物業管理行業在國民經濟中的地位與作用

吳憲生/《現代物業》/20070418

1940年，英國經濟學家和統計學家科林·克拉克在配第關于收入與勞動力流動之間關系學說的基礎上采用三次產業分類法，得出了隨著人均國民收入水平的提高，勞動力順序由第一次產業向二、三次產業移動的結論。人們后來把這一演變趨勢稱為“配第——克拉克定理”。在工業化初期，第一產業的勞動力和產值的相對比重趨于下降但仍占相當大的比重。在工業化中期，第三產業的勞動力和產值的相對比重逐步提高。在工業化以后時期（目前處于這一時期的主要是經濟發達的西方國家），據統計，在本世紀60-70年代以后，經濟發達國家第一、第二產業的勞動力和產值的相對比重繼續下降；第三產業的勞動力和產值的相對比重繼續上升，并成為相對比重最大的產業。目前，我國正處在工業化中期向工業化以后時期過渡的階段。按三次產業分類，我國三次產業的劃分是：第一產業是農業，第二產業是工業（包括采掘業、制造業、自來水、電業、蒸汽、熱氣、煤氣）、地質普查、勘探業以及建筑業，第三產業是服務業（包括商業、運輸、金融、文教、衛生和其他社會公共需要服務部門）。物業管理服務行業屬第三產業。

物業管理行業在國民經濟中的地位

隨著人均國民生產總值的增長，人們的社會需求由低層次向高層次發展，引起社會需求的變化，促使食品的收入彈性逐漸下降，而工業消費品和服務的收入彈性逐漸增加，這就必然帶來三次產業結構的順序演變。在西方經濟發達國家第三產業的產值已占整個國內生產總值的60％以上。

深圳是國內經濟發展較快，人均收入較高的城市之一。以深圳為例：目前深圳市有各類物業管理服務從業企業（部門）約1200家。每個企業（部門）按平均管理15萬平方米計算，物業管理面積約2億平方米左右，物業管理覆蓋率在70％以上。以收入計算，平均每平方米40元計（包括商業用房、寫字樓在內；收入含租賃費、管理費、停車費、專項維修費、中央空調費、代收的水電費和其它費用在內），一年的產值最少應在100億元以上，約占深圳國內生產總值的近5％左右。

從行業角度講，物業管理與酒店管理是一對孿生兄弟，以香港為例：香港物業管理行業初創時期，物業管理以從業人員50%是從酒店管理公司轉行過來的；據媒體披露，國外一些國際知名酒店管理公司，已看好我國的高檔寫字樓、高檔住宅區、購物中心等物業，借中國入世這一契機大舉進入中國市場，可見物業管理行業與酒店管理行業的血緣關系。從其服務性質講是相同的；不同的是酒店物業管理服務將個性化服務（清潔衛生、專項服務）延伸至房間；而一般的物業管理服務只限于物業的公共區域。嚴格意義上講，酒店管理服務也是一種物業管理服務，屬物業管理服務范疇。只不過是在服務對象和服務形式上有所差別?，F在推出的酒店式公寓、酒店式寫字樓，在管理服務上與酒店管理服務有什么本質上的區別？我國現代酒店管理產業已有百年以上的歷史，而現代物業管理產業卻只有十來年的歷史（從全國角度上講），所以認識上要有一個過程。如果這一觀點能夠成立的話，那么深圳市的物業管理服務所創造的產值，應占深圳市國內生產總值的10%以上。按支柱產業確定的基準，工業支柱產業通常要占工業總產值的8％左右。參照這一標準，深圳物業管理服務行業完全稱得上是支柱產業。支柱產業，是指構成產業結構主干的產業?？梢娢飿I管理服務行業在國民經濟中所占的重要地位！

物業管理行業對國民經濟發展所起的作用

物業管理服務行業在國民經濟中占有重要地位，同時也在國民經濟中發揮著重要作用。它主要表現在以下幾個方面:

（一）吸納了大量的勞動力。目前深圳市有各類物業管理管理從業企業（部門）約1200家，每家企業按平均用工100人計算（遠不止這個數），就是12萬人，加上相關的專項服務（公司）人員[如房屋租賃、清潔、綠化、保安（市區保安公司）、空調維修、電梯維修、水池清洗、消殺（衛生防疫）]等密切相關行業的人數約30萬人左右，占產業工人總數的20％以上。如果再加上供水、供電、供氣、有線電視、通訊、戶籍管理、裝修等行業，總人數就更加可觀了。

（二）提供了大量的就業崗位。在其它行業減員增效，大量員工下崗的時候，物業管理的行業卻由于其自身的行業特點（如清潔、綠化、保安、維修、服務等崗位），吸納了大量的年齡較大、文化較低的勞動力，為相對弱勢的群體提供了大量的就業崗位和機會；為政府分了憂；為社會穩定和人們安居樂業，發揮了重要作用，這是其它行業所做不到的！

