于陽/鄭州思達物業管理有限公司
在我國,房地產開發最早出現在上世紀八十年代的深圳特區；九十年代初開始在全國普遍展開；真正的快速發展時期是在九十年代后期。直到目前全國各地的房地產開發仍蓬勃發展，其發展速度及規模已使房地產行業成為了國民經濟的支柱產業之一。
作為房地產行業產業鏈的末端，物業管理行業也隨著房地產業的發展而發展。在房地產開發初期，物業管理作為一個行業不是獨立存在的，而是作為房地產開發的一個后勤部門，其職能主要是為房地產開發服務，大部分物管企業是屬于房地產企業的二級機構，這決定了物業管理在這個階段是從屬于房地產開發的。在房地產快速發展時期，經過實踐證明，物業管理與房地產開發是一個產業鏈中不同的環節，是兩個關系密切、分工合作的行業，在這個階段，物業管理作為一個新興的、朝陽的行業，快速發展起來，與房地產行業相比，更有發展的潛力?？梢灶A見物業管理無論在房地產開發的前期項目定位、規劃設計，還是在施工建設、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產開發的影響力也會越來越大，社會及房地產開發商也將越來越重視物業管理的作用。
房地產開發過程一般分為八個步驟、四個階段：
八個步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性方案研究、獲取土地使用證、規劃設計與方案報批，簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
四個階段：投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段。
根據房地產的開發過程，物業管理的介入可分為三個階段：
一、項目前期定位及規劃設計階段
在房地產項目開發的開始，一般在投資機會尋找與篩選的過程中，就必須考慮后期的使用問題。對某個具體的地塊，其周邊的市政基礎設施配套、生活商業配套等，都可以很直觀、直接的了解到，如果不具備基本條件，這個項目的風險會比較大。如果有了一定的基本條件，就要進行項目的可行性研究。在這個時候圍繞著項目，要對許多情況條件具體化、量化，特別是可能會影響以后的生活使用的一些方面，一定要提前考慮到。在項目整體定位后，也要進行物業管理總定位，要確定與項目定位相適應的、同標準的物管方案；并在項目規劃設計階段，本著人性化、合理、節約原則，在基礎設施設備、生活配套等方面提供具體的意見和看法。有許多都是細節的問題，雖不至于影響到整個項目，但都是房地產開發企業水平高低的具體表現。
（一）公共區域方面
這方面主要考慮交通系統、停車系統、公共活動場所的設置合理性。
1、公共區域停車及交通問題：區域內的交通系統必須與停車系統相配合，盡量爭取人車分離，這在高層建筑有地下車庫的小區比較好解決；在多層住宅地面停車為主的小區會有一些難度。另外，宅間有停車位設計時一定要留夠位置，不要讓車輛停放時很麻煩，進出不方便。再者，無論是商業物業、住宅物業在停車位設計時，一定要考慮配置的數量，原先一般住宅小區戶數與車位比例大約在1：0.3就可以了；但隨著人們收入的增加，購買力的增強，私人擁有小汽車的數量越來越多。新開發的項目一定要留足夠的停車位，一般住宅應該在1：0.5—0.6，高檔住宅應該在1：0.8或者1：1?？紤]到綠化面積的要求，可以將部分綠地與停車位相結合。
２、廣場問題
在大型社區，一定要設計有相對比較大一些的空間，像10萬㎡的住宅小區，應有一個最少1000㎡的廣場，這樣在業主入住以后，有一個集中的休閑活動場所，可以組織豐富的社區文化娛樂活動。同時，也提高了整個小區的品位。
３、公廁問題、垃圾中轉站問題
