楊榮元/深圳市物業管理協會
誕生于1981年的中國物業管理行業，在經過了20年風風雨雨的發展后，走出了一條輝煌之路。深圳物業管理為中國物業管理行業的創立、發展開了先河，作出了有益的嘗試，探索出了成功的經驗。
20年的物業管理發展大致經歷了三個階段：從1981年3月至1994年3月，是我國物業管理的探索和起步階段。1981年3月10日全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的成立，在我國率先對計劃經濟條件下形成的傳統房產管理體制進行了改革，開始了對物業管理新體制的探索和實踐，拉開了我國物業管理的帷幕，標志著我國物業管理的誕生。走在全國物業管理前列的深圳市創下了數個第一：第一個對商業寫字樓實行物業管理；第一個完成房管所向物業管理企業的改制；第一個進行物業管理規范化試點；第一個開展物業管理人員培訓，實行持證上網；第一個開始通過招投標選聘物業管理公司經驗；第一個實行內部物業管理招投標；第一個對物業管理員工實行淘汰制；第一個成立物業管理協會。
第二階段：從1994年4月至1999年5月，這是我國物業管理開始進入規范化大發展階段。以建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的頒布和實施的標志。這個建國以來頒布的全國第一個有關物業管理方面的法規規定：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。其特點：一是物業管理立法明顯加快；二是物業管理隊伍迅速壯大，到1998年底全國物業管理企業12000余家，從業人員150萬人；三是建設部組織召開了三次重要的會議。1995年8月30日，建設部在青島召開了全國物業管理工作座談會；同年12年3日建設部在人民大會堂召開了全國城市物業管理優秀住宅小區總結表彰大會；1997年6月7-9日，建設部在大連召開了全國物業管理工作現場會；四是地方物業管理立法步伐加快?！渡钲诮洕貐^住宅區物業管理條例》首先全國物業管理地方立法之先河，使物業管理盡快走上依法管理的軌道起到了至關重要的作用；五是物業管理協會相繼成立。1993年6月，深圳市物業管理協會的成立是全國第一家，以后各地相繼成立，為國家物業管理協會的創建奠定了基礎；六是出版了一大批著作和期刊；七是開設了物業管理專號?？?。
第三階段：1999年5月至今，是我國物業管理快速發展和市場化時期。以建設部1999年5月23日在深圳市召開的全國物業管理工作會議為標志，使物業管理隊伍繼續壯大，物業管理市場培育步伐加快，物業管理招投標項目明顯增多，各項配套政策進一步完善。深圳市長城物業公司中標北京回龍觀是全國規模最大的一次，萬科接管建設部機關大院為國家機關實行物業管理起了帶頭作用。
跨入21世紀，中國物業管理將如何開拓進取，使物業管理行業真正成為朝陽產業，我認為，中國物業管理的發展戰略是：法制化管理、市場化運作、品牌經營、集團化發展、區域化管理、高科技引領。
一、實行法制化管理
我國的物業管理只有實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作，才能保證行業健康持續、穩定的發展。近年來，物業管理產法雖有了可喜的進展，出臺了多部法規、規章，全國物業管理條例即將出臺，但從整體形勢來看，物業管理發展前景仍存在很多隱患，制約因素較多，其中重要的方面就是法制環境較差；全國缺乏系統完善的法律體系；半數以上的省、直轄市及較大城市沒有地方法規，有的甚至連規范性文件都很少；即使在法制建設較早的地方，法規政策仍然存在結構、體系、覆蓋面、執法等許多的缺陷甚至混亂現象。法規政策成為物業管理市場的緊缺物資，并嚴重制約著行業的發展與進步，亟需建立健全物業管理的法律體系。
從目前我國的物業管理法律、法規而言，主要有以下三個層次：第一層是憲法的有關條款?！吨腥A人民共和國憲法》是我國的根本大法，是制定物業管理法律、法規的根本依據，；第二層是全國人大常委會、國務院頒布的物業管理方面的法律、法規。如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》等，及其相配套的法規、規章，如《城市房屋修繕管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅區物業管理服務等暫行辦法》等；第三層是各省、自治區、直轄市人大及人大常委會頒面的物業管理方面的地方法規，同級地方人民政府頒發的物業管理行業規章。如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《北京市居住小區物業管理辦法》等。
