臺州市物業管理現狀及對策建議

臺州市建設規劃局調研組

物業管理是一個新興行業，也是一個特殊的行業，作為個人財富和社會財富的守護者，與百姓的生活息息相關。它既能表現城市居民人居生活的水平，又能體現城市管理的水平。大力發展物業管理，是提高人民群眾居住質量，拉動經濟增長，加快政府職能轉變，增強城市就業崗位，使物業管理成為構建和諧社會的重要內容。

　　一、目前我市物業管理工作的現狀
　?。保梗梗改暌詠?，全市物業管理行業堅持“市場化、社會化、專業化”改革方向，進行了多方面的探索和實踐，全市物業管理得到了較大的發展，物業管理這一服務概念已為社會各界普遍接受和歡迎。隨著生活水平的提高，人們對居所的要求已不僅是大房子，更重要的是一個良好的居住空間和居住環境，因此物業管理工作越來越成為人們關注的焦點。
　?。?span lang="EN-US">(一)物管市場體系初步形成。１９９４年建設部出臺《城市新建住宅小區管理辦法》后，我市的物業管理從無到有，從小到大得到了穩步發展，物業管理覆蓋率和市場化程度逐年提高。截至２００４年９月，全市有資質的物業管理企業５０家，實施物業管理的小區、大樓等共有１３２個，管理面積達７２６．８９萬平方米，物業從業人員２３７０人，新建小區的物業管理覆蓋率達９５％以上，初步形成了以住宅小區物業管理為主，高檔公寓、商貿辦公、醫院學校、工業倉儲等為輔的物業管理多元化發展格局。物業管理的開展和實施對改善我市城市管理和居住環境起到了積極的促進作用。
　?。?span lang="EN-US">(二)初步建立了市場規則，依法規范了市場主體行為。１９９８年我市制訂出臺了《臺州市城市住宅小區物業管理規定》市政府第５２號令，并根據１９９９年頒發的《浙江省住宅區物業管理辦法》、《浙江省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》和建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》等規定，制定和出臺了相應的實施辦法。
　?。?、在新建小區全面推行物業管理。對業主大會與業主委員會、物業的使用與維護、物業管理用房與費用等作了明確的規定，開展了物業維修專項資金的歸集、管理和使用工作。
　?。?、全面推行了前期物業管理。要求開發企業或建設單位在項目規劃設計時必須落實前期物業管理工作，簽訂《前期物業管理委托合同》，按總建筑面積７％的比例留置物業管理辦公用房和經營用房，并在辦理預售證時落實到位。
　?。?、規范市場主體行為。著重抓物業管理企業資質管理、物業管理服務收費和管理人員的上崗培訓管理。目前全市已累計培訓物業管理人員６００多人，并要求物業管理企業經理必須取得建設部規定的物業管理企業經理上崗證，為物管行業整體水平的提高奠定了基礎。嚴把物管市場準入關，對物業企業資質實行動態管理。
　?。?、物業管理服務收費。我局會同臺州市物價局于１９９９年下發了《關于規范全市住宅小區物業管理服務收費的通知》，對物業管理服務收費按獨立小區逐一核價，實施按質論價和收費。２００４年，我局和市發改委根據國家發改委、建設部關于印發的《物業服務收費管理辦法》，結合我市實際就物業管理收費下發了《臺州市物業管理服務收費實施辦法》臺計收費２００４１９０號，進一步明確了優質優價，鼓勵住宅小區通過招投標來選聘物業管理企業，制定物業管理服務標準，收取物業管理費，簽訂物業管理服務合同。
