曹雅娟 黃安永/《中國房地產》2008年第5期/20080519
一、目前國內物業服務公司經營管理現狀
(一)目前物業服務公司經營模式總體分析
1．父子型經營模式居多
據一項權威統計顯示，目前全國3萬家物業服務公司中，近70％是開發商的子公司。從長遠來看，這種模式是不符合市場化發展規律的。因為這樣的物業服務公司多會為開發企業的品牌、銷售來開展服務管理，而缺乏從業主(使用者)根本利益的角度來處理各項事務的意識，很難獲得消費者的認可。一個項目的開發周期只需要三年左右，其生命周期卻有幾十年，很可能項目完成后房地產企業就不復存在了，而物業服務還需繼續發展下去，這就容易引發許多不必要的糾紛?，F在政府相關部門已經注意到了這個問題，正在逐步考慮從政策上分離這種父子關系。
2．經營管理層次較低
與國外的物業服務公司比起來，我國的物業服務公司顯然還停留在一個比較低級的層面，在很多人的印象中物業管理就是負責小區保潔、保安工作的。其實物業管理應該是貫穿于物業從無到有再到消亡的全生命周期中的。
3．一些先進的物業服務理念開始在國內出現
隨著加入WTO和市場化的不斷推進，尤其是國際知名物業服務公司的進入，一些先進的物業管理理念開始在國內流行，出現了一些新的經營管理模式。
目前很多企業都在嘗試多種經營，還出現了“英式管家”。“英式管家”不是普通意義上那種打理一個小家庭生活瑣事的管家，他們不僅要安排整個家庭的日常事物，更兼具主人私人秘書的身份。
(二)典型案例分析
為了進一步了解目前國內物業服務公司的經營現狀，筆者走訪了三家國內優秀的物業服務公司。這三家企業都是大型房地產集團的下屬公司，在業內都擁有良好的口碑。
1．物業服務公司A
(1)經營管理情況
該公司是在南京頗具影響力的物業服務公司，其所在集團已經成功上市。目前該公司在南京共管理 17個項目，其中有2個是寫字樓項目。在南京大概有 900名員工。
A公司在多年的物業管理實踐中不斷探索多種經營模式，目前主要的經營業務有：停車位的經營管理、廣告、資產經營(主要是流動資金的投資)。A公司年收入的構成如圖所示。
由圖1可以看出收入中物業管理費占了絕大部分，但是在走訪中我們發現，這一部分收入只能基本與人工費持平，因此多種經營的開展對保持物業服務公司收支平衡意義重大。停車費在多種經營收入中占到了一個比較大的比重，但是在《物權法》中規定，業主共有產權部分的經營收益應該在物業服務公司和業主之間按比例分配，一般是三七開。雖然該公司在合同中一般會事先申明停車費及廣告費將用于貼補物業服務公司的運營，但隨著《物權法》的深入推廣，這部分通過經營共有產權部分的收益在物業服務公司收益中所占的比例將會有所降低。
(2)特色
在圖中我們看到，A公司每年會有100萬左右的由資產管理帶來的收益。這一部分主要來源于公司將 2000萬的流動資金參與集團的投資中，比如參股集團開發的項目。
2．物業服務公司B
(1)經營管理情況
該公司是國內知名的物業服務公司，其所在集團也已經成功上市，其服務水平在業內廣受好評并得到了大多數業主的認可。目前該公司在南京已有2個成熟的項目，另外集團有3個在建項目預計也將由B公司來管理。在南京現有150名左右員工，管理的物業面積約有33萬平方米。
B公司的經營業務集中于住宅的物業管理服務，小區的業主對物業管理非常滿意。然而高水準的服務自然需要較高的財力投入，在目前物業管理費標準普遍較低的現狀下，集團的資金支持是少不了的，這一部分主要是通過地產公司零星委托的形式。
B公司的年收入構成如圖2所示。
由圖2可以看出，地產公司對該公司的支持還是相當可觀的。
(2)特色
B公司將保潔的業務外包給專業的保潔公司來做，這在一定程度上精簡了企業的人員，降低了企業的運營成本。
3．物業服務公司C
(1)經營管理情況
C公司也是一家實力十分雄厚的物業服務公司，在業界廣受好評，其所在集團同樣已經上市。目前在南京管理面積為100多萬平方米，工作人員500多名。在多種經營的探索和開展上也取得了一些成績。主要的業務有：有償服務(包括維修、家政服務等)、中介服務、對外顧問、會所經營、車位及廣告經營等。另外該公司有專門的會所經營部。
C公司的年收入構成表如圖3所示。
(2)特色
C公司在經營管理上較A、B兩家有更多的自主性，這與其所在集團的發展戰略很有關系，其對對外顧問的業務開展比較鼓勵，并且會所多由C公司來經營管理，其中的便民餐服務受到了業主的歡迎，尤其是早餐經營很是紅火，每年能給公司帶來幾十萬的收入。同時，該公司還積極開展網上服務項目，讓業主可以快速便捷地享受到物業服務。
二、國外物業經營管理的發展模式及趨勢
(一)經營管理的三大層次
