關于住宅小區前期物業管理的思考

  天水在線

一、住宅小區前期物業管理的主要特征。
　　1、前期物業管理是小區未建成的管理。住宅小區由單幢樓宇、組團組成，一個小區不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區第一批房屋建成出售后，隨著業主的入住就需要物業管理，否則小區就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

　　2、前期物業管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業管理。事實上，目前新建住宅小區絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業公司。

　　3、前期從事物業管理的物管公司未經業主委員會選聘。對新建住宅小區來說，在業主入住前需要提前實施物業管理。物管公司先于業主入伙開展物業管理時，業主很少，沒有成立業主委員會，談不上物管公司由業主委員會選聘。如果到了大多數業主入伙后才實施物業管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區來說，由于沒有成立業主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業管理，則另當別論。

　　4、細節的管理尤其突出。由于前期物業管理處于小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發生因業主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現象屢見不鮮。

　　5、面對的是全體業主。前期物業管理由于沒有成立業主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業管理的問題，又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率。

　　6、各種資料的收集量大。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統的圖紙資料、業主裝飾裝修資料、業主反映物業存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

　　二、住宅小區前期物業管理的主要內容。

　　1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發商委托物業公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業管理的一項重要內容。由于開發商在交房之前已經請質檢部門將房屋質量進行了檢查驗收，應該說房屋的質量已經符合居住要求，物管公司只是辦理手續，收取有關費用，移交住房鑰匙就完事了。事實上物管公司在交房過程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續外，物管人員必須熟悉小區的規劃建設情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區配套設施的建設情況等等，以便于業主的查詢。其次，要派人伴隨業主看房，及時發現室內水電、門窗、墻壁、地面出現的瑕疵，解答業主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當作業主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業主簽字，以免業主在裝修時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責任。

　　2、裝修管理。裝修管理是前期物業管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環節，弄不好就發生推諉扯皮。物管公司在業主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業主必須遵守的規則和要求公布上墻，以便業主了解和執行。一些高檔住宅小區對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規定的方案要及時發現糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現場，及時制止違規裝修現象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發生問題。

　　3、衛生保潔工作。衛生保潔工作是小區管理最直觀最形象的環節，前期物業管理的衛生保潔應根據收費標準來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業管理的衛生保潔會出現這種情況，由于裝修的戶數比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應有的效果，小區始終處于一種臟亂的狀態。另外裝修工人隨地大小便，個別業主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際，前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

　　4、抓好小區秩序維護。前期物業管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區人員比較多且雜，加之小區安全防范的配套設施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。二是要對進出小區人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區。三是要充分利用好已有的安全設施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發生機率。四是抓好小區進出車輛的管制和疏導，特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區交通壓力，維護好小區生活秩序。

　　5、協調各種矛盾。前期物業管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房合同規定的內容沒有兌現問題、小區配套設施沒有到位問題、衛生保潔問題、小區安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協調解決。在這些矛盾當中絕大多數不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。另外，業主認為既然開發商指定的物管公司，那么開發商與物管公司就是一家，發生問題理所當然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發商，認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發商既然指定物管公司實施前期物業管理，就希望物管公司能為開發商分憂解難，替開發商撐一把，如物管公司將業主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發商身上，開發商不滿意，業主也不滿意。同時物管公司決不能將業主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業主反映的問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業主反映的問題。

　　三、前期物業管理中應把握的重點環節。

　　1、簽訂協議。國務院《物業管理條例》規定：“建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業管理合同。”在前期物業管理中，無論是開發商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產開發過程中開發公司與物管公司是兩個不同的環節，一個是建房，一個是管房。以協議的形式賦予物管企業獨立管理運作的權利，可以減少開發商不必要的干擾，更有利于物管企業提高自己的管理能力和服務水平。

　　2、合理收費。新建住宅小區前期物業管理收費要經當地物價部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業要根據小區建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。有的物管企業由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經濟罰款，既影響了物管公司在業主中的形象，又使企業蒙受了經濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經理既要懂得管理，更要熟悉有關的法律法規，要有依法經營的意識，切不可盲目蠻干。

　　3、處理好三者關系。前期物業管理中，存在著開發商、物管公司、業主之間相互關聯制約的關系。雖然三者之間表現形式是一種契約關系，但開發商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發商的指揮。物管公司與業主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業主是從；在服務上，業主是主，物管公司是從。業主與開發商的關系純粹是一種買賣關系，契約關系，在業主與開發商之間，物管公司起著一種協調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發商，更不能得罪業主，因為前期物業管理結束后，物管企業能否繼續在這里實施管理服務，不是開發商說了算，而是業主大會說了算。所以物管公司要特別注意協調好業主與開放商之間發生的矛盾，既要承擔起開發商賦予的管理服務職責，為開發商排憂解難，又不能犧牲業主的利益，尤其對業主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業管理結束后繼續在該小區實施物業管理為最終目標。

　　4、安民告示。前期物業管理，是在新建住宅小區中進行的，業主來自五湖四海，個人的職業、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區的管家，要對小區的各項管理規定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規定和要求及時通知業主。規模較大的小區還可印制業主手冊，將業主公約、小區建設規劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業主不出門便知物管事，提高物業管理的服務水平