(三)抓達標創優工作，物業管理意識逐步普及，服務水平正在提高。我市目前擁有１２個市級以上物業管理優秀小區，其中國家級物業管理優秀小區５個，省級物業管理優秀小區３個，市級物業管理優秀小區４個此項工作應２００１年以來的各類評優評比的暫停而暫停。此項活動的開展不僅使企業管理規范化、服務標準化有了明顯提高，而且融洽了企業與業主的關系，對轉變群眾觀念，樹立服務品牌，推動物業管理工作健康發展，起到了積極的作用。主要表現為人們對物業管理的消費意識、管理意識及物業管理企業的服務意識的普及和不斷加強。物業管理正逐步成為大眾“消費品”，廣大業主依法參與社區物業管理的意識也越來越強。與此同時，由于市場競爭的不斷加劇，物業管理企業服務意識的不斷提高，以業主為中心的“服務創新”使物業管理的服務質量也顯著改善。
　　(四)物業管理用房的管理和使用進一步完善。新頒布的《物業管理條例》規定“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”、“物業管理用房的所有權屬于業主，未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途”。省政府第１１３令《浙江省住宅區物業管理辦法》也明確規定：“應當按住宅區總建筑面積７％的比例配置物業管理用房，物業管理用房產權屬國家所有，交由業主委員會代管，由物業管理企業使用”，由于省政府令是１９９９年發布的，因此１９９９年以后開發的新建住宅小區都已按規定要求留置物業管理用房，而老小區由于歷史原因未留置用房。經調查，我市目前共留置物業管理用房２１４６１．３３平方米，占實際管理物業總面積的２．９５％，而且基本上是在新建住宅小區。這些用房主要是用于物業公司的辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等。
　　(五)物業維修專項資金的歸集和使用管理得到加強。截止２００３年８月，我市共歸集物業維修專項資金近２億元未包括住房委的維修資金，并根據省政府第１１３令《浙江省住宅區物業管理辦法》和省建設廳和省財政廳的規定要求，我市已建立按小區、按幢和按戶建帳的物管基金管理體系，并充分進行了保值、增值，產權屬業主所有，專項用于住宅小區維護。同時按照建設部和財政部的規定會同物價部門每年都根據上一年度的建筑工程平均造價結合一定比例制定收取標準，確?；鸬淖泐~交繳。由于建立了物業維修專項資金，目前住宅小區保修期滿后，如出現房屋公用設施、公用部位的維修等問題，就可使用該筆資金，較好地解決了業主的后顧之憂，及時解決房屋公用部位的維修問題，減少了紛爭，保持了物業的常新，并進行日常維護，延長了物業的使用壽命。

　　二、我市物業管理工作存在的主要問題
　　隨著住宅建設規模的擴大和住房制度改革的深化，觀念陳舊、體制落后、責權利不明確、市場運行不規范等問題越來越影響我市物業管理的發展。
　?。?、市場主體反差較大。業主維權意識不斷增強，但居民物業管理消費觀念尚需轉變。物管企業的市場觀念、商品服務意識有待提高，部分物業管理企業行為不規范。有些企業習慣于對開發商負責；有些企業過度追求利潤，不按合同約定提供相應服務；有些開發企業或物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，損害了業主的合法權益，甚至忽視業主權益，造成業主或業委會對物業管理企業不滿意。業主大會及業主委員會工作有待規范。有相當部分業主不熱心參與成立業主委員會的工作，不參加業主代表、業主委員會委員的選舉工作等。
　?。?、建設和管理的責任交叉，業主自律機制不完善，引發糾紛。從全市來看，２／３以上的物業管理企業從房地產開發企業派生出來，依附、受制于房地產開發，其經營活動和物業管理服務直接受到限制。許多開發項目在規劃、設計、施工階段遺留下的問題及開發建設不到位問題，常常要在居民入住后才會暴露出來，引發居民的不滿，并直接歸咎于物業管理企業。大部分住宅小區未召開業主大會，未選舉產生業主委員會其主要原因在于近幾年開發的住宅小區入住率未達６０％的法定標準。
