多樣化物業需要多樣化物業管理模式

莊曉裕/《現代物業》/20070828   

    物業管理企業作為一種專業化機構，能為業主提供優質、完善的服務，大幅提高了業主的生活質量，同時也提高了整個社會的服務水平。然而，物業管理企業的快速發展也凸現出目前的物管畸形模式——完全依靠物業企業的單一模式。普通商品房早已經是物業企業的地盤；而經濟適用房、廉租房這類福利性住房，也相繼引入了物業企業管理。目前公布的物業管理政策，也多以指導物業企業為主。國務院頒發的《物業管理條例》對物業管理的定義為“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”，定義暗含了只有物業企業參與的物業管理才是《物業管理條例》規范的范圍之意。其他各省市相繼出臺的物業管理文件，也以規范物業企業的權利、義務等內容為主旨。這就從法律規范上，默認了物業管理是必須以物業管理企業為主體的模式。

     多樣化模式是發展潮流

以外國發展經驗和我國的市場實踐來看，依靠物業企業的模式是市場化的必然結果，是運營效率最高、最容易推廣、發展最成熟的模式。但作為一種市場化的模式，必然有其局限性。典型的缺點是市場化的物業企業以利潤最大化為目標，較少考慮社會效應，不愿意進入利潤微薄、規模小、運作困難的物業項目。諸如老小區、公房等物業，由于組織維修困難、住戶為中等偏下收入水平、產權復雜難統一管理、居民觀念傳統等原因，物業企業往往不愿意接手。這就導致這些先天不具備市場化條件的小區無法獲得優質的物業服務，這些小區通常垃圾遍地、治安環境惡劣、公共設施殘破。這種單一物業模式下的弊端在大城市明顯地體現出來：近幾年發展的新小區引入了物業管理，小區干凈整潔，環境良好；而那些老小區則多處于無人看管的臟亂狀態。

物業管理相對發達的我國港臺地區和國外，雖然一方面也是靠物業企業提供物業服務為主流，但是另一方面有各種各樣的物管模式對企業不愿進入的領域進行補充。我國香港的不少樓宇是由業主立案法團自行組織管理，提供簡單基本的服務；在我國臺灣，一種自營物業管理模式早已經運行多年，其樓房業主自己選出比較精干的管理委員會,由其全權負責物業管理，然后再聘請少量的清潔、保安人員等其他人員從事具體工作；意大利人則通過戶主會的形式共同管理公寓樓的重大事務，日常事務則聘請兼職物業管理員進行統籌規劃。這些非主流模式既降低了業主費用又填補了市場空白，取得了良好效果。

多樣化物業管理模式，是多樣化物業的要求。我國目前不同的住房類型，必然對物業管理要求不同。普通商品房業主支付水平高，服務要求高，這部分人群是物業公司的服務對象；經濟適用房、廉租房、公房業主收入水平偏低，只能支付較低的管理費，一般只要求最基本的物業服務。如果把各種物業都市場化，一律交給物業企業管理，對企業而言經濟效益不合理，對業主而言也未必能獲得最適合的服務。

雖然我國無論從法律界、理論界還是實際運用中都以物業企業為主，但在某些地區的實踐中已經出現了各種多樣化的模式。在寧波出現了一種“準物業管理模式”，由街道辦成立物業公司，根據老小區低收入家庭多的實際情況確定物業收費標準和服務標準，物業管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質是社區管理的福利化；上海華僑新村小區采取成立村義務管理小組的模式，由村長和管理員開展日常物業管理工作；鹽城市對未實施物業管理的小區推行“社區物業管理模式”，即由社區居委會牽頭，成立社區管理委員會，實施業主自治管理，組織轄區內的下崗職工、社會低保人員、特困殘疾人員成立管理隊伍，實施簡單的保安、保潔、維護、維修等服務工作……這些模式充分發揮其貼近居民、運作簡單、成本低廉的優勢，獲得了社區居民的認同。

對探索物業管理新模式的思考

目前這些模式還僅僅在個別小區試行，并沒有得到大規模推廣。作為于政府、于社會、于民都有好處的多樣化模式，究竟應該怎樣鼓勵它們走向更多小區呢？

首先，政府主管部門應該在政策和管理上給予支持。目前新模式較難推廣的重要原因之一，就是沒有得到政府主管部門的“正名”。在沒有確定的文件指導下，組建新模式管理小區的行為無疑是進入了法律的空白狀態，難以得到大眾的支持。上文提及的新物業管理模式能夠得到順利開展無一不是得到了當地政府部門的相應支持。政府部門除了出臺規范物業管理企業的條例，還要對新物業管理模式進行研究，并頒發規范條例，鼓勵業主自主管理、自主創新、建立符合本小區實際的新模式。

第二，要充發揮居民委員會等組織的作用。作為自治組織，居委會不僅承擔著服務社區居民的職責，還有完善社區治理模式的責任。在老小區、公房的管理工作中，居委會憑借其先天優勢大有可為。由居委會牽頭組織物業管理，充分發揮其指導作用的模式，有著事半功倍的效果。其親民的特點易于取得居民的支持；其對社區情況較為了解有助于開展適合社區實際的物業項目；其已有的班子成員負責運作避免了重新聘請人員；其公益性性質可以降低物業管理收費。業主可以在居委會的幫助下，建立自我管理的模式，或者與居委會共同管理小區。

第三，業主作為小區主人，應該樹立主人翁意識。新模式能否施行，外部環境諸如政府、居委會固然重要，但關鍵在于業主的態度和決心。尤其是公房、老小區業主長期受計劃經濟影響，習慣了靠政府、單位解決住房問題，對改善自身居住環境很被動。業主要轉變這種傳統觀念，樹立主人翁意識。業主是小區的主人，最了解小區需要什么樣的服務，所以業主可以參考國內外已經實行的非主流管理模式，在此基礎上另辟蹊徑設計全新的管理制度滿足本社區的獨特要求。事實上，每一種管理社區的新方法、新制度，都是業主們在實際生活中不斷總結、商討下創造出來的。

第四，媒體、理論界應該支持、鼓勵物業管理模式的創新。由于依靠物業企業管理的模式在市場上占絕對地位，現在的媒體還有理論界都把焦點放在如何完善這種單一模式上。在主流意見的影響下，業主們甚至沒有建立新模式的觀念，只是迷信物業企業能解決所有問題。即使出現零落的創新物管方式，也被主流的聲音所淹沒。必須認識到，即使在物業管理較為發達的國外，也并沒有完全依靠物業企業解決整個社會的物業問題；我國的居民收入水平尚且與發達國家有差距，卻普遍推行公司經營式的物業管理，也就造成一方面居民負擔不起物業費而另一方面物業企業無資金完善服務這兩頭不討好的局面。媒體、理論界應多關注新模式，多通過宣傳引導幫助業主探索物業管理的新方法、新思路。

物業管理的新模式已經在我國嶄露頭角。一個正常的物業市場，除了要有市場化的物業企業提供服務，還要有其他物業模式對市場的空白點進行補充。政府、居委會、媒體等公眾，應該對新物管模式多些寬容、多些鼓勵，讓新物管模式推廣到更多的小區，讓更多業主享受到低廉、優質的服務。