在大型住宅小區，在規劃設計時應考慮在公共區域設置公廁，方便人們的生活。不要等小區建好了入住了，才發現這個問題。而且即使后期發現了這個問題，要解決也是不容易的。一是必須經大多數業主的同意；二是要有合適的位置可以建設。即使大多數業主同意了，但沒有合適的位置，不是離東邊樓近了，就是在西邊樓附近，那也是沒法建起來的。所以必須在規劃設計時充分考慮到，提前設計好在合適的位置配置。這樣，即使離某個樓近一些，只要在銷售時注明講明，就不會引起糾紛、沖突，給以后的物業管理創造好的條件。
同樣的道理，垃圾中轉站也是大、中型社區必不可少的生活配套設施，一般項目在1000戶以上的，都應考慮這兩方面的配套。
（二）公共設施、設備配套問題
在規劃設計階段有許多方面要加以注意，特別是設施設備的選擇與配套。并非高檔的、大容量的就是好的，應該是合適的才是最佳選擇。比如空調、電梯等設備，都應該是根據項目的檔次需要，配置相應的級別。
1、電力的配置
以住宅小區為例，隨著人們生活水平的提高，原先住宅電力系統配置標準較低的問題比較突出（一般都在4千瓦/戶以下）。根據實際情況，現在的標準應調整為小康標準（6千瓦/戶），高檔標準為8千瓦/戶—10千瓦/戶。而廂式變或變壓器的配置應以最高負荷（滿負荷）的85%為最佳，設計過小或過大都不合適，小馬拉大車拉不動，大馬拉小車浪費。另外，一般情況下，廂變前的各種配置由電力系統設計院設計，而由廂變到各單元、各住戶則由開發商請的設計院設計。比如各種空開、漏電保護等，一定要進行總審核，使兩者相匹配，如果各做各的，會鬧出不應有的笑話。
２、會所的配置
有許多房地產項目都設置有會所，開發商對此投入較大也比較重視，但無論是在南方發達地區，還是鄭州這樣的內陸城市，會所的經營都比較差。我們發現，雖然有對業主服務，收費較低的原因，但更重要的是會所的定位有問題，開發商一般都把臨街的、有商業價值的地段開發成門面房或商業配套，其特點是出售以賺取利潤為目的。在這樣的思路下，會所被簡單的定義為只為業主服務，功能設計較為簡單，這使投資較大、裝修高檔的會所不但沒有收益，反而成為后期經營的包袱。所以筆者認為關于會所的配置，在前期設計時就要考慮到后期的經營問題，要使其具備對內對外都能經營的條件，使其不僅能為業主服務，也能為社會服務，并且有較好的投資回報。這樣，無論開發商、業主、物業管理公司都能各取其利，達到三贏的目的。
（三）涉及將來有運行費用和維護成本的方面
這方面涉及的面比較廣，但主要有綠化景觀（水系）、水、電、氣、暖等方面。
１、綠化景觀的營造、水系與綠化用水的結合。
在房地產開發中，綠化景觀往往是一些項目的賣點，我們經常在媒體宣傳上可以看到所謂的“綠色居住”、“健康生活”、“親水住宅”等等?？梢哉f現在稍微像樣一點的項目都會在這方面下一些功夫，可功夫雖然下了，并不能取得很好的效果。主要有兩個方面的問題：一是綠化景觀的配置太好，養護成本太高。前期靠開發商貼補，后期業主不愿買單，物業公司也承擔不起，結果無人承擔養護費用，導致美好的綠化景觀不能長期保持，最終損害開發商的形象。二來綠化景觀的配置不合理，草坪太多、樹木太少，區域景觀，沒有主題、針對性不強，比如許多項目起名“健康社區”、“文化社區”、“教育社區”、“白領階層”、“親水住宅”等，但在景觀設計時候未能通過一些實景來配合突出其特點，僅僅只是一種概念炒作。
另外，在有水系的項目中，往往把水系的水循環使用與綠化用水系統分開來設計，造成極大的水資源浪費。但是可以考慮用簡單實用的辦法來加以改進，綜合利用水資源，達到節約的目的；在水系統與綠化用水系統兩個獨立系統之間，加一個連接裝置，此裝置帶有過濾功能，在水系統排水時，通過連接裝置進行處理后，進入綠化用水系統，既可以作綠化灌溉使用，也可以作為保潔用水使用。
２、照明用電的控制方面
