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?！?黃建新 鄭輝昌/重慶石油高等?？茖W校
[摘要]在論述物業管理行業實施招投標的重要性及其意義的基礎上，分析了物業管理招投標實施過程中所面臨的主要問題，并提出了提高認識、明確準入條件、反不正當競爭、規范程序及過程等解決問題的對策措施。
[關鍵詞］物業管理 招投標 問題 對策
在全行業內推行物業管理招投標制度是培育和規范物業管理市場，打破“誰開發誰管理”的壟斷局面，是建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制的必然趨勢。1999年5月24日在深圳召開的全國物業管理工作會議上建設部領導明確指出“各地要盡快引入競爭機制，推行物業管理招投標?！彪S著這種公開、公平競爭機制的引入，對推動物業管理企業主動與市場接軌、降低物業管理成本、提升物業管理服務質量，促進和實現全行業的資產重組、優化必將帶來推動作用。
一、物業管理招投標的重要性及其意義
l、企業競爭和市場發育的必然要求
在市場經濟條件下，物業管理企業被推向市場前臺。按照市場經濟的發展規律，企業經營的目的應當是最大限度地獲取利潤。目前物業管理企業普遍存在管理規模過小、經濟效益差的問題。究其原因，由于社會物管資源有限，物業管理企業過多、過濫，致使物業管理水平低下，政府的行政管理的手段難以扶優扶強，缺乏規模經濟效益所致。因此必須摒棄計劃經濟色彩的物業市場管理模式，樹立“競爭主體”的意識和角色定位，并以優質服務、高水平的管理和良好的企業信譽去獲取市場份額，企業才會有生命力。競爭是市場經濟的內在要求。物業管理水平和物業管理人員素質的提高，業主利益的滿足和保證，管理體制的創新都需要通過競爭來實現。如今，物管行業的競爭在比管理水平、資金實力、管理規模的同時，已經上升為在真正市場化運作基礎上的持續競爭。隨著物管市場競爭機制的引入和深入發展，物業管理招投標呼之欲出。只有通過招投標才能真正體現公正、客觀的市場競爭要義，也才能真正實現優勝劣汰的競爭法則。
2、推進全行業市場化進程的必然趨勢
我國物業管理發展極不平衡，尤其是在中西部地區由于其發展時間短，行為不夠規范，服務水平參差不齊，社會對物業管理認識不足，人們的物業管理消費水平不高、消費意識和觀念還未到位，使得這些地區物業管理市場發育緩慢。經過幾年的發展，全國各地目前已初步形成了不少有較強市場競爭意識的專業物業管理企業，迫切希望能擴大市場占有率。如果不能保證市場競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，對行業發展產生不利影響。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中憑借自身的優勢脫穎而出。物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭交流，最終將帶領行業及其他企業共同進步和提高。而招投標的實行為行業內綜合實力強的企業迅速成長提供了更為有利的條件。
3、行業自身建設發展的需要
我國加入WTO后，將與國際經濟全面接軌，國外先進的物業管理理念、專業化物業管理方式，將對國內物管行業造成巨大的沖擊；同時，國外具有物管招投標實力和技巧的企業也將成為國內同行業的直接競爭對手。所以要想在競爭中取勝，政府主管部門必須在國門打開之前全面規范和建立物管招投標市場，讓國內物管企業真正成為法人企業參與競爭。物業管理是微利行業，企業面對激烈的市場競爭，只有規模經營才能維持企業的生命力，只有加強企業的自我完善，才能接管更多的物業，才能經得起市場的考驗。
4、保證服務質量、提升企業資信程度的基礎
通過近幾年全國物業管理招投標的實踐來看，許多地方物業管理招投標的基本思路是根據當地政府確定的收費標準，各物業管理企業依據目標物業，結合本企業的管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出服務質量保證措施。而標書的評定實際上是對管理服務項目和質量進行評定，根據該企業以往開展物業管理的住宅小區（大廈）的信譽調查，綜合評價中標單位。服務及質量是評價中標單位的首選條件之一。在這種情況下，各物業管理企業要想中標就必須對目標物業服務管理考慮周到細微，制定措施，保證質量。
另外，物業管理開標時，也要開管理服務質量標，這對從事物業管理服務的各企業來講，起到了一個好的導向作用，物業管理招投標活動就是要先評論服務質量，所有參加競標企業必須認真制定出目標物業的管理服務方案、措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。對于產權人來講，由于物業管理企業強化了服務意識，制定了各項服務管理措施，保證服務質量，廣大業主（住用人）能感到滿意。所以，實施招投標后，各物業管理企業將會花大力氣去提高服務質量以適應市場競爭的需要。
5、促進專業化管理、實現規模效益的條件
