搞好設備設施管理，提高物業環境品質

伍培　常劍　/  重慶石油高等?？茖W校

[摘要]本文結合國外物業設備設施管理的發展趨勢分析了目前國內物業設備設施管理的現狀，認為科學、規范的物業設備設施管理是一項具有科學的成本控制理論和手段，能不斷為用戶提供高服務品質的工作，并從管理經濟學角度對如何搞好物業設備設施管理，提高物業環境品質進行了介紹和討論。                               

[關鍵詞] 物業管理物業設施品質管理

一、物業設備設施管理的現狀和發展趨勢

一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化（典型如空氣品質）等等。據報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

　　導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業設備設施的運行效果）才是物業設備管理的最高工作目標。另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

　　各種自控、網絡及通訊、視頻設備等進入物業設備的管理范疇后，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統的物業管理范圍內脫離出來，將其視為新興行業，將其稱之為物業設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃、管理的經營活動。認為這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環境保護做出貢獻?，F代化的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息從經營戰略的高度進行設施管理，因而與傳統的設備設施管理有很大區別。管理的特征從現場管理上升到經營戰略，主要工作目標從維持保養上升到尋找服務品質與服務成本的最優化，管理的著眼點從發生問題的設備到全部固定資產，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發展到需由多部門交叉、協調，進行復合管理。

　　二、物業設備設施的LCC分析

　　現代建筑從規劃階段開始就應考慮今后物業管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂 LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數倍于傳統意義上的設備購置和使用費用。

　　從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內按時間序列產生的的費用的總和；考慮壽命周期內利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。

　　將LCC值除以系統或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統和設備的經濟效益越高。物業設備管理的主要目的就是在提供優質的服務品質前提下，最大限度地降低EU－AC。

　　如何降低EUAC？一是在設備和系統選型中選用EUAC最低者；二是在設備營運過程中，對系統和設備采用節能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內回收，就是可行的。

　　我們提倡物業設備與設施設計人員不應只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設備系統壽命周期內的全部成本著想，為有利于物業設備管理、提高物業服務水平著想，最終使物業各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經濟比較的意義。

　　理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉變：

　　1、節能不是孤立的而是系統的

　　在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統能效比高。如空調系統，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協調、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統特性曲線的交點是否處于高效區；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩定程度；空調系統不僅要注意系統在設計負荷下的能效比，還要注意系統的季節能效比。

　　兩者，系統的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統，但它們在智能化物業中被集成了一個更大的系統，各專業系統間聯動的效率如何也影響著各個小系統的工作效率，這是需要注意的。

　　在設計時注意系統的形式也是重要的，如高層給水系統下行上給和上行下給的結合、單立管排水系統的具體實現形式等等。各專業系統有時本身也要擴展以適應發展需要，如給排水系統會派生出中水系統、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節能措施，何時采用，應結合LCC理論統籌考慮，留下合理的發展余地。

　　2、更加注意投入和產出的效益，明確樹立投資回收期的觀念

　　采取節能措施和新技術通常引起一次投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內能收回，且在壽命周期余下時間內所節省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優先考慮采用調速水泵；在空調系統中，應優先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調節、電氣自控等的水平和質量。業主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。

　　3、節能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節省”下來的

　　國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉變為提高能量效率；節能不能以降低對用戶的服務品質來實現。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現。之所以出現這種轉變，原因有二：首先，隨著社會整體經濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環境已成為提高第三產業生產率的重要手段，這就必須在節能和優良的工作和生活環境之間尋求平衡?？陀^上要求系統和設備高效率地工作。其次，“終端節能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節能，相當于對能源開發投資5－10元錢。因此，在保證物業環境品質的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節省大量一次能源和開發資源所付出的環境代價。

　　提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數字控制（DDC）；結合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至 0．14kw／kw；，采用背景空調十桌面空調結合的空調方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區域客戶要求的指標控制光、熱環境等。

　　政府在計劃經濟時代習慣統計各生產部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統一折算為一次標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當地能源價格和價格變化趨勢、當地能源結構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。

