前期物業管理中的三大要素

廖傳銘/江西省景德鎮海虹置業有限公司

物業管理中的矛盾和糾紛，往往產生于前期物業管理，或由前期物業管理中的不完善、不協調而產生。從一些物業管理的個案來看，產生矛盾和糾紛的原因主要有：購買商品房的合同與實際交付不符；業主臨時公約中三方的權利和義務不實；服務協議履行過程中業主的不滿。  

前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它由“購房合同、業主臨時公約、服務協議”三大要素構成。它對業主委員會成立后的物業管理起著承前啟后的重要作用。前期物業管理，既可以由開發商自行實施，也可以由開發商委托物管企業為業主提供前期服務。  

要素之一：購房合同  

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利等關系的協議。購房合同，則是在商品房買賣過程中，買受人與開發商就房屋所有權、房屋的質量、面積、交付等有關方面達成的協議。合同是否能如期、全部兌現，是做好前期物業管理的先決條件。  

作為開發商在購房合同中，應該遵守平等互利、誠實守信的原則，并在購房合同中作以下承諾：1、房屋的設計要合理；2、產權登記中的面積要準確；3、計價方式與價款要公平；4、交付期限要合理，交接要及時；5、保修責任要到位。  

作為買受人在簽訂購房合同前，應該對開發商有一個基本的了解，一要看證?？撮_發商的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《土地使用證》、《工程開工證》、《銷售許可證》等證件是否齊全；二要看圖?？撮_發商的商品房規劃和平面圖，以及設計的戶型是否滿意；三要看房。在買受人與開發商兌現購房合同時，要看房屋是否按圖施工，工程質量是否合格。  

由于購房合同的不實，買受人與開發商產生矛盾的現象較為突出，訴諸法院之事也常見諸報端。與其讓買受人被動地接受合同，倒不如開發商主動地履行合同，把簽訂合同形成的買賣關系，轉化為友好的互信關系，為今后的物業管理奠定一個良好的基礎。  

要素之二：業主臨時公約 

公約是在公共場合下人們應當共同遵守的章程。業主臨時公約，則是業主與物業管理企業之間簽訂，由開發商在不侵占業主合法權益基礎上形成的，經業主簽署承諾的，共同遵守的章程。之所以是臨時公約，是指未經業主大會討論通過，但在前期物業管理中必須共同遵守的章程。業主臨時公約，雖然是經業主與物業管理企業雙方簽訂的，但它要規范的是開發商、業主、物業管理企業三方之間的權利和義務，這也是前期物業管理中的不可缺少的條件之一。  

在業主臨時公約里，物業管理企業的免責事項也是不可忽視的問題，這并不是物業管理企業在推卸責任，而是規范物業管理的一種行為。免責事項包括自然災害、意外事故、房屋質量、盜竊搶劫以及人為因素等造成的損失，物業管理企業可免責。由于上述一些現象的發生，盡管物業管理企業從中與開發商、建筑商等有關方面進行協調，幫助業主解決一些問題，也仍然會遭到一些業主的不理解，為此產生矛盾和糾紛現象的較為普遍。  

在這里，開發商、業主、物業管理企業三方都要對自己的權利義務負責。開發商要對房屋質量的及時處理、保修的到位負責業主要對入住前的裝修、裝飾的行為進行承諾；物業管理企業要對業主提供優質的服務，使之能夠規范裝修、盡早入住。把握好三者之間的關系，使之前期物業管理在平穩中過渡。  

要素之三：服務協議  

協議是談判、協商后達成的一致意見。服務協議，則是業主與物業管理企業就物業管理服務達成的一致意見。該服務協議主要包括雙方的權利和義務，但側重在物業管理的服務內容和服務質量上。該服務協議實施是否順利，取決于物業管理企業的服務質量，這不僅對前期物業管理有著積極的意義，對業主委員會成立后，物業管理的承前啟后，也有著重要的影響。  

如何為業主服務，不是一紙協議就能解決的。要靠物業管理企業的整體素質，要有為業主服務的一片誠心。由于我國物業管理作為一個行業，起步較晚，專門的物業管理人才匱乏，物業管理的法律法規也不夠完善，這些都有待于國家加快法制建設的步伐，有待于政府行業部門的積極指導和監督，有待于物業管理企業在實踐中摸索提高，有待于業主的全力配合。為業主服務，就要視業主為“上帝”，想業主之所難，幫業主之所需。就要用先進的管理理念指導物業管理，“以人為本、以客為先、精心管理、全心呵護”。通過優質的服務，讓業主真正體會到大家庭的溫暖。

筆者認為：購房合同、業主臨時公約、服務協議是前期物業管理中的三大要素。如果開發商誠實守信，給業主提供優質的商品房；如果業主遵守承諾，愛護公共設施和履行義務；如果物業管理企業熱情周到，給業主提供人性化、親情化的服務，在我們的前期物業管理中，矛盾和糾紛都可以解決在萌芽狀態，大家親如一家，和睦相處。呈現在我們面前的，必然是一個和諧平安的新型小區，它將為我們和諧的社會增添一道靚麗的風景線！