物業管理——改善和提升居住環境質量的有效途徑

劉巧莉 / 北京北宇物業

　　當芯片與寬帶的兆赫取代傳統的馬達與道路成為我們這個時代的新動力時，城市和居住的主題和內涵也隨之演變，商品的流通讓位于人際的溝通。在過去的工業與貿易時代，主角是商品流通，交通成了城市的動脈，城市的一切圍繞著交通而構件。進入數字化時代，物質產品的流量已經大大的縮減。而凝聚了知識產品和創新能力的人成為最重要的策略核心，人性化的環境成為選擇的第一要素。

　　曾經為了追求工作效率而犧牲了自己的居住環境質量，這一切只因為工業城市的核心是效率與商品，而非人性。高科技時代的來臨使城市形態發生了變化，數字時代有著另一種效率觀，人成為最關鍵的因素；高科技時代要求了城市的形態必須是人性化的。而21世紀物業管理的目標已經不再局限于單純的物業、設施的管理，必然應以人為中心，以提高人類的工作、生活質量、環境質量、提高物業價值及人類社會的可持續發展為目標。

　　一、居住環境的概念：

　　相對于整個社會環境和城市環境而言，居住環境是一個相對獨立的小環境，同時又是整個社會環境、城市環境的組成部分。從自然條件和社會環境的不同角度，居住環境又可分為硬環境和軟環境，硬環境是指居住范圍內的道路、場地、綠化等與房屋建筑相匹配的區域容貌和周邊地區的大市政條件及繁華程度；軟環境是指居住區域內的治安狀況、社會風氣、文明程度、人口素質等社會狀況。硬環境是居住環境的基礎和先決條件，軟環境則是保持良好硬件環境的指標與形象標準。沒有好的硬、軟件環境，好的物業環境難以形成。倘若硬環境雖好，但若軟環境不到位，也會使好的硬環境不能很好地保持甚至會受到人為的破壞。

　　二、通過物業管理服務改善和提升居住環境質量具有重要意義

　　居住環境質量的好壞對人們的生活、對物業價值的體現和對整個城市環境的改善都具有十分重要的意義。

　　首先，居住環境質量直接關系到人們的生活質量。在優美的環境中工作、居住、生活，給人一種美的享受，使人感到舒適、方便、安全、順心，這是外界環境給人的直接感受。同時，好的環境又能陶冶人們的情操，促進精神文明建設?？梢哉f，居住環境既是物質文明程度的體現，又是精神文明建設的標志。作為人們工作、居住和生活的場所，環境的好壞是直接關系到社會能否穩定，人們能否安居樂業的大事。

　　其次，居住環境質量的好壞還關系到城市的可持續發展。

　　隨著全球性可持續發展戰略的建立，新的居住環境觀念正在成為規范我們社會行為的一種指導原則，21世紀是注重人和環境和諧發展的時代。住宅是與人類關系最為密切的建筑形態，研究人類居住環境可持續發展。探索物業管理之路，已經成為物業管理企業和廣大居民的共識。

　　第三，良好居住環境具有品牌效應。

　　通過物業管理改善和提升居住環境，成為開發商銷售的賣點。近年來，經歷了從集團購買到散戶時代的市場轉型，國內的房地產市場已經發生了根本性變化，市場需求方的逐漸成熟帶動了住宅產品的逐步成熟，樓市競爭逐漸演變成差異性的競爭。強調產品的個性化品質已經成為產品創新的主流，并很快反映到房地產市場的營銷手段當中。而良好的物業管理品牌效應不僅具有強大的市場號召力，而且符合發展方向。

　　通過物業管理改善和提升居住環境，也為樹立良好的物業品牌打下了基礎。隨著物業管理行業競爭的日趨激烈和《北京市物業規律招投標暫行辦法》的出臺，良好的物業品牌也成為物業管理企業邁向市場制勝的法寶之一。

　　三、北京市北宇物業管理公司作為建設部首批物業管理一級資質企業，一直堅持“以人為本”的精神，重視人性化的發展和要求，致力于改善和提升居住環境。在改善和提升居住環境方面，北宇物業管理公司重點作了以下幾方面工作：

　?。ㄒ唬娀h境衛生管理。

　　居住環境的好壞的一個突出標志是環境衛生狀況。要保持好的環境衛生狀況，必須要有一套嚴格的制度和管理措施，有一支訓練有素的保潔隊伍。以北宇公司所管理的恩濟里小區為例，該小區從95年被評為全國優秀管理小區起，不管什么時候進入小區，人們看到的始終是干凈整潔的道路、庭院和綠地，樓道里也是干干凈凈。在法華南里小區、臥龍花園小區里同樣如此。為什么會有如此的效果？關鍵在于小區有一套嚴格的管理制度，如道路、庭院分工負責，每日兩遍清掃制度，定期擦洗制度；及時清理公共部位堆積物等規定。有了這些規定以外，還要有一支能吃苦，有較強責任心的衛生保潔員，這些人員無論刮風下雨、嚴寒酷暑，每天準時出現在工作崗位上，按照分工區域忠實地履行自己的職責。為了保證對保潔工作的控制，管理人員每天在小區的各個部位、角落認真檢查巡視，發現問題，及時采取糾正措施。嚴格的管理帶來了干凈整潔的居住環境，而清潔的居住環境不僅給人們帶來美的享受，有利于人們的身心健康，而且能夠增強居民環境保護意識，提高整個城市的文明程度。