依據我國物業管理立法的現狀，按照法律、法規的調整對象，結合我國物業管理行業的特點及面向新世紀的發展，物業管理的法律體系應包括以下幾個方面：
一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；二是建立設備設施管理法律、法規及規章；三是建立環境衛生管理的法律法規及規章；四是建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章；六是建立行業管理辦法；七是建立業主有業主委員會的管理辦法；八是建立覆蓋各類物業的管理法規及規章。
通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。
二、培育成熟的市場化運作
實行物業管理的市場化經營，有其必要性和緊迫性：
1、適應市場經濟發展的客觀要求。我國的物業管理是伴隨著市場經濟應運而生的，競爭是市場經濟活力所在，市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。適時地把競爭機制引進物業管理行業，將物業管理企業推向市場，是市場經濟發展的客觀要求。物業管理行業也只有適時引進競爭機制通過市場上激烈的較量和角逐，將企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能推動物業管理企業提高管理服務的水平和自身的素質，并在競爭的風風雨雨中經受考驗。
2、有利于提高物業管理企業整體水平。在市場經濟條件下，企業作為市場經濟的主體，不僅要追求社會效益、環境效益，而且要實現最大的經濟效益。在激烈的市場競爭中，企業面臨著優勝劣汰的抉擇，若不成功，就被淘汰。企業管理人員的素質決定著企業的命運和前途。優勝劣汰的競爭驅使著每一個管理人員永不停息的奮進，誰敢不愿意被淘汰掉。內部和外部的壓力，集體和個人的壓力，形成了強大的動力，促進了企業的整體發展。
3、有利于加速物業管理行業發展。物業管理作為新興行業，要想得到健康快速的發展，必須把物業管理企業推向市場，充分引進競爭機制將管理的委任制、終身制變為由產權人、使用人對物業管理企業的聘任制，使產權人、使用人有權通過招投標選聘物業管理企業。只有通過物業管理企業在市場上的公開、公平的競爭，才能促進物業管理行業整體水平的發展；也只有物業管理行業整體水平提高了，物業管理行業才能得到健康快速的發展。
4、有利于維護產權人、使用人合法權益。建立物業管理市場機制，產權人、使用人可以不受任何行政委托指派物業管理企業的約束，直接從眾多的投標單位中篩選自已認為最為合適的物業管理企業。這樣不僅擺正主人與“管家”的關系，而且有利于鞭策物業管理企業以良好的管理、優質的服務、合理的收費贏得產權人、使用人的信任，并能促進物業管理企業從根本上改變服務態度，改善服務質量和提高管理水平，從而何證物業何值增值，使產權人、使用人的利益得到保障。
5、有利于同國際物業管理市場接軌。參與國際物業管理市場競爭是物業管理發展的客觀要求，也是現代物業管理發展的必然趨勢。市場經濟的本質是競爭，對內競爭與對外競爭相結合，國內市場與國際市場相對接。隨著物業管理的發展和香港的回歸，同國際物業管理市場的接角一定會越來越密切。因此，把物業管理企業打進國際市場，通過競爭管理國外的的物業已是為期不遠的事情。要使我國物業管理企業盡快沖出國門，參與國際市場競爭，必須建立和形成國內物業管理競爭市場。國內競爭機制的形成，一方面可以促使物業管理企業提高管理水平，增強企業開拓能力和應變能力，從而增強其市場競爭力；另一方面可以使企業經受鍛煉，積累競爭經驗，為在國際市場競爭中戰勝對手積蓄力量，創造條件。
市場化經營就是隨著物業管理市場的形成，企業要通過招投標取得物業管理的經營權。成熟的物業管理市場，就是為物業管理公開、公平、公正的競爭創造條件。這是因為物業管理作為市場經濟的產物，市場經濟的本質是競爭，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是把物業管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。加快競爭機制的形成，要做好三個方面的工作：
一是要學習先行城市物業管理行業競爭機制的成功經驗和做法，結合本地的經驗，積極探索，大膽實踐。
二是要破除行業保護主義，本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件，勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭，加快物業管理市場的培育和發展。