物業管理企業生存必須依賴于經營收入的支撐，需要有一定面積的物業來保證經費來源，燃而投標中價格競爭激烈，這對物業管理企業來講，除了加強成本核算，控制各項支出之外，還需要提高企業的專業化管理水平，通過規模促進效益，通過管理提高效益，通過質量保證效益。
在招投標實施過程中，標書就是企業實力的寫照，評委通過標書可以得知企業的管理水平、服務質量、辦事效率。參與競爭就是為了取得勝利，為了在物業管理市場中保持自已的優勢，促使各個企業不斷總結經驗，不斷改進管理降低成本，在進行管理服務過程中不斷進行管理創新、項目創新。競爭一方面促進管理水平的提高，因為改進和加強了管理，提供了優質服務，以獲得業主的認可；競爭也促進了物業管理新方法和手段的推廣，從而推動整個行業的發展。
二、實施物業管理招投標所面臨的主要問題
l、地方保護主義使區域性物業管理招投標受到制約
就目前來說，雖然有的物業管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業管理權，但由于當地政府有關部門或發展商，從本地區或部門的利益出發，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使中標的物業管理公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的物業招標單位，先利用外地名牌物業管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行，就必須打破這種瓶頸現象。
2、開發商受經濟利益驅動增大招投標難度
到目前為止，物業管理企業多數還沒有作為一個真正的法人企業存在，其企業行為和活動受到開發商的約束。開發商也從自身利益出發，將其自己開發的物業交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業推向市場公開招投標。同時，處于自我保護需要，個別開發商也不允許其下屬物業公司對外接管物業，這樣開發建設與管理不分，必然造成許多難以調和的矛盾。從隸屬開發商的物業公司角度看，若不對外接管物業，不實行自主經營、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經得起市場的考驗，而獨立經營的物管公司由于受開發商自我經濟利益保護，致使公開招投標的物業管理市場資源有限影響企業發展。所以，要實行招投標，當務之急是做好建管分離和建管銜接。
3、法規不完善，缺乏招投標基礎
?。╨）沒有統一的專業評判機構，使招投標工作缺乏公正性
現在進行的物業管理招投標一般是由物業發展商或業主委員會委托政府管理部門一起組織招標；或是物業發展商或業主委員會自己組織人員招標。由于沒有統一的招投標權威管理評價部門，對招標內容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性，也缺少公正機關和社會輿論的監督，使招投標運作起來難度很大。
?。?）物業管理招投標法規不健全
目前實施招投標僅依據《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業管理招投標暫行辦法》，但有限的法規仍給一些物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
4、社會監督機制不健全，易引發行業不正之風
?。╨）“關系”競爭
有的物業管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標參與競爭，而是通過走“門子”，找熟人，或利用上層關系，甚至送好處及通過其他不正當的手段取得競爭項目。
?。?）“暗箱”交易
某些物業招標單位實際上早已內定好了物業管理公司，但也打著公開招標的幌子，向其他管理公司進行招標作為陪襯。還有些物業發展商為了使自己看好或有特殊關系的物業管理公司能中標，事前透露招投標消息，并對競標的其它物業管理公司了解物業情況或看現場進行限制?；蚶谜型稑诵问?，騙取物業管理公司的投標資料和管理方案。
?。?）違法違規
有的物業管理公司違反政府有關規定，不遵守行業”游戲規則”，以低于成本價參與競爭。個別物業管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱，接管物業后，管理跟不上，服務不到位，引起招標單位及業主的強烈不滿和投訴不斷。
三、實施物業管理招投標的對策措施
l、轉變和提高思想認識
物業管理是市場經濟的產物，而目前通過招投標進行物業委托管理的項目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關單位思想上缺乏統一認識和長遠的發展目光。
首先是開發商。前幾年房地產市場異?；鸨?，再加上國家有關法規不健全，許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外，住宅共用部位、共用設施的維修基金至今還沒有建立起來，物業公司完全靠開發商的一點補助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取，另一方面就是開發商自己還要解決一部分。如果實行物業管理招投標，問題就會很快解決。如今的房地產市場，價格競爭的空間已經相當小，因而，競爭的主體自然就是相關的配套設施及售后服務。這樣，誰解決了業主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發商絕對不能因眼前利益而抵制招投標。