　　三、物業設施營運維護的基本原則和方法

設備在壽命周期內發生故障的情況用故障曲線表示，稱之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖 1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養、事后保養和預防保養三種不同的保養方式下故障率的發生情況。曲線3最為平緩，可見采取預防保養可以大大降低設備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設備能夠穩定地工作， FM工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時還要了解設計、施工和材料方面的具體情況，確定系統不可靠性的原因并加以解決。為此，FM工作人員在物業設備訂貨階段階段就應該到位，進行工程跟進，并結合物管進行監理，熟悉系統、學習操作和保養的方法和程序。

　　在偶發故障期，設備經過磨合后，故障率下降到容許值下。此時，應加強教育培訓及備品管理，著重于提高設備管理人員對故障的檢測診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環境、加強保養，實行“小步快跑”的工作方針，不斷從點滴處改進做起。

　　在磨耗故障期，設備和系統接近或達到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應精心進行預防保養，定期檢測，盡量延緩系統和設備磨損和劣化速度。

　　系統和設備的磨耗分有形磨耗（物質性磨耗）和無形磨耗（經濟性磨耗）。前者可以通過合理使用、科學保養而減緩磨耗，延長設備的使用壽命。但需注意到，再好的維護保養都不能解決技術落后和升級換代問題，設備一旦落后，就不能繼續使用，以免造成無形磨耗。

　　無形磨耗有兩種，一種是由于技術發展或長期使用后原有設備落后了，設備的使用價值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產力水平提高了，產品雖未變，但已不值原來的價值。由于技術進步而導致的無形磨耗在電子、通訊和自控、計算機行業等表現得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業智能化系統的建設不宜超前，這方面的設備與網絡滿足夠用、適用的標準就行了，適合分步進行，這是在進行物業智能化建設中尤需注意的問題。Novell網始終未被WinNT網絡技術所取代，一個重要的原因就是Nove11網對硬件兼容性遠好于NT網，可見在物業設備設施管理中應將無形磨耗的因素考慮在內，電子通訊產品在進行LCC比較時對無形磨耗的價值視情況一般可按20－50％進行合理的折算。

　　在現代 FM工作中，對設備的運行管理已經可以完全擺脫單憑經驗和手工操作的傳統模式，計算機輔助運行管理系統（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動化）系統的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現在新興的波黑系統和藍牙技術，為不同制造廠商在不同數據平臺上構筑的DDC控制器之間和設備與廠家之間順暢實現數據交換、完善CMMS提供了技術基礎，各種專業設備一定要通過它們才能找到成本和服務效能的最優。設備管理人員對這些技術的應用狀況應比較清楚，一旦時機成熟就要毫不猶豫地采用。

　　目前市面上常見物業管理信息系統有設備管理子模塊，但功能比較簡單，已經不能滿足現代物業設備設施的信息化管理，現在已出現了專門的物業設施管理信息系統（FMMIS）。這個管理信息系統的目標是建立高質量、現代化和數字化的。設施管理信息系統，為網絡社區提供各種物業支撐，并為網上物業服務提供必要的物業設施信息和設施維護解決方案。

　　物業設施管理信息系統的主要功能和目標包括：設施圖紙管理；設施的條件查詢（由表查圖）；根據位置查詢設施（由圖查表）；縮放圖形時，自動關閉或打開有關圖層；直接打開或關閉圖層；設施開關和參數設置；設施運行狀態的顯示和統計（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設施運行情況的模擬；圖形和屬性數據的修改和鎖定（密碼機制）；建立維修／維護預案；在意外情況下，設施的自我調整；設施故障原因分析；設施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統框架圖。

　　目前，物業設施管理信息系統（FMMIS）和計算機輔助運行管理系統（CMMS）還是分開，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術的完善和普及，FMMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實現綜合性的設備智能化、自動化管理。

　　需要說明的是，即使是建筑物中實現了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統的操作與運行，必須配備較高技術素質的人員才能發揮其應用作用，此外還應有專業維護力量的支持，并非一切智能化、自動化就不需要人了，實際上這對管理及工作人員的素質要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區物管人員的配備來看，為發揮建筑物智能化系統的功能與作用，在智能化系統投入運行后，在管理、操作崗位上投入人員的數量與相同規模的一般物管公司大體上相當，但實現的功能和服務內容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網管和編輯出現了，在某些方面上倒更象一家ISP。

