曾雄 / 全球品牌網
根據美國著名戰略管理學者邁克爾·波特的觀點，在一個行業中存在著五種基本的競爭力量：潛在的進入者、替代品、購買者、供應者以及行業中現有競爭者之間的抗衡，這五種競爭力量狀況及其綜合強度，引發行業內在經濟結構的變化，決定著行業中獲得利潤的最終潛力。
當前，物業管理已經發展成為與我國經濟、社會協調發展，與廣大人民生活，工作息息相關的一個相對獨立的新興行業，分析其行業結構對物業管理企業而言無疑具有重要的戰略意義。
一、潛在的進入者
對于一個行業來說，潛在的進入者或新加入者會帶來新的生產能力，帶來新的物資資源，從而對已有的市場分額的格局提出重新分配的要求。
潛在的進入者能否進入，主要取決于行業進入的壁壘，通常包括：規模經濟、產品差別化、資金的需求、轉換成本、分銷渠道、技術優勢和政策因素，如果進入的壁壘高，外部進入的威脅就小。目前，除了政府的資質核準之外，物業管理行業幾乎不存在任何明顯的進入壁壘，發展商、物業管理的專業分承包商、房地產中介代理公司、酒店業、渠道運營商都是潛在的進入者。
1、發展商將加深對物業管理的介入
從宏觀環境分析可知，隨著中國加入WTO，我國房地產業的競爭將越來越激烈，產品更趨于同質化。作為服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現。同時，物業管理也是樹立房地產品牌、延續房地產項目的開發理念的重要組成部分，與有限的資金投入相比，物業管理創造的無形效益是巨大的，萬科的品牌構成就是一個典型的例子。正是基于這種認識，越來越多的房地產開發商開始重視物業管理的作用，并期望通過高水平的物業管理服務實現產品的高附加值，并獲得市場競爭的優勢?？梢灶A見，作為房地產生產鏈上的重要一環，物業管理公司非但不會與開發商脫鉤，反而會有越來越多的開發商成立自己控制的物業管理公司，借以提升競爭的平臺。
2、物業管理的專業分承包商
一些物業管理下游的專業公司，例如大型的清潔公司、綠化公司、設備維修公司等，迫于市場壓力將會采取縱向整合戰略，進入物業管理的領域。以廣州為例，物業管理公司是清潔行業目前最大的主顧，由于缺乏行業管理，清潔公司陷于無序的競爭之中，行業利潤非常微薄，介入物業管理行業可以獲得較為穩定的業務量，并且為其開拓家政服務等業務建立良好的渠道。目前，有個別清潔公司已經開始了這種嘗試。
3、房地產中介代理公司
房地產中介代理公司的業務范圍原本界定在房地產的營銷策劃、經營代理及相關的咨詢培訓，由于競爭激烈，不排除其為了增強競爭力，涉及物業管理行業，特別是物業的前期介入和顧問管理。從香港的情況看，地產代理商普遍采取了這種綜合化的模式。而進入內地的外資代理公司，如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等，無一例外地采取了中介代理，物業管理顧問一體化的經營模式。
4、酒店業
追溯起源，物業管理與酒店有極為密切的聯系，早期的物業管理人員很多擁有酒店的從業經歷。成熟的管理模式、良好的服務意識和規范的設備維護是酒店業涉足物業管理的優勢，度假型物業、投資型物業和高檔公寓管理將是酒店業進入的主要范疇，目前極為流行的“酒店式公寓物業管理”就是一例。
5、渠道運營商
盡管物業管理，特別是住宅區物業管理屬于微利的弱勢企業，但也具有其它行業沒有的獨特優勢，即它離客戶終端最貼近，擁有穩定的、忠誠的客戶資源，是天然的分銷平臺、配送渠道和服務網絡，也是全面實施、虛實結合的最佳選擇。廠家或渠道運營商不一定直接從事物業管理，但一定會以合作、戰略聯盟等形式介入。例如，2001年6月，海爾集團在深圳萬科物業和中海物業轄下各住宅區進行了駐點營銷后，又和金地物業正式簽訂了“海爾家電社區銷售協議書”，嘗試運行供應商體系，使業主可以享受到低于市場價格的優惠并由物業公司提供安裝和維護的服務保障。通過合作，廠商節約了成本，促進了銷售，而物業管理公司則增強了服務的特色，提高了美譽度。相信今后的物業管理公司將向服務集成商的角色發展。
二、替代品
替代品是指具有相同功能或類似功能的產品或服務。迄今為止，物業管理還沒有感受到替代品的威脅，相反，物業管理正在取代舊有的房屋管理體系，并促成了社區管理體系的變革。但是，隨著城市社區建設的發展，網絡化、智能化的普及和日益專業化的社會分工，新型的物業管理者將會產生。