三是要建立規則，實現物業管理競爭有序化、規范化。有關部門應加快制定這物業管理競爭規則，使我國物業管理的競爭盡快走向規范化的軌道。
三、實行品牌經營戰略
當物業管理在健全法制和成熟的市場化運作之后，物業管理的品牌尤為重要，從品牌的內涵來看，它是一種商標。這是對其法律意義上來說，強調的是品牌的法律內涵。從其經濟或市場的意義上說，人們所注意的這個品牌所代表的商品，這個商品的質量性能、滿足效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市場定位、文化內涵、消費者對品牌的認知程度等等，這時的品牌所象征的是商品的市場含義。
品牌是一種無形資產，優秀品牌是市場競爭的利器。知名品牌的物業管理企業，就會占有較大的市場份額。物業管理企業在市場經濟條件下，創造優秀的物業管理品牌，不僅有利于企業進行市場拓展，有利于企業樹立良好的企業形象，有利于吸引更多的開發商和業主更有利于企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。房地產開發商選聘名牌物業管理公司作為自已樓盤的市場銷售的買點，原因就在此。
從物業管理行業來看，深圳市物業管理的名牌公司，在近兩年全國的物業管理公司招投標中，都是獨占鰲頭。深圳市的甲級物業管理公司走南闖北，分布在全國30多個城市的物管市場，足以證明深圳的物管經驗和模式，已成為全國同行和開發商最佳的熱點，因此，品牌是唯一使任何一家物業管理企業的服務內涵有利于競爭對手的標志，是開辟市場有效的武器。好的品牌管理，可以在相同的條件下讓企業和其提供的服務水準脫穎而出。
四、走集團化發展之路
目前，大多數物業管理企業不僅規模小，專業人少且分散，難以發揮群體功能和綜合實力，發展后勁不足。怎樣才能改變物業管理這種小兵團分散作戰的局面，使物業管理行業得到持續、健康、快速之發展呢？我認為應當走集團化發展之路，組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強，一業為主，多種經營，具有市場競爭力的物業企業集團。組建物業企業集團應本著以下幾方面的原則：
1、強強結合，優勢互補
強強結合就是以若干個具有經濟實力，社會信譽好，有一定物業管理規模和管理經驗，經濟效益較好的物業管理企業為核心組成物業企業集團，形成最佳伙伴之間的理想結合。（不是以強帶弱）。優勢互補是指組建的物業企業集團的各企業都具有各自的優勢，這些企業組成集團后可能取長補短，相互補充，相互支持，增加實力的競爭力，發揮各自優勢和集團的整體優勢。
2、平等、互利、自愿
平等就是參加物業企業集團的各企業在社會、政治、經濟和法律等方面的利益是相等的。包括企業集團中各種所有制成份的平等，參加企業集團的各企業在法律地位上的平等，也包括企業集團中的職工政治地位、工作安排使用方面的平等?；ダ侵竻⒓游飿I企業集團的各方企業，與企業集團都是為了互相有利而結合的，企業集團經營的好與差，直接涉及到集團成員企業的經濟利益，企業集團不景氣，集團成員企業利益自然受損。自愿就是參加物業企業集團的企業必須是完全出于自愿參加，而不是由于政府或行政主管部門硬性搞拉郎配因此，在組建物業企業集團過程中，必須保證集團各成員企業在平等、互利、自愿基礎上的結合。同時，在組建物業企業集團時，還應當通過集團章程等加以明確以保證各方的利益。
3、規模適度、有利發展
組建物業集團的目的，不是要簡單地把企業做大，關鍵是要把企業作強，通過統籌規劃，在優化結構的基礎上，增強在國內外物業市場的競爭力。因為，規模經濟是存在于一定的規模界限之內的，超越了合理的規模界限，組建的物業企業集團，不但不會產生較大的經濟效益，反而會使經濟效益下降。因此，組建物業企業集團時，必須要做到規模適度。
4、打破地區間、行業間界線
打破地區間的界線，就是組建的物業企業集團，其成員企業不要受地區的限制，只要有利于企業集團發展，自已自愿參加的企業都可以成為企業集團的成員。打破行業間的界線是指組建的物業企業集團，除了本行業以外，其他行業中與物業管理直接或密切聯系的企業，也可以成為物業企業集團的成員。如綠化公司、保安公司、保潔公司、防治白蟻公司等等。只有這樣，組建起來的物業企業集團，在市場競爭中才具有整體優勢。
5、長遠性與現實性相結合