　　四、如何搞好物業環境的品質管理

　　各種物業設備、設施運行結果決定了物業環境的品質，對它們進行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業環境品質。目前所談到的物業環境品質管理還主要是指IAQ（空氣品質管理）。

　　國內在這方面的管理與國外差距極大，僅處于追求各項環境監測指標不超過國家有關衛生檢疫標準的階段，而國外主要在客戶對環境的舒適感上做文章。這說明，評價室內空氣品質實際并非簡單的一個合格與不合格的問題，而是一個滿意不滿意的問題，因此用一般衛生檢疫的方法是無法評價的，也不能揭示出室內空氣品質中存在的問題。各地的風土人情有異，室內污染特點也不一樣，人對室內環境的反應和接受程度上的差異導致各地不能通用一套評價標準。國內在這方面做的工作不多。上海自然科學基金項目中有一個嘗試建立一套適合國情的室內空氣品質評價方法的項目，試用效果較好，但后來卻未繼續深入推廣開來。除此之外，國內尚未開展更多的物業環境品質評價方法的研究，重慶的物管企業和研究人員在這方面可以做一些實實在在的工作。

　　80年代以來，IS0－7730以人體的主觀熱感覺處于中性、風速不大于0．15m／s、相對濕度為50％為最舒適的熱環境的技術標準受到否定，通風空調系統的研究于是由舒適性轉向健康性。室內空氣品質已成為現代建筑科學的前沿研究課題，追求創造一種衛生、健康、舒適的室內空氣環境。如何控制物業環境的質量，首先進行 IAQ評價就成為必然。

　　目前國內外評價IAQ一些較為成熟的綜合和單項評價方法和評價指標如下：

　　l、EEI（室內環境綜合指標）評價

　　狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學物質污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環境這一詞還需包括視覺因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時間的久暫，個人生理條件及經濟觀點。從實用的觀點來看，最佳的環境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標準加上居住者的期望或者說主觀看法，下限稱之為節能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達到的極限。

　　2、主、客觀評價相結合的綜合評價

　　這一評價過程序主要有三條路徑，即客觀評價、主觀評價和個人背景資料?？陀^評價就是直接用室內污染物指標來評價室內空氣品質的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評價指標，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內細菌總數，加上溫度、相對濕度、風速、照度以及噪聲共12個指標來定量地反映室內環境質量。

　　主觀評價主要是通過對室內人員的問詢得到的，引用國際通用的主觀評價調查表格并結合個人背景資料。評價主要歸納為四個方面，人對環境的評價表現為在室者和來訪者對室內空氣不接受率，以及對不佳空氣的感受程度，環境對人的影響表現為在室者出現的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評價，作出結論。

　　3、IAQ等級的模糊綜合評價

　　物業環境品質本身就是一個模糊概念，因此可用模糊數學方法加以研究，由于該方法考慮到了室內空氣品質等級的分級界限的內在模糊性，評價結果可顯示出對不同等級的隸屬程度，更符合人的思維習慣，這是現有的指數評價方法所不能及的。該方法的關鍵是建立IAQ等級評價的模糊數學模型，確定各類健康影響因素對可能出現的評判結果的隸屬度。

　　4、應用CFD技術對室內空氣品質進行評估

　　CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱為“計算流體動量”，利用室內空氣流動的質量、動量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當的邊界條件和初始條件，求出室內各點的氣流速度、溫度和相對濕度；并根據室內各點的發熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對流換熱，得到室內各點的輻射溫度，結合人體的衣著和活動量，求得室內各點的熱舒適指標 PMV（Predicted Mean Vote）。同時利用室內空氣的流動形式和擴散特性，得到室內各點的空氣年齡，從而判斷送風到達室內各點的時間長短，評估室內空氣的新鮮度。

　　5、“通風效率”和“換氣效率”評價指標

　　通風效率，為排風口處污染物濃度與室內污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內空氣的實際滯留時間與理論上最短滯留時間之比，可衡量換氣效果的優劣，與氣流組織分布有關。只要這兩個指標落入合適的范圍內，IAQ就是合格的。

