翁國強 宋安成/《現代物業》/20070827
根據國務院《物業管理條例》第二條之規定，物業管理是指：“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生與秩序的活動。”這實際上是明確了我國目前的物業管理基本的，也是唯一的模式——由物業管理企業統一管理?！段飿I管理條例》對自治管理沒有規定，當然，其也沒有限制業主自治管理。
2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議全體代表通過了《中華人民共和國物權法》,其中第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理服務企業或者其他管理人管理”。這實際上是明確了三種物業管理模式，即業主自治管理、物業管理公司管理、專業公司管理（或職業經理人管理）?！段餀喾ā窞槭裁匆桓摹段飿I管理條例》狹義物業管理模式的規定，而更加注重業主的自治管理呢？
一、業主自治管理的形式探討
對于業主自治物業管理模式，筆者認為，業主自治管理的立足點是保護業主的合法利益，包括業主的個體利益和整體利益，并協調好相互間的關系。業主在管理中處于主導地位，但這并不意味著業主直接實施管理，而是通過委托專業的服務公司或聘請相應的專業人員具體實施各項管理實務?！段餀喾ā返诎耸粭l雖然從文字上看是三種物業管理模式，但是實際操作中，由于業主不是專業的管理人員，加上時間及精力的限制，其不可能對小區進行全面、系統的管理，特別對于大型的社區，業主也必須由專業的保安、保潔、維修公司（人員）來進行管理，主要方式是聘請職業經理人按照業主與業委會的要求，以協調各專業公司的關系，對物業進行統一管理。所以筆者認為，由“業主自行管理”與“委托其他管理人管理”兩種模式，難以完全截然分開。如果將業主自治管理界定為業主自己管，可能只適用于單棟、老式的公寓樓，因為這些物業的業主要求低、物業管理內容簡單、有閑業主多，所以沒有必要聘請專門的管理人或專業公司。
具體地講，業主自治物業管理的主要模式有兩種：
第一種：業主依法成立業主大會和業主委員會后，由業主大會決定是由物業管理公司管理，還是由業委會直接聘請專業的保安、保潔、維修公司。采用后一種業主自治管理模式的，由業委會直接招聘專業公司進行管理。物業管理雖然可以將一些專業的服務分開，由各公司分別執行，但小區物業管理畢竟是一盤棋，比如說如何協調各專業公司的分工與相互配合，如何建立業主與專業公司溝通的平臺，如何對專業公司進行日常的管理與監督，如何收取物業管理費用，這些都需要根據小區的規模組織和一定的常設人員來完成，即職業經理人的管理模式。當然，如果業委會成員是專職的，或者有足夠的時間來做這些工作，也可以不聘請常設人員。
第二種：業主大會決定實行自治管理后，由業主委員會直接向社會招聘保安人員、保潔人員、維修人員、綠化專業人員等，并聘請專業的管理人對這些一線工作人員進行管理，而不是聘請專業的公司進行。以廣州市豐景大廈已有的物業管理模式為例：2004年10月，周活寧領導的業主委員會發現物業公司存在諸多問題，決定解聘該物業公司。2004年11月，由政府出面協調，豐景大廈的物業管理公司撤出小區。為了保證迅速平穩過渡,豐景大廈業委會盡量沿用以前物業公司的一些經營合同，以前在大廈里從事物業管理方面的員工,只要愿意繼續干的,也盡量優先考慮。對于物業公司帶走的員工，業委會直接再向社會進行招聘，而沒有請專業的保安公司、保潔公司。相對于第一種方式，這種方式增大業委會的工作量，但可以節約成本，因為專業的公司畢竟成本高。
二、物業管理自治模式可能遇到的問題分析
（一）目前的制度設置是新的物業管理模式遇到的首要障礙
