云子 /《住宅與房地產·物業管理》/ 2006年9月號
朱江，公元物業董事長兼總經理，中國物業管理協會常務理事，深圳市物業管理協會副會長、專業技術委員會主任。哈爾濱工業大學通信學士，中國人民大學財政碩士，曾任北京大學講師、深圳市金地物業管理有限公司董事長兼總經理。
思帝鄉·物管抒懷
物業游
豪情沖霄九
中原逐鹿公元競風流
此生鐘情物管
上下求
殫心催華發
豈為羞
這是朱江對物業管理事業的熱血表白。朱江何許人也？深圳市公元物業管理有限公司（本文簡稱“公元物業”）董事長兼總經理。如果僅從朱江抒懷的這首詞來看，可能有人會認為他是一個激情洋溢且極愛張揚的人。而事實上，所有初識朱江的人，都對其有一個共同的評價：沉穩平和、儒雅淡泊。只有真正走近朱江，真正聆聽過其心靈聲音的人，才能體會到他對物業管理熾烈、深沉的熱愛之情。也只有真正懂得朱江的人，才會發現他其實是位被理性掩飾了的典型的理想主義者，他的骨子里更深藏著一股清高之氣。
朱江崇尚的是自由思想、平等與尊重，用一位業界老總評價他的話說，他的身上最為缺少的，就是商人應有的“壞品質”。朱江到物業管理行業之前，除了曾在北京大學執教，還曾做過期貨經紀、企業購并和外貿業務等。但過往職業經歷對于朱江來說，不過是走了一個又一個過場，一直以來，他都在苦苦尋覓一個真正屬于自己的獨立的舞臺。直到有一天，命運之神把他推到了物業管理這一屢被人們詬病的行業，朱江猛然發現，自己竟如癡如狂地愛上了這個行業。從此，他就再也沒有停止過為了物業管理而“上下求索”。他在物業管理中所扮演的角色，也不再僅僅是一位企業統帥，更像是一位“思想者”。
“思想者”語錄一：物業管理靠的就是管理！
朱江真正接觸物業管理的這一天，是2002年1月20日。之所以記得如此清楚，是因為他是這一天被通知到深圳金地物業擔任董事長的，而此前他更有意去上海發展。剛到金地物業時，朱江感覺很茫然，“常常坐在辦公室望著天花板發呆，對物業管理找不到感覺，也興奮不起來。” 這種狀態大約持續了二十天左右，朱江說自己內心仿佛突然被什么東西重重觸動了一下，有種亮光一閃、豁然開朗的感覺——他開始興奮起來了，“這種興奮一直持續到今天”。
對曾在高校執教五年、長于邏輯思維的朱江來說，他對物業管理來了“感覺”，顯然不是出于沖動或盲目，而是因為他意識到：一，物業管理資金投入有限，管理項目有開辦費、顧問項目有預付款；二，物業管理技術難度有限，有普通的知識、邏輯和經驗就足以掌握；三，物業管理競爭強度有限，尚無體制、服務和發展戰略到位的企業；四，物業管理擴張空間無限，增長快于房地產、房地產增長快于國民經濟。有了這幾點，朱江的感覺是自己有了大施拳腳的空間了。
“物業管理靠的是高性價比服務模式，能夠把緊預算約束下的資源投入轉換成有市場競爭優勢的服務；靠的是規?？刂颇芰?，能夠確保越來越多的項目的品質和成本處于受控狀態；靠的是制度化改進機制，能夠周而復始不斷升級物業管理的各個方面。”在朱江的眼里，物業管理靠的就是管理，“管理就是物業管理企業大廈的地基。地基越深，大廈就可以建得越高。”他要在勞動密集型行業中建設管理密集型企業。而對管理，朱江充滿了自信，也充滿了作為一個中國人的自豪：“歷史早就證明了中國人是有管理智慧的……想想那些一兩千年前的封建王朝，幾百萬平方公里的版圖，幾千萬人口，依靠冷兵器和馬車、驛站、烽火臺，居然能夠統治幾百年……我們中國人的管理智慧長期以來被低估了！”
朱江認為自己最為擅長的就是管理，他不會低估自己的管理智慧與能力。“當企業能管好20個項目時，可以問自己能不能管好50個？而當企業已經能管好今天無法想象的500個項目時，企業還可以問問自己能不能管好1000個項目？10000個項目？……像物業管理這樣能夠讓人有無窮想象空間、可以不斷挑戰自我的行業并不多！”——朱江把物業管理當成了他攻城掠地、征服天下的現代和平版。這就是朱江愛上這個行業，并一直對其情有獨鐘的根由。
“思想者”語錄二：現在物業管理只有大排檔、茶餐廳，還沒出現麥當勞！