長遠性是指在組建物業企業集團時，要充分考慮到企業集團的長遠發展，其眼光要看的遠一些，碾對集團發展目標、發展規模、經營戰略、效益指標等都要具有一定的超前性?，F實性就是在組建物業企業集團時，要從我國物業管理的實際出發，充分認識我國物業管理的現狀，物別是在確定企業集團的個體模式、發展規模、聯合方式、經營項目、效益指標時，要符合物業企業集團的實際，切不可超過企業集團的實際能力。只有把長遠性和現實性結合起來，才能具有一定的超前性，同時又能防止不切實際、急于求成。也只有這樣，組建起來的物業企業集團，才能按照既定的目標得到較快的發展。
6、先行試點，總結完善，逐步擴大
組建物業管理企業集團，對物業管理行業來說，既是一項新事物，又是一項十分復雜的工作。它不僅工作量大，而且政策性強，要達到預期的效果，必須堅持先進試點的原則。眼下組建物業管理企業集團暫不宜普遍展開，可先選擇部分開展物業管理好的省市進行試點，在試點的基礎上，完善提高，逐步擴大。
因此，企業集團是適應社會主義市場經濟發展客觀需要的一種新的經濟組織。對于推動物業管理行業的發展十分必要。一是有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平；二是有利于實現規模效益，改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面；三是有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局；四是有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環；五是有利于參與市場的競爭，在競爭中求生存、求發展；六是有利于走出國門，進入國際市場。
五、新技術革命和物業智能化將促進物業管理行業新的發展
1、新技術革命和物業智能化步伐加快
物業管理是一個新興行業，也是一個快速發展的行業。過去開發建設的物業，配套設施、設備的技術含量都不高，其管理維護的技術要求也不高。但是，隨著高新科技的迅速發展，現代物業建設中引入了很多科技含量很高的智能化設備，使物業建設智能化已經是大勢所趨。管理好這些復雜的設備，靠過去那種簡單的管理維護技術顯然是難以擔當管理重任的。當前，高新科技發展日新月異，各類物業建設中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物業已經出現。
近年來，國家建設部推出了住宅產業化的一系列政策，促進我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變。今后，住宅開發建設要走技術創新和集約化生產之路，提高住宅小區的科技含量，從根本上提高住宅質量。
2、物業管理企業面臨轉型
面對挑戰，物業管理企業必須重視各類專業管理技術的掌握，從勞動密集型向技術密集型轉變，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，這樣才能保證自已的管理實力始終與物業設備的科技進步同步。
特別是當前寬帶網絡技術的迅速普及推廣，為物業管理企業服務手段的革新提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后一段時間物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼，今后還將成為物業管理企業的基本管理服務手段，如何借助先進的互聯網技術手段進一步提高管理服務水平，物業管理企業將無法回避。
面對現代化的物業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業，不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理行業來說，關注這方面的科技進步和發展應用態勢，對于及時提高管理技術、增強市場競爭力度以及促進整個行業的進步都十分重要。
3、關注科技過步，提高管理服務水平
當代科技的發展速度很快，日新月異的技術進步，會越來越多的應用到物業建設和物業管理中來。面對新技術的挑戰，我們物業管理行為必須關注笠技進步，及時提高專業管理持術，只有這樣，才能增強企業的市場競爭力、促進我們整個行業的進步。當前，物業管理行業相當一部分企業還只是低級的一般化勞力型管理，這很難適應知識經濟時代新技術革命的挑戰。
我們有理由相信：新世紀的中國物業管理行業將超越現有的管理模式，把物業管理水平提升到新的高度，為我國工業化、城市化、國際化進程增添新的光彩。
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2005/9/19 13:42:00