物業是業主的物業，業主是小區的主人，管理應以業主的管理為中心，但由于《物業管理條例》只設定了一種物業管理模式，對于業主自治管理沒有作出規定，幾乎所有的物業管理制度設置都是以物業管理公司為中心的。1994年，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第四條就明確規定小區應當由物業管理公司實行專業化管理。筆者曾查過近幾年在《物業管理條例》生效后的一些有關物業管理的部門立法及地方立法。部門立法對業主自治模式只字未提。就地方立法而言，也只有《四川省城市住宅物業管理暫行辦法》將物業管理企業管理與業主，使用人管理并列，其他幾乎是清一色的物業公司管理模式下的物業管理，也就是說，現行的立法體系已經嚴重窒息了業主自治管理的發展。當然，目前的法律、法規并沒有限制業主自治管理，但由于相應規定的幾近空白，自治管理實際操作中往往是無章可循。最為重要的是，目前法律的規定，包括《物權法》相關規定，對業主委員會的法律地位并沒有明確，沒有人組織的自治管理無從談起。
（二）業主的“散戶”狀態是自治管理中的普遍問題
業主普遍對業主自治管理缺乏認識，特別是工作忙、生活節奏緊張的年輕人更無暇顧及，覺得物業管理委員會同傳統的居委會差不多，是老頭老太太的閑人閑事。多數業主只是當自身權益遭受明顯侵害時才主動到業主委員會反映情況、尋求幫助。因物業管理公司阻撓，業主基本只能通過召開業主大會、平時談話的方式同業主委員會進行溝通，難以通過定期、書面的系統方式進行溝通，給業主自治管理帶來操作上的不便。
我國小區與國外的公寓住宅相比，一個最為明顯的特點就是小區規模大，住戶多，業主大會召開格外難。一個小區一千個業主已經是很正常的事，在大城市，幾千個、上萬個業主的小區也不在少數。把這些數以千計、萬計的本來自治意識不強的業主組織起來，讓每個人都表達意見，從一定意義上講，沒有可操作性。在北京、上海的一些樓盤，往往炒房者居多，業主不是找不到，就是經常換，小區業主大會根本就沒辦法正?；顒?。
（三）業主委員會自身的問題往往會成為自治管理的障礙
從我們目前制度規定看，包括《物權法》的規定，業委會應該是推行業主自治管理的執行機關，日常性的自治管理工作只能由其來進行，但我國目前的業委會制度本身又有許多問題，比如說，基本上無人監管、權利無限擴張等等。如果推行業主自治，可能會使得少數業主利用物業管理中出現的矛盾，利用其他業主，把持業委會、控制業主大會，以不正當的手段，借業主自治之名，謀求自身特殊利益。從現在物業管理的一些典型案件看，業主委員會已經成為媒體關注的焦點，2005年，有人稱之為向業委會維權之年，有關業委會一樁樁的負面報道不絕于耳，貪污公益性收入、發包工程拿回扣等等已經是屢見不鮮的事。在推行業主自治過程中，也肯定會有害群之馬，怎樣規范和監督業委會行使業主賦予的執行機關權利，是我們必須面對和思考的。
（四）業主自治難以得到有關職能部門的理解與支持
當前，有些物業管理行政主管部門、相關行政職能部門、司法機關不能公正履行職責、積極支持業主委員會工作，忽視業主自治管理作用，給業主委員會在自治中發揮作用造成極大障礙。筆者曾處理過這樣一個案例，上海西郊一品花園業主在趕走原來的物業公司，準備自己實行自治時，卻被上海市長寧區房辦的工作人員告知實行自治管理是“不合法”的，房辦的理由是：《物業管理條例》沒有規定業主自治管理。更讓業主不能理解的是原物業公司在已經被趕走的情況下，再次闖進小區強行管理，竟然是在警方的協助下進入的，讓人有理由懷疑物業公司與政府有關部門的曖昧關系的存在。筆者認為，當物業管理行政主管部門、相關行政職能部門、司法機關能公正履行職責、積極支持業主委員會工作時，業主自治才會發揮應有作用，有效地維護業主的切身利益。
（五）目前的勞動用工制度、稅收制度、財務制度也是業主推行自治管理的障礙
就勞動用工制度而言，業主大會、業委會作為社會團體法人的資格沒有明確，也沒有組織機構代碼證，所以不能直接以自己的名義聘用人員，不能為員工交納社會保險，所以，業主要想有效自治，必須明確業委會的法律地位。就稅收制度來講，目前物業公司收的物業管理費，除了代收代付的公共事業收費外，一般是要交營業稅、所得稅的，但是如果沒有物業公司這一環節，稅務如何處理？是否就不用交稅了？這些都是要解決的。由于業委會不是企業法人，其財務制度在目前的國家財務制度下，其應當適用哪些財務制度？其如何管理和使用收取的物業管理費等等，也是業主自治面臨的問題。
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2007/9/28 15:09:00