陜西省如何做大物業管理這塊“蛋糕”？

曉春 ?；?span lang="EN-US"> / 陜西日報

　　近年來，物業管理作為一個新興的融管理、經營、服務為一體的服務性行業，在我省已快速發展。我省《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》中明確提出，要實現社會化物業管理覆蓋面達到80

％的目標，使其成為新的經濟增長點。

　　根據國家統計局與陜西省統計局最近發布的《第一次經濟普查主要數據公報》資料，2004年末，全國物業管理法人單位3.2萬個，物業管理法人單位從業人員143.4萬人；物業管理法人單位總資產2779.6億元，負債1736.1億元，平均資產負債率為62.5％；主營業務收入682.1億元，利潤總額41.2億元，主營業務收入利潤率為6.04％；在管房屋建筑面積288252萬平方米。陜西物業管理法人單位432個，物業

管理法人單位從業人員13286人；物業管理法人單位總資產19.02億元，負債11.82億元，平均資產負債率為62.15％；主營業務收入3.93億元，利潤總額0.39億元；在管房屋建筑面積2015.13萬平方米。

　　我國的物業管理在80年代從沿海起步，至今已有25年的發展歷程。與沿海及東部發達地區相比，陜西的物業管理大多起步在90年代，起步晚，發展緩慢，物業管理覆蓋率低。深圳市的物業管理起步于1981

年，目前全市有國家資質的物業管理公司891家，物業管理總建筑面積1.89億平方米，覆蓋率為78％，物業管理公司平均管理面積21.21萬平方米。陜西1984年至2004年國有經濟單位建成的城鎮住宅面積達到10177.6萬平方米，而實行物業管理的僅2015.13萬平方米，覆蓋率為19.8％。陜西432個物業管理法人單位平均管理面積為4.66萬平方米，遠遠低于深圳物業管理公司的平均管理面積；人均在管房屋建筑面積為1516.73平方米，低于全國物業管理法人單位人均在管房屋建筑面積24.5％。而行業內人士普遍認為，物業管理作為微利行業，沒有規模就沒有效益。

　　國家《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》中明確提出，加快發展服務業；“大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構”。同時提出，“規范物業管理行為，提高市場化程度”。陜西的物業管理雖然起步較晚，但正在成為陜西經濟新的增長點。2004年度陜西的物業管理主營業務收入占生產總值的比重為0.14％，不及全國0.5％的平均水平，更不及一些發達地區，如上海1.35％、北京3.83％，但是，由于目前物業管理覆蓋率僅為19.8％,發展空間較大,其潛力也十分巨大。特別是“十一五”期間，陜西房地產投資將達到3000億元左右，更為物業管理提供了大的發展空間。

　　應該說，作為一個新興行業，物業管理在總體上還處于發展的初期階段。陜西物業管理的發展既有國家政策支持，也有發展機遇、發展空間，完全可以成為陜西經濟新的增長點，發展成為一種有效提高城鎮居民生活質量、提高需求、建立和諧社會的新興產業。

　　陜西的物業管理有發展機遇和發展空間，但是存在的問題也不容忽視，如咸陽市，2004年物業管理主營業務收入700萬元，虧損200萬元，物業管理企業虧損問題值得關注。如何做大物業管理這快蛋糕，需要多方面采取措施。

　　規范物業管理，促進法律法規的落實刻不容緩。這里所說的規范物業管理，推進法制建設，不是僅對物業管理服務企業而言，其范疇應包括整個社會。應進一步加強《物業管理條例》的宣傳力度。如果我們認真分析一下業主與物業管理服務企業之間的矛盾、物業管理服務企業與社會上各個方面的關系和利益沖突，其實都可以從《物業管理條例》及相關法律、規章、規定中找到解決問題的法律依據和辦法。

　　提高物業管理的市場化程度。提高市場化程度包括兩個方面：首先，全社會都應認識到，物業管理服務是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律。服務與被服務者存在著平等的法律關系，是兩個平等的主體，物業管理服務也是一種“商品”，它包含了物業管理企業所投入的勞動、資本，以滿足業主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業的價值。其次，要通過招標投標把物業管理行業直接推入到社會主義市場經濟之中，這實際上也是提高物業管理市場化程度的具體體現。物業管理的招標投標不僅為業主提供了選聘高素質物業管理企業的較大空間，同時也為物業管理企業提供了公平競爭的機會，“優勝劣汰”，有利于物業管理行業的健康發展。

　　物業管理的合理定價。物業管理企業的效益一方面來自企業自身的管理服務，必須形成規模效益；另一方面還取決于物業服務這個“商品”價格的合理確定。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用。而目前政府對物業定價指導原則不盡合理，測算缺乏合理的參考依據，各地確定的普通住宅物業管理服務合理利潤也不盡相同，如江蘇規定最高不超過8％，湖南規定最高不超過7％，上海規定最高不超過15％。物業管理服務的付出與收費標準存在差異，企業利益得不到保證，形成惡性循環。上海市從2005年10月開始實行的“菜單式”收費辦法值得借鑒和關注，有助于按質論價，按座就位，減少業主與物業管理服務企業之間的矛盾。

　　物業管理企業不合理的負擔也應盡快取消?！段飿I管理條例》規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”。但是，基于目前公用事業的壟斷性，物業管理企業毫無代價承擔了代收代繳水電費的責任。由于最終用戶拒交、欠交現象普遍存在，物業管理企業不得不為住戶承擔了大量的費用。同時，物業管理企業面對物價、市政、市容、工商、公安、環保、稅務、勞動、民政、消防、城建、規劃、電力、水務等部門，缺乏一個統一協調的機構，社會事務性工作多，負擔重。這些也是目前限制物業管理企業發展的主要原因之一。