朱江“入道”不久，尤其是對行業有所了解之后，他得出了一個結論：中國物業管理企業根本不應該是現在這種做法與活法。“現在物業管理只有大排檔、茶餐廳，還沒出現麥當勞！”朱江之所以這樣說，是因為他認為，中國的物業管理企業根本缺乏宏觀思維，不注重業務支持體系的不斷建設，也不注重規?？刂颇芰Φ某掷m提高。
在朱江的構想中，這個能夠支撐業務規模不斷擴大的體系就像一條能傳送豐富養分的藤，而管理處則是藤上的瓜。物業管理企業工作的直接目標是瓜的質量，而核心目標應該是藤的能力。單個管理處的優質服務對物業管理企業的成功來說是必要的，但遠不充分。“麥當勞真正偉大的，不是某個餐廳的S.Q.C，（英文“服務”，“優質”，“清潔”的第一個字母）而是確保3萬多家麥當勞餐廳都做到S.Q.C的那套業務支持與控制體系。” 朱江看到了物業管理項目與麥當勞餐廳相比的非標準化特點，他要打造的是“多選項、模板化、能適應越來越多項目類型的管理服務體系”，是專業化、規?；?、品牌化的自主進化聚合體。
然而，朱江的這一構想并沒來得及在金地物業實施。2005年，由于金地物業戰略調整，朱江離開了金地物業，加盟到公元物業。此事成了當年物業管理行業一大轟動性的新聞事件。對于這一戰略調整，朱江的遺憾之情自不必說。但他在短暫的情緒修復后，開始把精力完全投入到公元物業這個平臺上。朱江稱自己并不適合創業，而更適合在一個基礎不錯的平臺上去進一步提升，雖然公元物業的平臺同金地物業相比還是有不小差距，但由于沒有了體制的束縛，且公元物業是在金地物業的管理體系和人才團隊基礎上高起點組建起來的，朱江很快意識到這才是他理想中的平臺，他感到了前所未有的輕松與踏實。朱江開始籌劃著要在公元物業完成他在金地物業未完之夢——打造物業管理行業的麥當勞！
“思想者”語錄三：物業管理企業要想勝出，需要掌握關鍵點！朱江的思維從來都是系統與縝密的，他的任何設想都環環相扣，而運用到實踐中，則步步為營。同樣，“打造物業管理行業的麥當勞”并非只是朱江說說而已，其實，在他的心中，早已規劃好了清晰的路徑圖：
路徑一：為客戶提供服務的性價比優于同行。朱江深知，物業管理的終端服務決定了客戶的評價和市場的反應。如果公元物業服務的性價比不能領先于其他同行，那么，他的所有計劃都只是紙上談兵。而要做到這一點，通過流程實行品質控制和成本控制最為關鍵。
路徑二：建設好規?？刂企w系以支撐越來越多的項目。朱江之所以要預先建立規控體系，主要是為了避免項目增多之后，出現混亂局面。他認為，這是一個企業的核心所在，這也是他目前正在做的核心工作。
路徑三：激勵一支專業敬業的精英團隊。在朱江看來，一流的事業必須要一流的人才去做，如何吸引優秀人才？如何使他們心甘情愿留下？這對企業來說，顯然是一大難題。而朱江的思路與做法是：
一是營造平等、尊重、快樂的工作氛圍。朱江在企業中倡導的是“快樂工作每一天”，而現在的公元物業的工作氛圍，是朱江最為滿意與欣喜的。“盡管公元物業目前要去遠航，壓力可想而知，但這條船上的每一個人都保持著積極、樂觀的心態。”朱江深知，越是有事業心的人，對平等、尊重的需求越高。因此，在人際管理上，他強調的是平等與尊重。
二是突出效率文化。“效率優先、業績至上，只有以業績為導向，才能鼓舞和激勵員工的斗志。用人不用人，用怎樣的人，完全看是否有益于工作目標的達成，有利于效率提高。”在公業物業內部，幾乎沒有一般企業內部人事固有的桎梏，朱江試圖把人際關系對工作的干擾降到最低，要把因人廢言、廢事的東西降到最低。
三是充分地分級授權、分工授權。“惟有這樣做，才是對人性的尊重，才是科學的管理，才可能真正做到規?；?，也才可能留住優秀人才。”
四是利益分配，分享所得。朱江希望的是，企業中的每一位員工都非常清楚自己可以拿多少，應該拿多少，這一切都有制度安排，而不是由哪個領導或是哪個上級確定的。同樣項目創造的價值，他希望公元員工所得比其他企業高。“這是吸引人才比較實際的東西”。
路徑四：持續進行品牌建設與推廣。“現在有些企業不屑于進行品牌推廣，而事實上，對于一個既想要領先，且目前知名度還不夠的企業來說，投入必要的資金進行品牌宣傳、推廣是必要的，因為惟有這樣，才能不斷擴大品牌影響力”。