　?。?、物管企業造血功能差，物業管理收費偏低。我市絕大部分物業管理企業處于經營虧損狀態，據統計，我市物業管理小區的物管費的收繳率最低的只有５０％。就臺州市華僑物業公司來講，每年虧損近６０萬，現都是由時間集團公司貼補。而名都錦繡小區，目前的物業管理費是每平方米０．３８元今年４月份調整的，算是較高的，但經測算它的保本價是每平方米０．５５元假設物業費收繳率為１００％，所以單一個名都錦繡小區華僑物業每年就虧２２萬元；同時由于物業企業大量服務于本開發企業開發的小區而無法拓展經營范圍，難以形成規模效應，另外由于收費市場化機制尚未建立，許多企業也不想拓展，最終造成自我發展能力較弱的局面。
　?。?、在管理體制上。社會化、專業化、市場化的物管新體制還不完善。業主與物管企業雙向選擇的機制尚未建立，物業管理收費還有待規范，物業管理招投標還未實行。
　?。?、新舊小區的物業管理反差較大，舊小區環境較差，沒有形成圍合。舊小區沒有收繳物業維修專項資金，沒有足夠的物業管理辦公用房和物業管理經營用房，有些舊小區還未實行物業管理。
　?。?、物管企業、業主大會業主委員會、居委會三者的關系有待進一步理順。由于三者的工作性質、側重點、思維角度的不同，在具體落實物業管理時難免會造成不統一，難以形成合力。
　　
　　三、對策建議
　　《物業管理條例》國務院第３７９號令的頒布和實施，為我市物業管理行業的發展提供了一個新的契機。針對前述問題，下階段重點應加強物業管理市場培育、提高物管企業的物業管理水平、推進住區業主委員會的自治管理等方面工作。
　?。?、完善業委會，凸現業主自治作用。根據《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會章程》等法規文件和《浙江省物業管理條例》，要加大宣傳貫徹條例力度，進一步清理和規范小區物業管理，及時按國家和省的有關政策制度制定和修改我市的物業管理有關政策，完善住區的物業管理。加快符合條件居住區的業主委員會建設，促進業主委員會有效的行使職責；引入競爭機制，推進前期物業管理招投標和房地產開發企業與物業管理企業分營的研究和試點。
　?。?、提高市場準入門檻，強化市場進入和退出機制。過去由于人力、資金、技術等要求較低，物業管理市場準入門檻較低。根據新的《物業管理企業資質管理辦法》，加強企業資質管理，按要求對物業管理企業資質重新考核，對無資質或無照經營的物業管理企業，堅決予以取締，凈化市場。建立和啟動房地產信用檔案系統，規范物管企業行為，記錄企業在物管活動中的不良行為，并通過臺州市房地產信用檔案系統，向外界公示，使每家物管企業的工作接受社會、業主的公開監督，大力推廣誠信服務，以質取勝。
　?。?、規范服務行為，提升服務品位。提高物管公司的人員素質，規范物業公司的服務行為，是做好物管工作的前提，要建立健全物業管理企業和物業管理小區考核制度，按照《臺州市住宅小區物業管理公共服務等級指導標準》來確定住區物業管理服務標準，用服務等級標準來規范業主和物管企業的權益和行為，逐步樹立和推進我市物業公司的責任意識、服務意識、質量意識、品牌意識。下一階段在進一步理順住宅小區管理體制同時，要將擴大物業管理的覆蓋面，加大物業管理市場的培育和加快物業管理市場化進程，建立和健全物管市場的競爭機制，樹立業主的物業管理消費觀念和消費意識，作為打造品牌的幾項重點工作來實施。結合已全面實施房地產業“１３１”工程，重點扶持培育十家物業管理企業，鼓勵業主通過招投標方式選聘物管企業，走社會化、市場化、專業化、品牌化的道路，鼓勵物業企業向適度規?；?、集約化方向發展，實現“放心物管”之目標。