在用電系統的設計中，公共區域照明系統的控制要引起大家的注意。原則上講大家都明白應該怎樣做，實際操作中都往往簡單處理，而不多考慮。怎樣更有效的控制呢？正確的做法是根據不同季節、不同氣候，根據日照情況，只開部分或開全部，或者先開部分后開全部（比如說隔一亮一），這樣來控制照明系統，既保證了照明的需要，也有效地節約能源，更體現了設計的人性化考慮。
二、前期物業管理階段
第一個階段是物業管理介入房地產開發前期工作，此階段主要是在項目定位、規劃設計方面提供一些好的想法和建設，起的還是一個顧問的作用。但在房地產項目開工建設后，就要進行第二個階段具體的物業管理工作，這個階段就是前期物業管理階段。這個階段的主要工作是配合房地產項目建設期間的一些事項，比如現場施工監控（特別是隱蔽工程部分的監控）；內部驗房；交房及維修整改。
（一）工程建設期間的介入
雖然我們說房地產開發與物業管理是兩個不同的行業，是建房與管房。但物業管理畢竟來源于房地產開發，要想做好后期的物管，就應該在開發建設階段提早介入。一方面對工程質量進行監控（除甲方、監理單位之外的第三方監控），為開發商負責；另外，也可提前了解項目情況，做好基礎工作。
(二）內部交驗房
一般在交房前三個月左右的時候，物業公司應該對單體樓進行檢驗。此時物業公司應該代表業主，檢驗標準按照建設部的標準或者地方政府制定的相關的標準。對房屋的門窗、上下水、電路、有線電視、衛生間防水等方面進行初步檢驗，有的項目因工期原因只能提前二個月開始此工作，最晚不能短于一個月的時間。因初步檢驗需要時間讓建設單位整改，并進行二次三次復驗，有過兩三次內部檢驗及整改，再向業主交房時就不會有大的問題了。
（三）交房階段
按規定此階段是由開發商給業主交接房屋，物業公司正式開始物業管理的具體工作。目前流行的方式是開發商除辦理手續外，其他工作大部分都要委托物業公司代行其責。這個階段的重點工作是交房后的維修整改及裝修管理。
物業公司在交房期間，對驗房時發現的問題，應積極協助業主督促開發商、建設單位及時整改維修。此類問題的責任方雖然是開發商及建設單位，但業主主要是與物業管理人員接觸，物管人員應該努力幫助業主解決好此類問題。如不能積極解決，業主會把牢騷怨氣都發泄在物業公司方面，容易產生與物業管理的對立情緒。反之，積極處理、努力溝通，既解決了問題，又在這個過程中建立了業主與物業公司的相互信任、相互理解的友好關系，為以后開展物業服務工作打下了良好的基礎。
裝修是大部分業主交房后要進行的一項工作，時間主要集中在交房后的半年內。如何在相對集中的時間內把裝修工作管理好，避免少數業主的私搭亂建、野蠻裝修是對一個物業公司管理水平高低的檢驗，同時也是對全體業主利益的維護及開發商品牌延伸的重要體現。
三、成熟期物業管理階段
業主交房裝修入住一年后，已經進入成熟期物業管理階段，開發商的身影已漸行漸遠，剩下的主要是業主與物業公司之間的關系了。物業管理在此階段的核心工作是如何為業主服務，按物業管理的根本定義來說主要有兩方面的內容：一是管理好物業，使其保值、升值；二是為業主提供良好的生活環境、氛圍。好的物業管理工作將給業主帶來優質的服務，在業主享受生活的同時，其擁有的物業也不斷升值，增加了大家對開發商的贊譽和對品牌的忠誠度，那么開發商的品牌也得到了提升。所以，此階段雖然主要是物業管理方面的內容，但其實對開發商的聲譽、品牌都有很大的影響，甚至直接影響到開發商以后項目的開發行為，應該予以重視。
綜上所述，我們可以得出結論：雖然房地產開發與物業管理是兩個獨立的行業，但在房地產開發過程中兩者的結合貫穿始終，并相互幫助與支撐，一個好的房地產項目、一個成功的房地產項目一定是房地產開發與物業管理結合得比較好的產物。
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2007/10/10 9:27:00