拓寬物管行業盈利空間

周楠　白麗華/《住宅與房地產·物業管理》

    隨著物業管理行業在我國的興起和蓬勃發展，各種各樣的問題也接踵而來，特別是整個行業的經營效益問題尤為突出，直接影響了物業管理行業的健康發展。如何避免虧損、提高效益，促使物業管理行業健康發展，成為一個迫切需要解決的問題。

　　一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考

　　( 一 ) 拓寬物業管理服務的內涵，提供多樣化的服務，是創造經濟效益的根本途徑。

　　當前，物業管理公司主要是通過提供基本服務向業主收取物業管理費以及提供一些增值服務向業主收取勞務費來維持經營，服務所利用和組織的資源也比較單一，主要是本公司自己的資源，如公司的專業技術、設備和管理人員等。但是，由于物業管理屬于服務管理領域，而服務行業是收益回報較穩定的行業，物業管理公司不可能從基本服務中獲取高額的利潤；雖然我國絕大多數的物業管理公司都設置了增值服務項目來彌補利潤的不足，但由于自身資源、能力以及人員素質的限制，服務層次較低 ( 主要是勞動密集型 ) ，服務項目也較少，所以增值服務的利潤空間也未能被物業管理公司充分挖掘。因此，經營思路的狹窄就造成了企業獲利途徑少、利潤空間小的后果。

　　與此同時，社會不同主體對于物業管理服務的需求卻是與日俱增，更加趨向多樣化， (1) 業主群體的需求。隨著人們生活水平的日益提高，收入的不斷增加，各種增值服務有了更廣泛的市場，其中的利潤空間也越來越大。由于當今社會競爭日益加劇，工作壓力不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息和享受，為了節約時間和“尋找成本”，人們愿意把一部分增值服務由物業管理公司來提供。

　　(2) 購房者的需求。對于購房者來說，購買物業是一項長遠的高額投資，自然希望它能夠保值、增值。因此，他們在購買物業之前對將來物業管理服務的質量是非常關心的，而且在購買物業時，購房者與開發商之間往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，購房者有向“專家”咨詢的需求，此外，一些人還會有房產再投資決策、物業租售經營方案等方面的咨詢需求。

　　(3) 房產開發商的需求?，F在，隨著業主“買物業就是買管理和服務”觀念的增強，開發商已經把物業管理服務看成是售樓的一個“賣點”因此，他們也愿意聘請富有經驗的物業管理公司提前介入，參與物業的開發過程，為自己提供咨詢和監督服務，以改進物業的具體設計，完善物業的使用功能。

　　(4) 社會服務供應商的需求。通過與物業管理公司形成長期穩定的合作關系，社會服務供應商可以獲得更多的利益。首先，他可以及時地得到業主的需求信息，降低了獲取信息的時間成本和不確定性，其次，物業管理公司可以把業主的一些專業性強、他們自身又無能力提供的服務“外包”給社會服務供應商來完成，從而最大限度地滿足業主的需求。因此，社會服務供應商也有向物業管理公司購買信息的需求。

　　因此，基于上述多樣的需求，物業管理企業應該進一步拓寬經營服務的思路，擴大服務的對象和種類，通過多樣化的經營服務來創造效益。這樣不但可以充分滿足業主的需求，提高區域檔次，而且更重要的是可以開辟資金來源的渠道，建立起企業良好的造血機能，創造源源不斷的利潤。

　　當然，多元化發展在降低單一經營風險的同時，也增加了進入其它行業而帶來的風險。因此，企業必須注意結合實際，突顯優勢，在多元化發展中處理好與專業化發展的關系，使二者協同配合，共同促進企業的可持續發展。

　　( 二 ) 物業管理能夠使物業保值增值，這可以成為企業盈利的突破點。

　　隨著社會經濟的發展和居民生活水平的提高，人們對于房產的保值增值的需求越來越高，尤其是近幾年，各地房地產價格快速上漲，使得越來越多的人把購房當成是一種投資，因此也更加注重能使房產坐享增值的關鍵環節 —— 物業管理和服務。

　　業主委托物業管理公司進行物業管理，表面上看是交錢買物業管理服務，還要讓物業管理公司賺得一部分利潤，但實際上，當房屋價值因土地價值提高和環境改善而提高時，延長房子一年的使用壽命，就等于用一年的物業管理費買來一年的土地增值額。從這種意義上說養房子就不僅是延長使用壽命，而且還是一種投資。這在商業房產，尤其是寫字樓物業中更為突出。

