省區的物業集團。對于區內企業來說，如能盡早具備一級資質，將在日益激烈的市場競爭中占據有利地位。

西安：物管悄然進入業主時代

（《三秦都市報》/20060302）

之所以說西安的物業管理已經進入了“業主時代”，主要原因是現在的西安物管業發展以業主為中心呈現出了兩個典型特征：其一，業主參與物業管理的積極性提高；其二，業主對物業管理的要求也越來越高，有時還非?？量?。與此相對應的邏輯結果是，物業管理企業的經營風險和壓力不斷增大，物業管理基層工作人員的專業素質和服務技能面臨極大考驗。

六安：物業管理年會召開

（佚名/《皖西日報》/20060308）

近日召開的全市物業管理工作會議要求今年著力抓好9個方面的工作。一是完善物業管理政策體系，二是加大宣傳力度；提高全社會物管意識；三是開展“創建市示范住宅小區”活動；四是創造良好發展環境；五是加強培訓；六是強化行業監管；七是加強業主大會指導工作；八是嚴格前期物業管理企業選聘審批工作；九是著力推進物業管理市場化。

樂山：物業管理公司生存環境調查

（冬梅/《樂山晚報》/20060307）

起步晚、起點低、發展快、問題多，是對當今樂山物業管理的高度概括。樂山的物業管理公司多數是本土公司，管理水平和人員素質良莠不齊，物業服務標準不統一，物業管理各方的主體法律意識還較淡薄。這些都制約著樂山物業管理的發展。然而，最近有業內人士指出，樂山物業管理比較突出的就是缺乏完備的法律支持，開發商與物業公司的關系不清等。

銀川：公有物業何時實現零虧損

（馬騁/寧夏網/20060301）

記者近日了解到，銀川市幾家房管所主管的物業公司連年虧損。房管所人士表示，目前最主要的問題在于物業公司與房管所的身份劃分不明確。物業公司人士則認為，收費難是目前導致虧損的主要問題。一位專業人士指出，要想徹底解決虧損問題，就必須實現房管所和物業公司的法企分開，讓物業公司完全以市場化的方式經營，才能實現物業公司零虧損目標。

　廈門：物業費如何收　請提意見

（《東南快報》/20060305）

廈門首次就物業管理服務收費向市民征集意見。廈門有關部門認為，現在，人們對物業服務需求呈現多樣性，現有物業服務管理模式不能滿足多樣性需要，而不同物業的硬件設施、服務內容、服務標準、環境和設施的維護養護等因素也不盡相同，需要制定相應的服務等級，建立相對應的收費標準的基準價格及浮動幅度。

【數據說話】

上海住宅物業管理覆蓋率達97%

（《住宅與房地產·物業管理》/20051215）

上海共有各類物業建筑面積5.4億平方米，其中住宅類物業3.4億平方米。住宅物業中實施物業管理的達3.3億平方米，覆蓋率97%。經工商登記的取得物業管理企業資質證書的有2858家，其中一級27家，二級151家，三級2174家，三級暫定506家，全市共有住宅小區8148個，成立業委會的有5238個。物業管理從業人員15.3萬人。

【物管采風】

天津近萬業主給“管家”打分

（劉英潮/《今晚報》/20060307）

由今晚傳媒集團、天津市國土房管局等單位主辦的“業主最滿意物業管理企業”評選活動引起社會廣泛關注。共有82484名居民參與了網絡投票、9662名業主通過郵寄的方式投票打分、活動隨機抽取了44個項目入戶調查870戶業主。許多企業表示，本次活動對今后完善服務措施、提高服務質量、加強與業主的溝通等起到積極的促進作用。

【學習平臺】

業主需求資源的經營

（王荷/《住宅與房地產·物業管理》）

業主擁有極其豐富的資源，如物業、社會關系、知識和各種層次各種內容的需求，等等。這里主要談談業主需求資源的經營。

一、社區商業經營。社區商業經營項目十分豐富，而且它擁有穩定的客源。但是物業企業在進行商業經營必須堅守物業管理為主業，不能因經營商業而對物業服務有任何損害。首先要關注的是建立企業統一的商業組織，切忌由各管理處單獨操作。其次是詳細準確的調研了解社區內以周邊同類型商業的基本狀況，對他人已經經營成熟且較有實力的項目則需謹慎介入。一般情況下，以小區為中心半徑500米左右為服務范圍。第三，選擇項目可遵循以下原則：日常生活類優先、消費周期短的優先、易損易耗品優先、有事特色項目優先、中介服務項目優先，當然最根本的是消費者需求優先。