社會文化環境對我國物業管理具有深遠的影響。目前，我國正在大力推動城市社區建設，以廣州為例，社區服務中心、社區服務熱線、社區服務網站、志愿單位和志愿者、各類社區服務實體和服務隊將構成完善的社區服務體系?？梢灶A見，在政策的支持下，社區服務中心將發揮其無可比擬的優勢，逐漸成為社區服務的主要組織者，特別是成為社區物業管理的主角。
社區經濟的發展和專業化服務市場的不斷完善將加速這種趨勢。各類填補社區服務需求空白的專業公司的不斷涌現，使得社區服務中心和社區居民委員會能夠較好地組織社會資源，直接選聘各類專業公司實施公眾服務。特別是網絡技術和智能技術的發展將有效促進管理效率的提高，降低組織協調、監督管理的難度，省卻大量的人力，使無人化管理成為可能?？梢灶A見，像在美國那樣一個管理20多萬平方米小區的景象將出現在中國。
另一方面，大量的傳統型物業管理公司將蛻化成新型的物業顧問公司或專業服務公司，并分化出職業的物業管理經理人群體。專業服務公司仍然承擔具體的物業管理業務，但將從組織者的角色轉化問專項服務者的角色。顧問公司或職業經理人則不直接運作具體的物業管理業務，而是以輸出物業管理方案和管理技術為主業，提供咨詢策劃、組織協調的專項服務。
但是，知識密集型的物業管理公司將會有良好的發展前景，它們將致力于經營型物業、高技術型物業以及超大型物業的管理。這些物業的管理需要成熟的、專業的管理技能和高科技維護技術，要求嚴密的組織協調和過程監控體系，要求較強的物業經營策劃能力，因此具有較高的進入壁壘。
三、購買者的討價還價能力
現在，物業管理正承受著來自的巨大壓力，甚至“無還手之力”。一方面源于現行物業管理模式的弊端，另一方面也來自于的不成熟和法律環境的不完善，此外，也來自于發展商的壓力。多數發展商并沒有因重視物業管理而減少對物業管理所造成的麻煩，相反，不規范的行為和要求給物業管理企業造成了更多更重的負擔。
隨著社會素質的提高，經濟基礎的改善，法律體系的日趨完善，物業管理服務將趨于理性的交易。首先，商品消費觀念的確立使物業管理被廣為認可。其次，的保護意識越來越強，精明的業主懂得比較，懂得定價標準。而物業管理市場的成熟和完善，使業主委員會可以獲得各種顧問公司的幫助，管理透明化和財務透明化將成為不可避免的流行做法。再者，隨著法律環境的完善，政府對物業管理的監管力度加大，違規行為將會受到更嚴厲的處罰。
四、供應者的討價還價能力
目前，除了水、電、煤等少數壟斷部門外，其余服務或產品供應者的討價還價能力較弱。隨著物業管理專業服務市場的成熟和完善，物業管理企業能夠更為充分地利用各類社會資源，將處于更有利的地位。
物業的個性化將造就壟斷性的供應者，一些高新技術或品牌產品的應用造成了使用維護的專門性。例如，物業的智能化系統一般會由該系統的設計者和建設者進行專門維護，由于具有相對壟斷性，維護成本會增加。此外，供應者也可能出現兩極分化，擁有規?；瘍瀯菡邔⒁詢r格優勢取勝。
目前的勞動力主要來源于三轉人員和農村剩余勞動力，處于弱勢地位。將來的智能化、網絡化管理，對勞動素質提出了高要求，勞動者的討價還價能力大大增強，但企業的人力總成本將減少。
五、行業內部現有競爭者的抗衡
行業內部的抗衡是指行業內各企業之間的競爭關系與程度。企業之間形成抗衡主要是企業感到競爭的壓力或看到了改善其競爭地位的機會?？傮w上看，誰開發，誰管理的局面目前仍未得到根本改變，競爭機制尚未形成，企業普遍沒有危機感，也缺乏競爭的動力，因此業內的競爭并不激烈。物業管理企業資質評定所要求的管理面積是現階段企業競爭的最主要動力，由于物業管理的主體服務趨于同質化，因此管理費的高低往往成為決定花落誰家的主要依據。
隨著物業管理市場的進一步發展成熟，行業“洗牌”將進一步加劇，企業將從數量型發展轉向效益型發展。“看不見的手”將促進企業數量及其管理的物業面積更趨合理化、效益化。未來的物業管理市場，將細分出許多子市場，大、中、小型專業化物業管理公司都能找到發展的空間，發展商控制的物業管理公司將繼續存在，獨立的物業管理職業經理人也會出現。行業特性將造就激烈的市場競爭，沒有哪個企業可以在總體上占據主導地位。
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2007/1/26 15:05:00