（三）為保持經濟持續增長發揮了重要作用。實踐證明:經濟形勢再不好，人們房子得照住，生活得照過，公司得照開，商店得照賣。因此，物業管理行業在經濟不景氣時，所受到的沖擊和影響相對較小。香港政府過去20年對物業管理服務行業并不重視，認為物業管理服務行業并無舉足輕重的作用。亞洲金融危機后，香港政府才看到物業管理行業在提供就業崗位，維持稅收，保持經濟增長，保持社會穩定等方面發揮的重要作用，才加以重視和扶持。

（四）對改善人民群眾工作、生活環境發揮了重要作用。不管是經商、辦公、生產、生活，都離不開一個良好的環境。再尖端的科技、設備也離不開場所，例如高科技實驗室，同樣需要物業管理服務來保障它的正常運行。只要有人生活、工作的地方，就離不開物業管理服務！試想一下，現在的生活小區、工業區，如果沒有物業管理服務會變成什么樣子？

（五）投資少、見效快、收益大。物業管理服務行業先期投入較少，主要是一些辦公費和人工費。只要有物業管理服務資源，當月開辦，當月就能見效。如果用“全要素生產率”或按“投入產出費用”比來評判，物業管理服務行業是一個相對投入少收益大的產業。

（六）物業管理服務行業是一個關聯度大的產業。物業管理服務產業的發展，可以帶動科技（網絡技術、電子防范、自動化管理）、生態（綠化、美化環境）、環保（清潔衛生、垃圾處理）、教育（社區教育、終身教育）、醫療（社區醫療服務、老年人保?。?、社區文化、社區綜合服務等相關行業、相關產業的發展和進步。

根據上述幾點，我們是否可以得出這樣一個結論：物業管理服務行業是一個投入少，見效快，收益大的產業。同時也是一個名副其實的主導產業（主導產業，也稱先導產業，是指具有較大帶動力的，代表結構優化方向的產業）。能否成為主導產業的指標，主要是看全要素生產率是否上升得快。全要素生產率上升基準往往與收入彈性基準相一致（人們的收入越高，對服務需求和消費投入也就越大，這一點與物業管理服務發展的社會基礎相一致）。因此全要素生產率上升快的產業實際上是技術進步快的產業，同時也是以較好的市場銷路為基準的先導產業。

如何利用市場機制推動物業管理行業的發展

主導產業和支柱產業是緊密相聯的，主導產業往往是未來的、潛在的支柱產業，現在的支柱產業往往是從前的主導產業發展而來的。物業管理服務產業按產業性質屬于服務性行業，其基本出發點是根據社會生產力發展水平和人們對生活需求的變化，運用現代管理科學、環境生態科學和先進的科技手段和維修養護技術，運用經濟手段來管理房產物業，為物業業主、住戶以及居民提供所需要的全方位、多層次的管理服務。物業管理的宗旨，就是通過自己的有效服務，充分合理地使用現有房屋，發揮樓宇的功能，提高房產物業的使用效率和經濟效益，使房產物業保值和增值，并為置業者（業主）提供一個優美整潔、舒適方便、安全文明，有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通，健康、開放的工作和生活環境。

“好花還需綠葉襯”。作為高科技產業的電子、信息、生物、網絡產業都離不開物業管理服務的支持和配合?？蒲?、生產需要一個配套齊全、優美整潔、舒適方便、安全文明的工作環境；高科技人才，工作之余需要一個自然和諧、優美溫馨、舒適整潔、安全方便、健康文明的生活環境，這些都離不開物業公司的管理與服務。

最近，于幼軍市長在深圳經濟發展情況介紹會上表示：未來幾年，我市將分３個層次推進經濟結構的戰略性調整和優化升級，使深圳成為我國重要的高科技研發和制造基地。這３個層次即：努力實現高新技術產業和現代服務業的相互推動、共同發展，使其成為深圳奔向現代化的車之兩輪；全力發展戰略優勢企業，著力扶持新興產業，改造提升優勢傳統產業；做大做強一批企業，形成創新能力和核心競爭力強的現代企業群體。作為物業管理行業，應完全具備“現代服務業”、“戰略優勢企業（深圳物業管理服務產業是全國物業管理的發源地；物業管理服務進軍全國各地市場；物業管理面積最多；是市屬國有資產最集中的企業群體）和新興產業”、“形成創新能力和核心競爭力強的現代企業群體”的最基本條件，成為深圳市新的經濟增長點的支柱產業！

要想成為深圳市新的經濟增長點的支柱產業，前景既誘人，任務又十分艱巨。首先，作為宏觀市場的調控的主體，政府應給予物業管理行業以一定的重視和扶持：

１、物業管理服務企業，在以物業管理為龍頭、以物業管理服務相關聯產業為兩翼、進行多元發展時，政府應在政策上給予扶持。

２、制定鼓勵民間資本投向物業管理服務行業，加速物業管理服務行業改制和建立現代化企業制度的相關明確法規。

３、減持國有股，使國有股在物業管理服務企業中只占相對的控股，一般不超過30%。

４、形成資本開放市場，通過資本運作或國有資產減持的方式，將資產向現代企業制度方向進行完善。進行管理好、效益好、有品牌優勢的企業整合，形成規模經營優勢，組建企業“航空母艦”。