    ４、創新物管扶持政策，繼續做好物業管理市場培育工作。要根據我市存在的收費偏低，入不敷出的實際，建立和規范物業管理收費的管理制度，提倡按質論價、按質收費、優質優價、質價相符的收費服務和在政府指導價下業主委員會和物管企業協商定價的收費服務政策。主要采取以下幾點措施：一是扶持物業管理企業成為獨立的法人主體和市場主體。通過扶持引導，在政策、稅收等方面創造一個有利于物業管理企業發展的環境，逐步使物業管理企業做強做大，使其從開發商的附屬中分離出來，從與居委會的職能交叉中擺脫出來。二是加大宣傳力度，形成輿論氛圍。不斷總結和推廣物業管理先進經驗，大力宣傳物業管理先進典型，使物業管理觀念不斷深入人心，提高城市居民接受服務和自覺交費的意識，奠定物業管理健康發展的民眾基礎。三是規范物業管理基金的歸集、管理、使用等相關制度。為推動我市物業管理企業的發展，建議市政府在地方稅收政策上進行扶持，適當減免或調整物管企業所負擔的稅費，促進該行業的發展。
　?。?、擴大管理層面，加強對老小區的整治。在規范住宅小區物業管理的基礎上，推進老居住區的物業管理工作，從加強老居住區環境整治著手，采取分類選點、扶持規范發展的方法，為實施物業管理創造條件。通過政府牽頭并動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業特別是原開發企業和社區街道共同出資改造老居住區環境。在此基礎上，通過試點，摸索經驗，建立不同形式的、適合老居住區特點的物業管理方式，解決老居住區物管落后局面。
　?。?、理順住宅區各類用房關系。在編制住宅小區詳細規劃時，留置一定比例的房屋作為社區管理用房，土地實行劃撥，由開發建設單位代為建設，按成本價由社區居委會或街道購買，這樣一方面可解決今后社區用房不足問題，二來也可為社區及街道積累壯大自身實力打下基礎，同時又可與新條例相銜接，因為《物業管理條例》規定物業管理用房的產權是屬業主的，如果從此部分用房中劃撥調劑一部分社區用房，與條例相違侵害產權人的利益，并遭到該部分用房的住宅小區的業主反對因為現行狀況往往是社區范圍大于住宅小區范圍。對舊小區應通過單位調劑及向業委會和現有物管企業租用的形式來解決社區用房不足問題。針對目前我市的物業管理用房現狀，我局將加強對現有用房的管理，為更有利于小區業主的監督，我局將對小區內的物業管理用房進行銘牌標注。
　?。?、進一步加強物管基金管理?！段飿I管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”。要根據《條例》和即將出臺的物業維修專項資金管理辦法及省里的有關文件精神，及時調整我市的物業維修專項資金管理使用辦法，增加該筆資金的透明度和使用效率，用好、管理好這筆資金，并做好該筆資金的保值、增值工作。使物業維修資金做到有效歸集、合法使用、保障有力。
       ８、正確處理好物管企業、業主大會業主委員會、居委會關系?！段飿I管理條例》第二十條規定“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督”。因此，要正確處理好三者的關系。首先，物業管理是一種企業行為，是服務，在做好服務的基礎上，也應有一定的經濟效益；業主委員會更注重的是維權，保障大多數業主的權益，但有時也可能是在維護少部分業主的利益；而社區管理則是一種政府行為，是管理，是監督，其更具有社會性、更注重它的行政性。因此，在物業管理活動中，應當提高業主自治意識，發揮房地產主管部門和基層居委會對業主大會和業委會活動的指導和監督管理作用，將業主大會、業委會的活動納入依法運行的軌道，對于全面、準確地反映業主的意愿，維護業主的合法權益是十分必要的。為此，下階段就如何協調三者關系，有關部門要進行共同研究，建立互相支持、互相配合、分工協作的工作機制。即要發揮三方的積極作用，使物管三方增進交流，加強溝通，形成合力，為建設文明社區搞好服務，提高居住區的業主委員會的自治水平和管理水平。