趙進剛/中國物業管理網/20071214
物業管理的前期介入工作一般有三種形式，即：物業前期咨詢、物業前期介入和物業前期管理，三種形式有不同的內容和不同的工作方式。筆者現結合工作實際就物業前期咨詢工作的必要性和應重點做好的幾項工作進行探討。
物業前期咨詢工作的必要性
物業管理企業是房地產商開發建設項目與物業運營管理相結合的紐帶，對于房地產開發企業來講，在項目的初步設計階段甚至可行性研究規劃階段就聘請專業水平較高、有一定管理經驗的物業管理公司進行物業前期咨詢是十分有益的。這不僅有利于完善項目的初步設計及深化設計，而且能夠減少或避免由于考慮不周產生的設計缺憾所給日后銷售、使用及管理帶來不便或損失。
對于物業管理企業來講，在具備一定管理經驗和專業技術人員的條件下，主動申請參與房地產企業的項目開發的全過程，以合同方式，在物業項目前期咨詢階段，憑借實踐中獲得的經驗，對設計中容易疏忽的問題和尚需優化的部分提出意見和建議；通過物業前期咨詢成效，取得開發企業對其管理服務能力的信任和認可，爭取在施工建設階段能夠達到物業前期介入；在進入竣工驗收前完成物業前期管理委托。這樣不僅使物業管理企業對物業項目及各個部分充分了解，同時也使其有可能成為最適合接受物業管理委托的公司。
物業前期咨詢應重點做好的幾項工作
1.確定項目管理檔次，擬定初步管理方案。
根據開發商關于項目規劃的開發類型業態、開發規模、市場定位、客戶定位、產品檔次定位、價格定位，通過對咨詢項目的地理位置、周邊環境、相關項目狀況、市場對標分析，未來客戶需求等進行深入的調查了解，分析研究，確定項目管理檔次，并通過初步分析測算，擬定與之相適應的初步物業管理方案，以利于物業前期咨詢工作的分項定位。
2.確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢計劃。
根據開發商、設計單位關于項目的初步設計方案，對所咨詢項目的建筑結構，結構布局型式、設施設備配置、功能設施配套用房、整體環境等，依據相關資料進行深入的分析研究，結合項目設計、工程進度并根據物業管理實踐中獲得的經驗，確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢計劃，物業前期咨詢的內容時間節點應與項目設計、工程進度合拍，便于發展商采納決策。
3.確定咨詢重點內容，組織設立專題咨詢小組。
根據對物業產品的市場需求狀況和在銷樓盤、在用物業產品的市場分析，從項目結構功能布局、設備設施功能配套、安全設施、交通組織、園林景觀、導向標識等方面，結合項目階段性設計深度、物業管理實踐中獲得的經驗及初步物業管理方案和項目實際，研究確定物業前期咨詢重點內容，組織設立專題咨詢小組，發揮專業團隊的力量，按照咨詢節點計劃完成專題咨詢，保證物業前期咨詢工作質量。
4.收集利用咨詢專題類比信息，緊密結合項目實際提出咨詢建議。
根據與發展商簽訂的物業前期咨詢服務合同要求、研究確定的咨詢重點內容、不同的物業業態及咨詢專題所涉及的相關信息，通過考察、座談、收集分類，豐富咨詢專題的類比信息數據資料，結合項目不同階段、不同專業設計深度，根據物業管理的規范要求以及物業管理實踐中獲得的專業經驗、初步物業管理方案中的專業管理需求、客戶使用需求等，結合項目實際充分利用類比信息數據資料提出咨詢建議，使所提出的建議能夠緊密結合市場，咨詢內容符合項目。
5.加強與發展商和設計人員的溝通，提高咨詢建議的適用性。
根據開發商及設計單位提供關于項目設計說明、初步設計及深化設計圖紙等資料，通過認真研讀，對閱圖過程中發現的一些設計缺陷和今后物業管理、用戶使用需要進一步優化的問題，物業管理企業的相關部門及人員應與開發商及設計單位建立不同方發展商在物業項目開發過程中，由于季節、施工進度、工序交叉等諸多因素，對物業前期咨詢建議及意見重視采納程度有所不同。物業管理企業對需要提出的咨詢建議報告，應把握好建議的時機，適時提交。對已提交的咨詢建議報告采納情況應進行跟蹤，特別是對后期物業運行、管理、能耗控制及使用影響重大的咨詢建議及意見要重點跟蹤，促進重點建議的采納實施，避免錯過開發設計施工采納建議的最佳時機，提高咨詢建議的實用效果。
6.加強對發展商采納建議實用效果的調查跟蹤，向發展商進行反饋。
物業項目竣工投入使用后，物業管理企業的咨詢部門應繼續做好對后期物業運行、管理、能耗控制存在較大影響并被發展商采納的建議及意見的實用效果的跟蹤調查，通過總結分析，向發展商、設計單位進行實用效果反饋，使發展商在今后的開發項目中能夠建造適用性好、品質高的物業項目，這是物業管理企業與發展商、設計單位建立良好合作關系的重要環節。
物業項目是一個系統工程，設計人員有時不一定非常清楚以后使用和管理中的問題，難免會忽略以后業主使用時的方便以及物業管理企業管理的需要，這就需要物業管理企業的前期咨詢人員及時提出問題，在設計時就予以修正。所以，物業前期咨詢工作的介入時間越早越好，咨詢工作越深入越好。
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2008/10/30 11:38:00