　　6、空氣耗氧量COD評價指標

　　空氣耗氧量是通過反應方法測定室內揮發性有機化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內VOC的總濃度，與室內空氣品質的其他指標如二氧化碳、一氧化碳、空氣負離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關性，是綜合性較強的室內空氣污染指示指標。

　　總的來講，第二、三種評價方法在物業環境品質管理中用得較多，經驗相對豐富。

　　改善IAQ的途徑通常有：發揮新風效應；消除和控制室內污染源；強調對室內相對濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業規劃設計階段遵循生態環境的設計原理等等。

　　物業環境品質不良嚴重時會導致法律糾紛，從國外已有的判決看，建筑通風設備引起的空氣品質問題最為嚴重，同時在系統設計、施工中所出現的問題也是影響室內空氣品質的一個重要因素。因此應制定保證物業環境品質的相關的法規和標準，使建筑和設備從設計到施工、運行管理都有明確的質量保證和法規依據。

　　物業環境的品質要求今后還會擴展到室內水、電品質及電磁輻射環境等的品質管理。水環境品質的好壞主要體現在給水水質、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環境品質的優劣則主要體現在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環境的品質開始受到重視，是因為物業環境中各種電氣產品日益繁雜，對人的影響漸多，產品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問題。這部分的品質管理工作主要是通過對產品進行EMC認證進行，電磁環境對人影響的研究還有待深入。

　　高標準的建筑環境品質需要物業設備設施管理人員不懈的追求。國外過去對舒適度的管理允許PPD（預測不滿意者百分率）有5%一10%，現在國外已要求FM工作者只要接到一個投訴便要馬上作出反應，立即在其責任范圍內尋找引起投訴的根源。如果一時難以確認，則走訪投訴人，詳細了解情況再作判斷，甚至會邀請專家參與。如果發現這一投訴并非物管責任，還會向投訴人作出詳盡解釋并邀請他參觀有關的設備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現了可喜的進步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場，盡量體現物管“以人為本”的服務誠意。

　　美國的人研究表明，改善物業環境品質可以提高勞動生產率2－3個百分點，可以吸引更多的租戶，大大提高物業的出租率和銷售量。但這些在國內重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區，開發商注意的是房間大小、錯層、變維和“空中花園”等等，對環境品質重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內通風不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業的進一步開發、增值埋下隱患。隨著物業開發和建設、管理的逐步成熟，相信對物業開發和管理企業物業對客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業空氣品質，繼而擴展到整體物業環境品質上來，以此作為工作核心目標開展物業設備設施的管理工作。

　　結語：高起點、高技術的物業設備設施管理在我國還是空白，在國外也是起步不久，國內外智能化建筑水平也相差不大。中國作為世界上最大的建筑市場和設備市場，完全有可能跨越這20年的差距，在設備管理領域率先實現科學化、規范化，發展出自已的物業設施管理產業。重慶的物管企業，已在這方面加以注意并進行了不懈的努力。自遠鵬物業發展有限公司從深圳引進先進成熟的物管指導以來，重慶多家物管公司也開始引進了外地和國外的物管企業對工作進行業務指導或合作。在設備管理方面，出現了追求服務品質的好勢頭。

　　總的來講，物業管理、包括物業設備設施管理產業化和市場化的勢頭迅猛不可擋，但必須充分認識其中的技術經濟學原理，科學地進行成本和能源控制、提高營運管理水平，不斷滿足用戶對物業環境服務品質的要求，才有可能實現水、暖、電、訊諸設備系統運行管理的規范化和科學化。反過來，規范化和科學化的FM工作又會給各種物業設備、設施設計提出一系列課題，能促使物業設備與設施的科學技術水平不斷發展，為設備管理提供強勁的第一生產力。市場化的競爭和整合過程將是促進物業管理、服務水平不斷提高的強大動力，其中物業設施管理水平的高低又將是決定各類物業管理企業競爭和整合能力的主要因素。各個物業管理公司應對此保持清醒的認識。