其次是物業管理公司。不管是轉制型的物業管理公司還是開發商下屬的物業管理公司，都存在著職工素質不高、專業能力不強的現象。由于長期的補貼制使物業管理公司人員缺乏競爭意識，企業競爭能力和應變能力差。因此，物業管理公司大力加強人力資源開發、不斷提高管理經營水平，是物業管理招投標實施的又一前提。
再次是政府職能部門。政府職能部門應該在實施招投標中統攬全局，既是物業管理招投標市場的管理者、監督者，又是建設者。政府應主動為招投標明確方向、規范程序，并制訂相關法則、法規積極引導招投標順利進行。
最后是業主。業主普遍參與意識不強、維權意識淡薄，遇到問題各自為陣，沒有統一的思想和行動。又由于專業知識匾乏，對物業管理認識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業主委員會。這也制約著招投標的順利實施。因此，業主必須提高思想認識積極參與招投標。
2、設定招投標市場準入條件
為了減少對投標企業的初審工作量，對于有較高管理要求的物業項目應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。今后在一些全國范圍內的招投標，甚至可以限定只有一級資質企業才具備投標資格。引導市場資源向優勢企業集中。
政府部門還應當采取必要措施，強制一定條件下的物業（新建物業達到一定規模的；由業主委員會選聘物業管理公司的）必須實行招投標。
3、規范招投標的程序、過程
?。?）準確界定招投標資格
目前市場上主要是由開發商、業委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大的情況下，物業管理行政主管部門應該明確在哪種情況下應該由誰來進行招標。因為不明確這一點的話，就容易造成壓價招標、遺留問題多，與原開發建設單位及相關單位部門協調難度大等問題。因此，為了避免這種情況的產生，在認定由誰來招標時必須根據當地的具體情況和主管部門對招投標的具體要求來確定。
在當前全國及各地缺乏招投標規則、招投標者，市場化程度不足，經濟效益稍弱等情況下。應確定采用公開招標、邀請招標還是議標方式，以使招投標完善、規范。
?。?）規范管理招投標活動
目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道，因此，應設立權威的、非官方的物業管理招投標機構專門負責指導和監督物業管理招投標的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。同時，對于招投標程序還應明確以下事項：第一，物業管理招投標必須事先到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行；第二，招投標機構應指定專人負責管理招投標標書，推薦合格的物業管理企業參加招投標；第三，招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監督機構的參與，以維護“三公”原則。同時還應邀請公正機關參與招投標工作的全過程。
4、規避物業管理招標中的不正當競爭
?。?）積極培育和營造物業管理招投標的市場環境
物業管理市場的培育和發展，重要前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。打破地區保護和區域壟斷，把先進的物業管理理念、方法和機制推向整個行業范圍，為物業發展商、業主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導物業管理企業練好內功，增強綜合素質，憑企業品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。
?。?）盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則
在國家對此項法規正式出臺之前，各地政府主管部門應事先制訂招投標暫行辦法，明確一些常規性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。
?。?）建立招投標良好的市場經濟秩序
在整個招投標過程中，不管是開發商還是物業公司都應重視信譽、注重企業形象、遵法守紀、公平參與，建立良好的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道，創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境，保證物業管理招投標的順利進行。
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