物業管理企業建立節能降耗管理體系初探

王健樸/中國城市房地產網/20081008

　　物業管理企業抓好物業節能降耗工作無論是從建設節約型社會的角度還是從降低營運成本方面看都有非常重要的意義。物業管理企業開展節能降耗活動，其前提是在企業內建立起一套管理體系。因為有了體系的保證，節能降耗工作才能是全員的、有組織的企業行為，才能保證節能降耗活動廣泛、持久、健康、科學地開展下去。本文將就我國物業管理企業建立節能降耗管理體系的一些問題進行分析。

　　建立健全能源管理機構

　　為了落實節能降耗工作，必須有相對穩定的節能管理班子，管理和監督小區能源的合理使用，制定節能計劃，實施節能措施，并進行節能技術培訓。企業能源管理機構應以企業領導掛帥，由各級職能部門人員組成節能降耗領導小組。

　　建立節能降耗標準和目標

　　物業管理企業進行節能降耗首先要著手制定各項節能降耗標準。使用某一項節約技術或措施到底能夠節約多少水電氣？使用什么測量儀器？用什么測量方式？用什么樣的計算模型進行節能效益計算？如何測量？如何計算節能效果？對這類問題必須建立相應的企業標準。建立企業標準一方面要參照《綜合能耗計算通則》、《企業能耗平衡通則》、《評價企業合理用電技術導則》、《節電措施經濟效益計算方法評價方法》、《風機監測標準》和《水泵監測標準》等國家和地方的標準；另一方面，要橫向按本行業中先進物業管理企業同性質的物業項目為參照，縱向按照本企業上年同期水平實際消耗水平為依據，核算合理的技術改造節約額度，確立年度節能降耗的各項定額目標。對涉及能源消耗的項目要建立定額手冊，按月核減定額目標。在各項目的節能降耗標準和定額目標制定后，企業還要定期動態地調整定額，使之不斷適應本企業的需要。

　　節能降耗目標的制定不能保守，也不能冒進。目標太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性，還有可能使企業錯失生存發展的機遇；目標太低，起不到為企業帶來經濟效益和社會效益的作用，沒有實施價值。

　　建立節能降耗管理責任制

　　企業制定節能目標后，要將節能降耗定額目標按月、按專業分解落實。要層層分解到基層，與經濟效益掛鉤，使全體員工完成自身的節能降耗分目標，從而完成企業的整體節能目標。

　　對節能降耗目標的實施過程進行控制

　　為保證企業節能降耗目標的實現，需要對節能降耗目標的實施過程進行控制。首先，要求企業各個部門認真做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺帳，并按規定向企業報送能耗定額考核情況；用能部門在考核期內發生超定額消耗能源的應認真分析超耗原因，并按規定向企業報送定額消耗能源分析報告，制定整改措施，以利節能降耗；其次，企業要進行嚴謹的財務日常核算。采用按目標預算與實際支出情況進行對比分析的方法，對能源消耗支出進行分析、找出差異、尋求解決的辦法。還要嚴格執行節能降耗考核與評價制度，以便按照成本分析結果實施獎懲。通過嚴格的考核，必然能調動各部門對節能降耗的高度重視。但在具體實施過程中應注意到，物業管理企業屬于服務行業，提供給業主的產品就是服務。因此，在完成節能降耗目標的過程中，不能以犧牲服務質量為代價。對于在各種不同的情況下，應怎樣進行節能改造才能不降低服務質量，物業管理公司一定要建立相應的制度和標準。

　　建立激勵機制

　　物業管理企業節能降耗屬于典型的全員活動，真正能夠依靠的力量是在一線工作的部門經理、領班和員工。因此，企業對節能降耗方面的管理主要是對員工的管理。而對員工管理的實質就是如何提高員工的節能意識，如何使員工在進行節能降耗活動中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情，為企業的節能降耗目標而努力，這就是激勵問題。激勵方式有許多，例如金錢激勵、目標激勵、關心激勵、參與激勵、工作激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。

