于洪波/中國物業管理雜志網/20080804
領跑者必然有其體力和耐力，也必然要比后來者看得遠、看得準。我們今天邁出的這一小步，應該說是物業管理行業的一大步。
隨著房地產市場的發展，尤其是以收益性房地產為目標對象的投資活動的增加，物業管理也逐漸拓展了服務領域和服務模式，出現了資產管理等新的專業服務模式。物業管理是房地產開發過程的延續，是以實現物業擁有者的預期目標、使物業保持良好運行狀態為目的的一種專業服務。它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環境的正常運行。?
對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。然而，對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除進行物業的日常管理外，還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。?
資產管理是物業管理發展的高級階段
資產管理是一個國際上的概念，是物業管理的升級模式。資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多，因此資產管理公司通常聘請若干物業服務公司和設施管理公司為其提供服務。資產管理經理領導物業經理和設施經理，監督考核他們的管理績效，指導他們制定物業管理、設施管理的策略計劃，以滿足組合投資管理者對資產價值最大化的要求。?
資產管理的主要工作包括：制訂物業策略計劃、持有或出售分析、檢討物業重新定位的機會、審批主要的費用支出，監控物業運行績效，根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作，協助物業服務公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。
高檔住宅小區的資產管理
高檔住宅小區的資產管理，主要以高檔小戶型住宅為例。他們大都地處優勢地段，自2002年下半年以來倍受市場追捧，單位面積大多在45平米以下，其購買者用于投資為目的的大約在80%左右，這一比率與廣州、上海等房地產發達城市基本一致。而此類的房地產開發，除了一些地區紛紛推出了青年公寓、單身公寓等獨立成棟的小戶型外，在一些城市的頂級地段出現純小戶型住宅，更是從設計、物業、商住精裝修等方面將小戶型概念演繹到極致。小戶型的優勢主要是總價低，大都地處城市中心地塊，其主要購買人群為需要自由空間的白領和迫切需要自立門戶的年輕夫婦。由于小戶型尚未達到建設部規定的相關居住功能，入住小戶型的人群既有較高收入預期，又有相對豐厚的現實收入。但是，小戶型只能是居住人群短期過渡性住宅，從根本上決定了小戶型的購買人群主要是投資型，小戶型住宅的陸續推出，使小戶型的熱度進一步升溫。
這類物業的購買者，除一小部分用于自用經營外，大都是以投資型為目的，靠物業的出租經營的收入來回收投資并賺取投資利益。這類物業最突出的特點是區位優勢十分明顯，投資性房產物業的市場繁榮與當地整體的社會經濟狀況密切相關，還與工商、貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業甚至社會治安狀況息息相關。物業的使用者多用投資者提供的空間進行經營或居住，并用部分經營所得或薪金收入來支付物業租金。此時，物業管理已經升級為資產管理，要在保證業主物業保值升值的同時，想方設法的幫助業主實現利潤的最大化，通過優異的物業管理實現資產保值增值。例如，深圳市保利物業管理有限公司在管的保利城花園項目，其售價已從前兩年的5000元／平米漲至現在的7000元／平米；保利大廈寫字樓每平方米的租金上漲了10元左右。
寫字樓的資產管理
所謂寫字樓資產管理，就是在完善豐富常規的清潔、秩序維護、綠化等基本職能基礎上，通過有效的資產管理手段，如制定計劃、持有或出售分析、監控績效、協助客戶關系、定期進行資產分析等，使寫字樓在物業形象上歷久彌新，在商務環境和品牌形象上更加出類拔萃，達到所管物業的保值增值效應，持久創造優質商務資產。寫字樓的物業管理是一項非常專業的工作，與住宅區的物業管理有明顯的區別。
據悉，國際企業中心的資產管理涉及工程、設備、人員形象、車位、品牌、VI、服務理念和文化等諸多方面，既有硬件設備設施的維護，也有軟件頂級商務環境的營造。有行業專業人士曾經這樣說過:“對于業主委托我們管理的資產，主要有兩大任務要完成:其一是物業資產價值最大化，其二則是資產生命周期的超時延長。”在《物權法》提出延長房屋使用期限的問題的情況下，如何實現物業資產的保值增值，也必將越來越得到全社會消費者的關注。
把資產管理的經營理念嫁接到商業開發理念中去，是物業服務企業服務觀念的變革。資產管理的理念貫穿于商業物業的工作中已有成功案例，可供我們獲取成功經驗。很多國內一些開發企業選擇與戴德梁行、仲量聯行合作，本身也體現出對物業實現保值、增值的決心和負責任的態度。例如，在香港最有名的新弘基地產，其自主經營與對外銷售的商業地產比例大體在7：3左右。
此外，對于寫字樓而言，資產管理的另外兩大核心“服務功能多樣化”和“商務環境品牌化”也正在全力打造。
服務功能多樣化是優秀寫字樓的必備條件，作為現代寫字樓，特別是那些在功能上接近于酒店，自身不僅有商務中心、會議中心，而且還有會所、酒吧、咖啡廳、健身房、美容美發廳等的綜合性寫字樓，更需要綜合性的物業管理。應在這方面積累豐富的經驗，不僅有會所綜合管理經營的專業性人才，而且有一整套成熟的會所經營模式，能有效地對寫字樓的各項服務功能進行整合，形成全方位、多功能的寫字樓物業管理系統。
硬件的東西可以一目了然，但是軟性的服務要經過親身體驗才能獲得感受。國際上一些大公司在選擇寫字樓時，比較注重評估大樓的物業管理水平。物業管理的品質其實就是體現了人的品質，首先是管理者的品質，同時也是使用者的品質。國際企業中心不僅為其商務環境貼上品牌標簽，而且更致力于成為受人尊重的寫字樓區。
資產管理的目標是實現“三要”：要實現物業的保值增值；要不斷地滿足客戶的市場需求；要追求社會效益的最大化。因此，也就需要物業服務企業在服務管理上就要做到“管理經營一體化、商務氛圍人性化、設備管理專業化、服務功能多樣化、商務環境品牌化”。品牌的最高境界莫過于讓目標消費人群，誠心深入持久的認同了。
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2008/8/7 15:26:00