陳堅/《中國物業管理》2006年（增刊3）/20061114
摘要：物業管理公司的支出費用主要有三大部分：一是維護成本費，如公共設施設備、公共部位的維護費等；二是勞動力成本費；三是物業管理企業的稅費和管理開支。而收入主要來源于物業管理費，其次是車位費、商業配套用房經營收入及物業管理公司提供的有償經營服務費。但人力成本的逐年提高；員工養老保險福利制度的規范；公共設施設備維護成本的增加；業主服務要求的日益提高等一系列的困難都在影響物業管理企業的正常運作。
隨著人民生活水平的提高和消費理念的改變，業主對物業管理服務的要求也不斷提升，物業管理費標準節節攀升，在一些大城市某些住宅樓的物業管理費甚至高于某些寫字樓的租金，在杭州出現了12元每平方米的管理費標準。但在新建小區管理費逐漸上漲的同時，一些老舊小區的管理費還停留在0.2～0.4元每平方米左右，一定程度影響了物業管理企業的發展，也限制了消費者對物業服務更高層次的需求。
一、低收入物業管理企業面臨的困難
1.定價與服務定位不對稱。
九十年代初，杭州物業管理剛剛起步，物業管理市場不健全，物業管理概念還比較模糊，許多房產公司組建自己的物業管理公司，所以管理費定價普遍偏低，房產公司對物業管理公司在一定的程度上給予補貼，管理費的定價并沒有真正體現物業管理的成本和發展空間。
物業管理企業經過多年的管理服務，小區內的設備設施維護費、辦公設備的更換成本不斷增大，同時為了滿足人們的需求，服務標準也在不斷提高。這些成本的不斷增加，單靠低價管理費來維持物業管理公司的生存已遠遠不足，企業將走向虧損的邊緣。
2.勞動力成本不斷提高。
作為一個勞動力密集型的物業管理企業，勞動力成本的支出是物業管理企業最大的一筆費用支出。
①服務要求標準的提高，物業管理公司不得不增加勞動力和不斷提高勞動力水平，物業管理發展到今天，企業的持續發展，必須投入一定的資金對員工從思想、技能等各方面進行培訓，但這個過程不僅需要時間，更要投入大量的人力和物力，這就使得企業勞動力成本的增加。
②勞動力成本的支出占企業總成本支出的50%～60%?！秳趧臃ā芬幎藙趧诱咴谄笫聵I單位享受的福利待遇，受到勞動法的保護，使職工下崗、退休后有一定的社會保障，如養老保險和退休金等。因此，各物業管理公司依據社保辦法為已轉正的員工辦理養老保險金，但對于微利行業的物業管理企業，特別是原來未將福利支出列入經營成本的項目，無疑是個沉重的負擔。
3.公共配套設施、設備維護成本的增加。
老舊小區公共配套的一些設施、設備，都已逐漸老化，如小區的道路、上下水管道、樓道、屋面等這些設施設備的維護到都需要物業管理公司大量人力、物力的投入。隨著人們生活水平的提高，車輛停放成為老小區管理最頭痛的問題。車位的緊張，造成了小區內道路的路面受損嚴重，增加了物業管理企業的維修成本支出。
4.業主權利和義務的失衡。
開發商為了能讓自己的產品更受消費者歡迎，想出許多辦法為小區業主提供公共配套，如兒童教育場所；醫療配套；生活、娛樂場所（超市、書店等）這些都給業主的日常生活提供很多方便。但對于十幾年前房屋處于緊缺的時代，開發商根本不需要開動腦筋吸引顧客的眼球。所以老業主把只有0.4元每平方米的物業服務檔次與90年代后期建造的新小區0.8元每平方米甚至1元每平方米的小區進行比較，造成有的老舊小區業主委員會與物業管理公司“唱反調”，甚至拒交物業管理費，給物業管理公司帶來了很多壓力和負擔。
5.水、電成本的增加。
①公共能耗費的增加。水、電資源的短缺，導致水、電使用成本的增加，水、電管理部門同時也提高了水、電費用。小區內公用樓道燈、路面燈、花草灌溉的用水，都是物業管理公司從物業管理費中提取的，公攤能耗支出的增加，加重了物業管理企業負擔。
②2003年9月出臺的《物業管理條例》第四十五條明文規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用?？墒且恍├吓f小區還進行原始操作，如水、電管理部門向總表收取費用，物業管理企業充當中間人的角色，挨家挨戶收取水、電費，結果導致物業管理公司在沒有得到任何代辦服務報酬的同時還要承擔其中產生的水、電損耗費用。
6.專項維修基金的續籌。
1997年杭州市房地產管理局第44號文件，已出臺《杭州市住宅小區房屋維修專項基金繳交和使用管理暫行辦法》?！段飿I管理條例》第五十四條也規定，專項維修基金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共享部位、共享設施設備的維修和更新、改造?？墒菍τ诖宋募雠_前交付的小區，都未曾交納過專項維修基金，如共享部位、共享設施設備的維修和更新、改造費用一直都由物業管理公司承擔。如何籌集物業專項維修基金，是物業管理公司近幾年面臨的嚴峻問題之一。
二、健康發展的思路
1.政府的扶持，促進行業可持續發展。
物業管理企業是一個相當弱勢的群體，尤其是管理老舊小區的物業管理企業，其發展離不開政府的支持。
①在稅收上給予一定的優惠和減免；
②原開發配套不全的小區，由政府劃出一定的城市維護費來完善配套設施等；
③媒體正確的宣傳，要讓業主改變“物業管理企業是個筐，什么東西都往里面裝”，要讓業主了解到物業管理企業在工作中確實存在的一定困難，低收費會導致一些小區管理無法正常運行等；
④物業專項維修基金的續籌工作，希望政府有關部門出臺相應的操作辦法；
⑤希望政府部門針對一些低收費小區，出臺一些菜單式的有償服務，明確服務標準。
2.水電部門的配合工作。
前面所提各老舊小區的水、電費收繳情況，各水電部門每月根據每小區設定總表顯示的用量數向物業管理公司收取總費用，物業管理公司為了減少人力成本，每季向業主（一戶一表）收取一次水電費，但同時物業管理公司也增加了資金風險（為業主墊負了前兩個月的水、電費），管理費催繳工作的開展給物業管理公司帶來很大的工作量，投入了大量人力資源。水、電表的差額由物業管理公司承擔，如上所提，水、電供應部門應該向最終用戶收取有關費用。
3.業主委員會的配合與支持。
未交納物業維修基金的小區，道路的修補及公用設施設備維修、維護費都由物業管理公司承擔，但是對于一個微利行業的物業管理企業，收入較低的物業管理費，卻要承擔如此大的費用支出，對于物業管理公司來說是是一個沉重的負擔。因此需要業主委員會的支持與配合，對于拖欠物業管理費的業主進行溝通與勸解；對于物業管理小區內經營性收入（如車位費、商業配套用房的經營收入）按規定屬全體業主所有，由業主委員會調配，建議給予物業管理公司相應的補助；對于需要籌集物業專項維修基金的小區，業主也做相應的配合工作，做好業主的思想工作。
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2008/7/7 9:55:00