以上這些路徑，就是朱江認定的公元物業未來遙遙領先必須同時出擊的關鍵點。而他現在同公元物業一樣，已經有了一種漸入佳境的感覺。
“思想者”語錄四：物業管理不是雞肋，而是金礦！
朱江一直有一個期待，就是有朝一日，人們會幡然醒悟過來，說原來物業管理還可以這樣去做，還可以做到幾百個億的產值，廣告也可以出現在全國性電視臺和頂級賽事上！朱江有這樣的夢想，在有些人看來，似乎不可思議。而朱江卻認為自己并非癡人說夢。在他的眼中，20多年來，國內的物業管理其實并沒有迎來真正的繁榮。“再過5～10年，行業會有天翻地覆的變化，就像中國過去10年市政建設發生的變化一樣。”朱江形容這個過程有點像爬山，“當你在山腳下的時候，是看不到山頂的風景的。會當凌絕頂，一覽眾山小。只有到了那時，物業管理行業才會有比較恰當的地位。”他認為，今天的物業管理行業被看不起是正常的，因為物業管理行業同房地產、物流、IT行業比起來，顯然很不爭氣。
朱江非常相信自己的判斷：物業管理所擁有的商業機會是任何行業無可比擬的，不是雞肋，而是金礦！只是物業管理人現在的開采過程還不夠專業，只是投資者還未發現而已。朱江一直存有一種擔心，這種擔心不是來自現在貌似強大的物業管理企業，而是來自未來的資本市場。他擔心，如果有一天有投資者認識到物業管理行業回報高且收益穩定，一定會大量投放資金。到那時，現在發展起來的物業公司要想稱大，將是難上加難。因為物業管理企業如果有了大量資金投入，就可以在品牌塑造、布點、流程、人才等各方面擁有無可比擬的優勢，現在發展起來的物業公司將難望項背。這是朱江目前惟一想起來便很恐慌的東西，因此，他希望自己在投資者還未覺醒之前，完成自己的夢想。
“思想者”語錄五：物業管理企業生存環境日趨惡劣只是表象，不必杞人憂天！
朱江是個理想化色彩很濃的人，也是個喜歡“琢磨”的人。就在當前政府頻頻出手對房地產市場進行干預的時候，朱江卻樂觀地認為，中國房地產市場將會持久活躍，中國的物業管理市場空間巨大，“盡管在這個過程中可能會有些起伏、有些問題”。對于業界不少人對行業前景表現出的迷茫、憂慮心態，朱江卻不以為然。他認為業界憂慮的“物業管理生存環境日趨惡劣”不過是表象而已，大可不必杞人憂天。
“大家最為擔心的，可能主要是物權法出臺后，業主會否想炒物業公司就炒物業公司，或者選擇專業化公司和物業管理師來進行管理，而物業公司的地位將變得岌岌可危。事實上，無論專業化公司如何發展，物業管理師以后個人是否可以執業，物權法做出怎樣的規定，都只會形成一個結果：那就是‘浮沫撇盡，清流自見’，物業管理行業最終會形成有限的品牌競爭。物業管理企業應該相信業主所做的選擇是基于理性的，不要總是做出一種相反的判斷，這是不自信的表現。”朱江認為，即使有業主鬧自治也無關痛癢，物業公司要做的，是必須創造出自己的服務產品的價值，必須創造出有別于專業公司、有別于物業管理師的價值來。“如果個人所做的、專業公司所做的都要比物業公司好，那物業公司當然就沒有存在的價值。如此一來，才會真正推動物業管理行業更加專業。”
“現在業界應該要做的事，不是消極應對，而應是呼吁相關法規制度盡快出臺，扭轉媒體對待物業管理主觀、片面的報道心態，推動業主對物業管理的理解的成熟，加速行業的專業化”。朱江呼吁業界要共同努力。
朱江部分經典觀點摘要：
物業管理具有整體提供-集體消費的準公共品特性，這是理解這個行業的鑰匙。
管理費收費難，難就難在集體消費和個體付款的不對稱錯位。
物業管理屬于服務行業，而不是房地產行業的末道工序。
今天物管企業與未來真正優秀物管企業的差距，在某種程度上就像大排擋同麥當勞的差距。
要從服務買賣的關系來看待物業管理，與房屋物權沒有必然關系。
業委會是一個美麗的錯誤。應以受托人取代業委會，按照業主大會決議選擇物業管理企業并統一支付管理費。
朱江文章鏈接：物業管理的邏輯
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2006/9/5 18:23:00