縱觀國外物業管理發展的過程，我們可以看到房地產資產管理從低到高可以分為物業管理、資產管理、投資組合管理三個層次。其中，物業管理是房地產資產的日常管理，也就是我們一般理解的物業管理，是最低層次的房地產資產管理，也是高層次房地產資產管理的基礎。同時在這一層次還衍生出了設施管理的概念。房地產資產管理是介于物業管理和組合投資管理(代表物業所有者)之間的中間層次經營管理。資產管理者一般可以管理許多物業。組合投資管理者是物業所有權和最終控制權的代表，是整個房地產資產管理的戰略決策層，可依據其專業經營管理能力管理旗下多個房地產資產管理者，決定對不同區域和種類房地產市場上的物業進行購買、持有、出售。
目前國外有些物業管理企業已經走向了投資組合管理的層次，而國內的物業管理企業還多停留在物業管理的初級階段。隨著國內市場的不斷開放，如何在日趨激烈的市場競爭中占據有利地位，提高企業利潤，資產管理理念是不可或缺的。
(二)全程服務向服務集成代理轉變
在國外，物業管理往往是由物業管理師提供物業管理方案，而具體的工作是由專業性的服務公司來做的，物業服務公司并不直接對物業進行日常管理。實際上這是一種“服務代理集成商”的模式。物業服務公司主要扮演一種“服務代理集成商”的角色，找到合適的“零件供應商”將成為物業服務公司的主要工作。這樣就可以很好地降低物業管理方面的運營成本和組織結構上的壓力，將更多的精力投入到經營管理上。隨著專業性工作的分包，提供服務的方式肯定也會有所改變。菜單式服務的理念將會成為一種流行。所謂菜單式服務就是根據不同的客戶需求制定不同的服務內容，每一項服務都可以自由組合。
(三)物業服務公司向地產服務商的轉變
世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行、第一太平戴維斯以及戴德梁行是地產界鼎鼎大名的五大代理行，他們都是做物業管理的，目前這五家企業都已進入中國，在國內市場的擴張和滲透可謂十分迅猛。
通過對這五家公司的業務范圍的了解，我們可以發現他們所做的已經遠遠超過了我們所理解的一般意義上的物業管理，而是涵蓋了物業管理、代理、物業估價、商業運營、工業及物流、建筑顧問、投資代理、投資者顧問咨詢、綜合住宅服務、物業發展服務、研究及顧問、技術顧問服務、設施管理、酒店管理，甚至還包括了結構融資、企業咨詢、財務顧問、資產融資、資本運用咨詢和顧問服務等等。他們為物業整個生命周期提供一系列的服務，成為了地產服務商。
三、幾點建議
隨著《物權法》的實施和有關部門的政策引導，積極改進經營模式是我國物業服務公司獲取更多利潤也是企業可持續發展的有效途徑之一。針對目前國內物業服務公司的發展狀況和對物業管理行業發展趨勢的預測，筆者認為國內的物業服務公司要想做大做強，可以從以下幾點出發。
(一)成立專業化的服務公司，精簡公司機構
將專業性的業務外包是降低公司運營成本的一個非常有效的辦法。一方面可以讓公司把更多的精力放在其他盈利更多的業務上，另一方面也為菜單式服務體系的建立打下基礎。今后公司在物業服務中應該扮演一個“服務集成商”的角色，保潔、綠化、保安、維修、裝修都可以尋找專業的服務公司來做。這類專業性的服務公司既可以由原公司的相關工作人員組成一個下屬公司來做，也可以和其他的專業服務公司合作。
(二)建立菜單式服務體系
目前，物業管理費與物業管理服務之間的關系是模糊的，或者說物業管理費的高低并沒有很好地反映出物業管理服務的好壞。有的小區甚至還采用10年前物業管理費的收費標準，不同的收費標準卻享受同樣的服務，對業主來說同樣是不公平的。菜單式的服務體系可以非常清楚明白地告訴業主什么樣的服務是什么樣的收費標準，可以讓業主來自由選擇，讓業主能夠在明明白白消費的同時享受到自己想要的服務。同時菜單式的服務體系也有利于公司向服務集成商的角色轉變，明確了各專業業務的價格。
(三)適當拓展咨詢、中介類服務，逐步成為地產服務商
在調研中我們發現，開展咨詢顧問服務和提供房屋中介服務也是目前多種經營的一種有效方式，但是對于有些父子型的物業服務公司其身后地產公司會對物業顧問有所顧慮。這點就需要與集團進行溝通，對于同類型的物業可以盡量不提供物業咨詢服務。同時咨詢業務的范圍也可以不局限于目前管理項目的類型。另外，中介服務也是一項可以大力發展的業務，網絡的高速發展為此提供了便利。
(四)加強人才的培養
人才對于業務的拓展來說是十分重要的，尤其是在物業管理行業薪酬普遍偏低情況下如何吸引高水平的人才確實是一個問題。一方面需要靠企業的內部培養，另一方面也需要從外引進人才，讓他們看到企業發展的前景。公平公正的考核制度和積極融洽的企業文化和工作氛圍也是留住人才的關鍵。
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2008/6/19 14:04:00