大型小區因為人多，其商業經營最有潛力。一些高檔社區因為收入高，其消費能力也很強。另外，有些不是高檔社區且人數也不多，但位于城市規劃的商圈之內，能夠輻射周邊很多消費者，這類小區的商業經營也十分有價值。

二、社區網絡與電子商務。物業管理作為社區的管理和服務提供方，完全可以利用社區網絡系統達到服務和商業目的。物業管理與消費者之間距離近，而且在誠信方面有先天的優勢。物業管理經營電子商務，必須保護業主的消費利益。一旦出現交易風險，那么業主將把交易風險與物業管理聯系起來。如果暫時無法建立社區電子商務網絡，物業企業也可先行參與社會電子商務的配送業務。

【業主之聲】

小區若開放 業主權益怎保護

（余姝 李宜航 崔朝陽 嚴麗梅 尹安學/金洋網/20060305）

記者近日見到全國政協委員彭磷基提交的一份關于廢止廣州市“小區道路禁封閉”規定提案。提案分析了這項規定將帶來的四大弊端。首先會加大社會治安的壓力。其次侵犯了小區業主的合法權利。因為小區內的設施設備就是小區業主共同的私人財產。第三，此舉還涉及小區開放所增加的管理費、公共設施的維修費該由誰承擔的問題。最后這項規定還將導致小區生活環境受影響。小區開放很容易帶來噪音、垃圾、廢氣等一系列環境污染問題。

【自由論壇】

如何做好物業管理顧問

(余紹元/搜房網)

房地產企業請物業管理顧問目的多是有二，一是借助名牌物業管理企業的品牌，幫助銷售；二是不熟悉物業管理業務，希望通過顧問帶來一些幫助，為業主提供優質的管理服務。因此，要想做好真正的物業管理顧問，必須重視以下幾個方面的工作：

一、顧問和合作單位企業文化要有效融合。要加強物業管理顧問的包容性，改變顧問是為別人提供服務的想法，我們在為合作單位提供服務的同時，也是自身管理水平不斷提升的過程，雙方在互相學習的過程中，企業文化能得以交融，管理水平也能得以提高。

二、輸送精通項目管理、熟悉企業管理的人才駐場。從目前顧問市場的情況來看，大部分企業是在起步階段來聘請顧問的，往往剛開始時是單項目操作，隨著企業的壯大和發展逐步演變到多項目操作的，這就要求顧問方顧問方應充分考慮合作單位的實際情況，要有為合作單位著想的服務理念。

三、流程和顧問方案必須是度身訂造的。顧問方應在深入研究合作單位的企業理念、經營目標、客戶群體、管理現狀、團隊狀況、項目具體情況等整個管理系統方方面面的情況后，量體裁衣、度身訂造，根據合作單位的實際情況，進行整體的物業管理服務策劃，應從物業管理的前期介入，直至物業管理的現場正常運作期間，乃至顧問撤離現場后的后期指導和支持等，涵蓋各個環節的整套的物業管理服務方案，并隨著物業管理顧問的深入開展，以及合作單位的執行情況持續調整和完善，以確保顧問效果。

【案例選編】

客戶遇到特殊困難怎么辦

(中國物業管理信息網)

一天下午剛上班，世紀寶鼎A座14層剛剛入住的業主找到某物業管理分公司，詢問關于電話過戶的事情。業主是一位六十多歲的朝鮮族老太太，兒女在國外工作，普通話說得不太好?？蛻舴罩行牡墓ぷ魅藛T請老人先坐下，倒了一杯水，請她不要著急慢慢講(問好、請坐、再敬茶，標準的接待程序)。老人說了好一陣兒，才把事情說清楚：她家的電話是入伙時從開發商那買來的，所以牽扯到過戶問題，但不知道過戶手續怎樣辦，還有到哪兒去辦。

工作人員明白了老人的意思后，耐心地作出解答，并告訴她：”過戶需要戶主的身份證原件和105元錢的過戶手續費，在北辰購物中心斜對面的電信局辦理。”(物業管理人員應當熟悉與客戶日常生活密切相關的事務的辦理部門以及辦理程序，這樣才能當好他們的管家和顧問。)聽完后，老人面露難色。老人瘦弱的身體和語言上的不便，自己去辦理確實會有一定的困難。想到這點，工作人員用征詢的口吻跟老人說：”您把身份證給我，我幫您辦怎么樣?”老人聽到后非常高興，放心的把證件留了下來。

第二天中午休息時間，這位工作人員幫助老人辦理了過戶手續。當將過戶證明文件和發票送到業主家時(受客戶之托代為辦理涉及財物的事情，要注意交接清楚，以免過后引起不必要的糾紛)，業主十分感激地說：“太謝謝你們物業公司了，不然我真不知什么時侯能辦成，太感謝了。”

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