　　由此可見，好的物業管理的確對物業的保值增值起到重要作用，因此物業管理企業也理應分享增值的部分，這可以體現在物業管理收費中，從而增加盈利。

　　( 三 ) 實行規?；洜I可以有效地降低管理成本。

　　根據經濟學中的規模成本遞減原理，生產成本分為可變成本和不變成本。對于物業管理企業來說，隨著其經營管理的物業面積的增多，企業的一部分管理費用并不會隨著管理規模發生數量變化 ( 即不變成本 ) ，這就會攤薄單位面積的不變管理成本，所以其單位物業管理面積的綜合成本就會降低。

　　所謂無序化管理成本，就是隨著管理的范圍、幅度的擴大，其管理的有效性將會不斷降低，成本也會增加。

　　當前，許多物業管理公司手中的物業點過于分散且規模很小，往往會造成管理成本居高不下，經濟效益無法提高。因此，我們應該根據各地區的不同情況，對物業管理實行規?；洜I，從而降低管理成本，提高經濟效益。

　　( 四 ) 實行專業服務社會化，也是降低管理成本，增加盈利的有效途徑

　　由于歷史和現實的原因，目前我國絕大多數物業管理企業都是“小而全”的管理模式，這樣就帶來一個兩難的選擇若要滿足各項管理服務需求，必須配齊各類專業人才，否則會面臨質量低下的后果，而配齊專業人才，各類專業任務量又相對不足，形成成本壓力。從香港的成功經驗看，從事樓宇、商業大廈和公共屋村管理的管理機構人員組成都少而精，管理機構將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發包給專業公司、承包商去做。物業管理人員主要是按照合同進行管理和協調。除日常需要少數維修人員外，各種專業技術人員都不需配置，物業管理公司成為物業管理的組織者，管理開支大為減少，物業管理機構定期對承包商和專業公司進行考核，評價其工作業績，按照市場公平競爭、優勝劣汰的原則進行選擇。這種社會化經營方式，不僅能最大限度地發揮人力資源優勢和專業優勢，而且能使管理成本大為降低。因此，由物業管理公司統籌、組織、協調、監督，把一些具體事務交由社會上的專業公司，可以有效地降低管理成本，增加企業的利潤。

　　二、物業管理行業盈利能力的重新定位

　　1. 樹立“以人為本”的服務理念，不能只滿足于當好管家。物業管理的服務對象是人，企業必須要徹底擺脫傳統的以管理者自居的觀念，正確認識和擺正自己的位置。要清楚地意識到自己是管理服務型企業，只有通過提供全面、及時、周到、安全、優質的服務，得到業主認可，企業才能不斷生存與發展。所以，物業管理公司要不斷強化“以人為本”的服務理念，深化服務內涵，力求達到服務的最佳效果，這才是擴大利潤來源的根本出路。

　　2. 以物業的經營、管理一體化發展為特點，結合企業的優勢，實現“一業為主，多元經營”的發展格局。在將物業管理、經營融為一體的同時，不斷研發新的服務項目，拓展新的經營領域。積極參與、經營房地產行業相關領域的業務，如房地產項目的規劃、設計、銷售等方面的咨詢與策劃，介入與物業管理密切相關的行業，如物業租賃、商業服務、文化、餐飲、建材、裝飾等，通過開發物業的整體功能，提高物業的增值潛力，來增強企業的競爭能力和盈利能力，實現可持續發展。

　　3. 以資本運作為紐帶，有效利用名牌企業的品牌優勢、技術優勢和規模優勢，運用合資經營、合作經營、兼并、重組、收購等方式，實現生產要素的優化組合，通過輸入管理模式、實施品牌化、規?；洜I，實現資源共享和低成本的市場擴張，不斷拓寬物業管理的范圍和內容，真正做到“以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下”，最終形成跨地區、跨行業的大型物業管理集團，在激烈的市場競爭中求得生存與發展。

　　4. 將技術優勢轉化為市場優勢，走專業化發展之路。根據企業自身優勢，發展如清潔、綠化、消殺等基礎服務項目，機電設備、消防設施、智能化系統的設計、施工、改造、保養、維修，物業管理軟件系統的研制、開發等技術服務項目，使物業管理服務過程中的基礎環節和關鍵環節由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變；順應現代信息科技飛速發展的要求，積極實施網絡化、智能化管理，降低人力成本，提高服務質量，通過成立專業公司的方式，實施專業化經營，參與市場競爭，以此作為新的利潤增長點，拓展企業的盈利空間。

　　三、物業管理企業盈利點的設計

　　1 、介入物業租賃代理業務，作為物業管理主業的補充，通過提供優質的服務，提高租金和增加出租率，以此來增加盈利。

　　物業管理企業可以利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租代理對三方都有好處對于租房者來說，不用和業主直接見面，討價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因為有物業管理企業做中介，減少了上當受騙的可能；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀的回報，而對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的中介利潤。