　　組織節能降耗培訓

　　由于許多物業管理企業以較低薪金雇傭的操作人員沒有經過設備運行管理及節能降耗方面的系統學習，只掌握了系統中單個設備的運行方式，對整個系統的工作原理不甚了解，在遇有情況變化時很難做出及時科學的處理。因此，企業應當把員工節能降耗培訓列入企業人力資源管理的一項重要內容。

　　培訓的內容要根據具體情況而定，一般有下列幾個方面：

　　1.國家的能源法律、政策、指令、標準和規定等內容的培訓；

　　2.能源技術管理基礎知識的培訓。如用電、用水、用煤、用油、用熱、用氣等節能技術管理的培訓；

　　3.能源技術管理的方法和手段的培訓。如能源的計量與測試、能源消費的統計分析、微機在能源管理上的應用、能耗計算方法與分析以及能耗定額制度等；

　　4.能源經濟分析基礎的培訓。如能源消費經濟活動效果的計算和分析，節能工程投資經濟效果的計算和評價等。

　　企業要根據培訓的對象、需要的時間來確定培訓方式，比如，采用專題報告會、節能系列講座、交流研討會等方式。

　　建立業主參與機制，鼓勵業主參與

　　物業節能降耗工作是社會活動，涉及各家各戶。對企業、業主、社會來說，節能降耗是一項“多贏” 事業。因此，不僅要激勵企業員工參與，還要鼓勵廣大業主積極參與。企業員工和廣大業主相互結合，互補互動，正確決策，就可以真正實現以人為本，使物業節能降耗工作更順利，效果更好。業主參與節能降耗包括自用物業和公用物業兩個方面。物業管理企業一方面要在小區內開展節能宣傳教育，加大可持續發展、綠色消費、綠色文明等新理念的灌輸力度，提高業主節能降耗的意識和在日常生活中節能降耗的主動性和積極性；另一方面，要維護業主對物業共用部分節能降耗的知情權、參與權和監督權，建立相關制度，使業主參與真正落到實處。例如，北京銀達物業管理公司開展“貢獻節能100天活動”，目標是從6月到9月底的100天里，每位辦公室職員、每位公寓、住宅和別墅的住戶“節約10度電，節約一噸水”?；顒又?，管理處在社區顯著位置開辟專欄，公布每天寫字樓、公寓、住宅區、別墅區的能源消耗情況，并配合各位業主對空調進行保養、對節電、節水器具進行改造，收到了很好的效果。

　　建立開發節能降耗工程項目管理辦法

　　1．制定節能降耗技術選擇和判別標準。

　　為了在眾多的節能設備和技術中開發出適合本小區的節能設備和技術，物業管理企業需要制定節能降耗技術選擇和判別標準。制定標準時應當著重考慮以下方面：是否會影響服務質量；是否會惡化環境和員工的勞動條件；是否會引起其他費用增長；是否會增加員工的額外勞動量；投資費用是否能夠在合適的回收期內回收；節約能源以后是否會影響本企業的收入和員工是否有能力掌握新技術。

　　2．制定節能降耗工程項目的實施程序。

　　企業開發新的節能降耗工程項目或對舊的設備進行改造，都必須按照規范的實施程序進行。其程序包括：對節能降耗對象進行診斷與評估；制訂節能降耗實施方案；編制預算；論證；業主認可；批準；訂貨；施工；測試和驗收；試運行；核算和評價；歸檔等。

　　3．建立節能基金。

　　隨著近幾年來對節能降耗項目的不斷挖掘，部分物業管理企業的節能降耗工作已經進入了“三高”階段。所謂“三高”就是指那些科技含量高，投入資金高，節約效益高的節能降耗項目。“三高”階段的節能降耗工程一般都要有一筆可觀的初期投入資金，啟動資金已經成為制約“三高”節能項目快上馬、早見效的關鍵問題。為解決這個問題，物業管理企業可以在企業內部建立節能基金。擬建設的節能降耗項目以借款的形式從節能基金中取得，項目完成后再根據該項目獲得的節能效益分期還款。