　?。ǘ┨岣呶飿I的智能化，增強物業的適應性。

　　在競爭日趨激烈、信息資源日顯重要的今天，人們越來越需要高效率的工作場所，于是對物業的智能化要求越來越高，智能建筑、智能小區不斷增多，利用現代網絡技術、衛星傳導技術等高新技術發展智能化物業以提升居住環境將是21世紀物業發展的趨勢。并且隨著網絡技術的發展，人們的工作場地不再固定化，越來越多的人在家辦公。為了適應這種需求，北宇公司投資參與組建了數字家園網絡科技公司，對現有小區進行智能化建設。目前臥龍花園小區的社區寬帶網絡和智能安防系統已經建成并投入使用，能夠向社區家庭住戶提供寬帶高速Internet接入，提供社區服務信息，提供小區安防監控保障。對已建成的小區投資進行社區寬帶網絡和智能安防系統建設，不僅提升了物業的價值，而且改善了居住環境，適應了人們工作場地的變換和一定范圍內的用途變化。

　?。ㄈ┚G化系統建設和維護。

　　居住環境的綠化系統應該具備三個功能：一是生態環境功能，小區綠地是提供光合作用的綠色再生機制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調節溫濕度、保護生物等功能；二是休閑活動功能，小區綠地提供戶外活動交往場所，要求衛生整潔、適用安全、景色優美、設施齊全。三是景觀文化功能，通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品位欣賞。良好的綠化養護是綠化系統充分發揮作用的保障。北宇所屬的泰升園藝有限公司是有專業技術人員和專業養護隊伍的綠化公司，承擔著各小區的綠化養護任務。為了長久地保持綠化效果，我們不僅對原有的花草樹木、綠地草坪、花壇小品精心護理，而且根據樹種、草種、花種的生長壽命進行有計劃地更換，定期投入資金。為了配合全民健身運動，各小區和當地街道辦事處共同在小區開辟了健身活動場所，添置了健身器材，豐富了居民的業余生活。此外，我們還投資在各小區建設了小品雕塑，如慧忠里B區的拓荒牛、光熙門北里的青少年群雕等都受到當地居民的好評，成為了小區新景觀。

　?。ㄋ模┘訌姳０曹囕v管理，形成秩序井然的居住環境。

　　隨著人民生活水平的提高，機動車輛也越來越多，停放在小區內的車輛明顯增多，這也帶來了一系列的問題，主要是九十年代建成的小區，機動車停放場地不足，由此帶來隨意停放，侵占道路、綠地現象，同時車輛停放的擁擠和無序狀態不僅容易破壞公共設施，而且容易造成交通堵塞、噪聲擾民、車輛刮蹭甚至車輛丟失問題，嚴重影響了居住環境。在機動車停車場地不足的情況下，我們認為車輛管理的關鍵是安全和有序。要做到停放安全，首先要建立行之有效的車輛駛入制度，對固定在小區停放的車輛印發車證，無證車輛進入小區要嚴格控制，對持證車輛根據現有場地畫出停放泊位，設專人對車輛停放進行巡查，夜間保安值班巡邏，以保證車輛停放安全，同時實施有序停放。

　　治安秩序是居住環境的重要因素，保安管理是保證治安秩序的重要手段。除封閉管理以外，小區內保安24小時值勤，每2小時巡邏一次，尤其加強夜間巡邏，對減少小區內治安案件的發生和保護居民財產安全都發揮了重要作用。

　?。ㄎ澹└愫蒙鐓^文化活動，加強精神文明建設。

　　改善居住環境需要廣大居民的共同參與，物業公司不僅要作好服務和管理工作，還要積極配合街道辦事處和居委會開展各種形式的宣傳活動、組織活動，把居民發動起來，組織起來，扎扎實實為居民辦好事、辦實事，在整個居住環境形成文明向上的氣氛。物業公司的環境建設既要為廣大居民服務，又要有廣大居民的參與和支持，是整個社區管理的重要組成部分。因此物業公司在居住環境與精神文明建設上有義不容辭的責任。

　　在小區中，我們和街道辦事處聯手舉辦了豐富多彩，寓教于樂的活動，如今年6月份，為迎接黨的80誕辰，光熙門小區和香河園街道辦事處共同舉辦了“迎奧運，慶祝建黨八十周年消夏晚會”，深受群眾歡迎。通過各種形式的社區文化活動，不僅豐富了居民的業余文化生活，而且增強了小區物業與居民的凝聚力，形成了社區文化氛圍，改善和提升了居住環境。

　　通過我們努力， 在北宇公司管理的160萬平方米的小區中，有六個市級以上小區，為居民提供了良好的居住環境：其中恩濟里、法華南里、臥龍花園小區被建設部授予“全國城市物業管理優秀住宅小區”的稱號；恩濟里小區和法華南里小區、松榆東里小區、臥龍花園小區和吉祥里小區、光熙門北里小區被授予“北京市優秀管理小區”稱號；1998年恩濟里小區和法華南里小區再度被評為“北京市文明居住區”；1999年初，北宇物業管理公司被授予“首都共建文明居住區先進單位”光榮稱號；1999年9月，恩濟里小區獲得了首都精神文明建設委員會頒發的“首都創建文明行業活動示范點”的金牌和榮譽證書。北宇公司是國內首家同時通過“英國和美國ISO9002國際質量體系雙重認證”的物業管理企業。

　　21世紀的物業將是人與自然協調發展、各種文化和諧相處的場地，當今的物業管理要不斷協調人、物業和環境之間的關系，探索改善和提升人類的居住環境的新途徑，為共建美好家園而共同努力。