５、作為市場監管的主體，應加速市場主體的培育，特別是買方市場主體（業主委員會）的培育，強化社區建設和社區管理層在社區物業管理服務消費領域的作用。

６、在上述基礎上開放市場，用法規打破誰開發，誰管理的堅冰。形成自由競爭的市場格局，通過市場機制這只看不見的手，優化配置資源，以期達到企業間的優勝劣汰。

其次，作為市場主體的物業管理服務企業，要想在國民經濟中占有一席之地，就必須適應市場經濟運作的游戲規則，在下列幾個方面加倍努力工作：

１、加速企業改制步伐。一個企業要想保持活力，在市場競爭中立于不敗之地，體制和機制是關鍵。發展市場經濟，必須建立與市場經濟相應適的現代企業制度，這是市場經濟的基礎建設和基本制度。我國經濟體制改革的最終目標，是建立社會主義市場經濟新體制，這就要求我們抓緊時機，對原有國有企業進行徹底改造，在企業制度上進行創新，建立現代企業制度，走公司制的道路。建立現代企業制度要從兩個方面入手：(1)員工持股占控股，一般不低于60％以上。國有股只占相對控股，一般不高于35％以上。（2)嚴格按現代企業制度的要求，建立和完善企業法人治理結構。(3)董事會內必須設立一定數量的專業董事，而且必須面向社會公開招聘。

２、培育新的產值和效益增長點。多元化經營是培育新的產值和效益增長點的有效途徑。但鑒于物業管理服務行業的特點，我個人認為，多元化經營，行業跨度不宜太大；應側重在物業管理服務的相關行業內，特別是緊密相關的行業:

（1）家居裝修行業。隨著我國城市化進程的加快，城鄉居民生活水平也不斷提高，家居裝飾行業呈加速發展的趨勢，蘊藏著巨大的市場商機和消費潛力。物業管理服務行業與裝修行業有著緊密的聯系，裝修過程中對房屋結構和質量的關口把好了將會對今后的物業管理服務帶來便利，降低管理服務成本和減少業主之間的矛盾。物業管理服務行業進入家居裝修行業有著得天獨厚的優勢：Ａ、便于管理。裝修過程中存在的問題，最終的矛盾交點會歸集到物業管理服務公司。Ｂ、容易贏得客戶的依賴，坐地生根跑不了。Ｃ、保證質量，跑了和尚跑不了廟。Ｄ、有資源保證。物業管理服務公司進入裝修行業，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處于優勢。

（2）立體化停車場（行業）。隨著我國加入世貿，汽車進入家庭將成為一種消費趨勢，汽車將是繼住房之后，家庭消費的又一個主流商品。中國人多地少的客觀條件，將會使“立體化”停車場行業成為朝陽產業，物業管理服務企業進入這個行業同樣有著得天獨厚的優勢，資源、收費絕對有保障。

（3）環保產業是與物業管理服務行業最緊密相關的行業。國家為鼓勵環保行業的發展，已出臺了一系列相關的優惠政策。物業管理服務企業進入環保產業同樣有著得天獨厚的優勢。Ａ、建立區域性污水處理中心（站）。隨著人們生活水平的提高，生態環境將會越來越受到人們的重視，環保社區將會受到消費者的青睞。以收費的形式，建設區域性污水處理中心，將污水處理后作為非飲用水循環使用，將是一個巨大的潛在市場。Ｂ、建立區域性廢舊家電、電器回收處理中心。隨著國家對環保的重視和人們環保意識的提高，廢舊家電、電器回收處理行業將會成為新興產業。Ｃ、建立區域性垃圾分類處理中心。垃圾分類處理產業，也是一個有待開發的新興行業。

（4）組建區域性物流配送中心。物流配送是生活現代化、信息化的一個重要標志和服務手段。物業管理服務公司只要在現有的小區管理構架中增加一兩個環節，就可以在短時間內形成（五金交電、日常生活用品）社區物流配送，為商家和居民帶來方便。

３、建立信息化的社區服務中心。21世紀是知識信息時代，物業管理服務企業，圍繞社區服務這個中心進入信息服務領域，組建區域性社區服務網絡平臺，利用信息技術為社區居民提供全方位、全天候的服務。如清潔公司擴展家政服務業等。從客觀上講，物業管理服務企業進入信息服務領域，在資源方面有著得天獨厚的優勢和有利條件。

４、開展社區旅游服務。社區旅游有著巨大的市場潛力，隨著人們回歸社會，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著的巨大商機。讓國內外游客感受一下中國人民和特區居民的現代化生活，何樂而不為？

５、通過資本運作，拓展企業規模，降低成本。物業管理服務企業應首先在相關領域有所突破，如酒店管理服務行業、環保行業、信息通訊行業等，向緊密相關的領域滲透，互相參股持股，將物業管理服務與其它緊密相關服務融為一體。壯大行業的實力和規模，通過市場競爭配置資源，達到優勝劣汰！

只要我們不懈地努力，加倍地工作，勇于創新，就能使物業管理服務行業在國民經濟中扮演重要的角色，成為現代服務業的支柱產業！造就出物業管理服務行業的“海爾”和“張瑞敏”！