　　在物業出租前，進行物業的租賃營銷，對物業管理者而言是非常必要的，物業管理企業應該精心制定市場推廣策略，利用廣告宣傳等各種營銷手段，來充分展示物業的特點和優勢，提高市場知名度，從而為提高出租率和租金水平創造條件。在物業出租之后，物業管理企業通過為租客提供周到優質的服務，爭取使租客在其租約期滿后能夠續租，也為物業創造一種良好的聲譽，以此來吸引新的租客，從而提高市場競爭力，也使提高租金成為可能。

　　租金和出租率得到了保證，也就意味著物業管理企業管理服務費的收取有保障，適當的時候還可以提高收費，從而為企業創造良好的經濟效益。

　　2 、從房產售價的提高中分享盈利部分。

　　在購買新商品房時，無論是住宅還是商業樓宇，日后物業管理水平的高低已經日益成為購房者所考慮的一個重要因素。在房地產業競爭激烈的今天，對于開發商而言，再拼價格實為下策，而重視了物業管理，就可以提高房子的檔次，讓購房者放心，并以此作為售房的一大“賣點”，可以使房產的需求量增加，售價提高。因此，在與開發商共同打造房產品牌的過程中，物業管理企業理應分享其中的一部分盈利，以此作為開展物業管理的啟動資金，解決企業管理經費不足的狀況，獲得良性發展。

　　3 、通過開展以市場為導向的多種經營，提供多樣化的服務，來拓展盈利空間。

　　企業可以充分挖掘市場需求，通過開展以下經營服務活動來獲取收益： (1) 利用自身資源，在為業主提供基本服務的基礎上充分開展增值服務，擴大勞務服務費的來源，如家政服務、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養、房屋和家用設備的維修養護、禮儀服務、洗衣、送奶送報等； (2) 通過創建信息服務平臺！把小區業主的需求信息、“出售”給社會服務供應商，獲取信息服務費； (3) 利用掌握的專業知識和經驗向業主和房產開發商提供咨詢、策劃等服務，收取相應的服務費。例如，可以向業主提供房屋接管驗收服務，用專業的眼光指導其收房，查看房屋內外各種設施設備的完好程度和狀態。 (4) 在取得相應的經營許可后開展多種物業經營，如幼兒園、餐廳、超市、美容美發中心、停車場、會所 ( 現在比較流行集健身、棋牌、球場、書報閱覽、衣物干洗、酒吧等服務項目于一身的小區會所 ) 及康體娛樂設施等； (5) 公共場地或建筑物共用部位的經營，如戶外廣告、公共場地出租等； (6) 通過對經營性物業進行技術性改造或功能、環境的配套，提高物業的盈利能力，從而獲得相應的利潤； (7) 通過開展豐富的社區文化活動，營造良好的生活氛圍，向業主提供“情感”服務，雖然不能直接從中獲得收入，但它能間接的創造利潤一方面有利于開展日常管理工作，業主也愿意把更多的增值服務委托給物業管理企業，另一方面也有利于企業收集和積累關于業主群體的需求信息，因此，“情感”服務對于增加企業盈利也發揮著十分重要的作用。

　　4 、推行物業管理酬金制，保障物業管理企業的合法收益水平。

　　物業管理酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定的比例或固定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　實行酬金制，物業管理公司要按照業主大會或者業主委員會批準的服務標準和預算對小區實施物業管理活動，并通過建立相應的年度預算、服務費收支情況報告、審計監督制度以及獎勵機制等，使業主能夠更好地行使監督、檢查、質詢的權利，保障自己的合法權益。

　　因此，推行物業管理酬金制，可以更加科學合理地將業主交納的物業管理費使用在為業主服務的項目上，同時也保障了物業管理企業能夠明明白白地獲得應有的利潤，從而實現企業經營的良性循環。

　　5 、實施“ 1 拖 N ”管理模式，充分發揮規模經營的效益。

　　在管理跨度加大、規模優勢凸現的情況下，實施“ 1 拖 N ”的管理架構可以有效地彌補當前物業管理企業“小而全”的不足。“ 1 拖 N ”即確定一個資深的小區管理部為區域管理中心，由它攜帶周邊幾個管理部作為小區服務中心，實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一收支、分別核算這種“四統四分”的管理運作模式。這樣可以有效地提高單位管理規模，攤薄成本，使管理服務趨于規范化，使管理人員與維修人員之間的配比大幅降低，提高專業設備的使用率，也可以降低新建小區的開辦費用。

　　作為 21 世紀現代化城市建設的朝陽產業，物業管理企業要實現可持續發展，就必須樹立服務意識、競爭意識、品牌意識和創新意識，走規?；?、專業化的道路，進行多種經營，才能從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，使企業的利潤率不斷增長，在激烈的市場競爭中逐漸發展壯大。