物業維修基金歸集的難點與對策

尹鳳淑/中國房地產報/20050804

    延吉市物業維修基金歸集工作起步于2002年，以《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》的出臺為標志，經過近三年的探索與實踐，物業維修基金管理制度在全市范圍內得到初步建立與推廣，很好地實現了從無到有，從小到大的轉變。截止目前，共累計歸集物業維修基金近1800萬元，可以說，無論是在歸集規模，還是在管理工作上都有了較明顯的擴大與增強。然而，隨著住房制度改革的深入和物業管理工作的進一步發展，作為新生事物的物業維修基金制度，其不平衡性和滯后性亦日益凸顯，呈現出了較多的矛盾和問題，從近年來的工作實踐看，主要表現在下面幾個方面。
   一、部分居民的思想觀念需要改變
   物業維修基金是用于物業共用部位、共用設備和公共設施的維修與更新的專項基金。本著“取之于民，用之于民”的精神，歸集物業維修基金既有利于民，又有利于社會，理應得到社會的認可和住戶的歡迎，但是在具體實施過程中，人們對此反應淡漠，對住房維修與管理的社會化缺乏必要的認識，表現為住房市場化與維修社會化不同步，盡管住房私有率達到了較高的水平，但人們沒有擺脫傳統計劃經濟的影響，對政府仍存有較強的依賴性?，F實生活中，我們經常會遇到這樣一個怪圈，為防范所謂風險，人們爭著搶著住好樓層、好小區，然而一旦需要交納維修費用，卻千方百計找理由、找借口，甚至找政府，不惜層層上訪解決。分析眾居民心理，主要表現為：一是混淆概念，沒有分清物業管理費和物業維修基金二者之間的界限，認為自己已交了物業管理費，憑什么還要再交物業維修基金；二是對共用部位、共用設備和公共設施的理解存在誤區，認為既然交了物業維修基金，就應負責全部維修，當自己的要求得不到滿足時，對此項制度產生抵觸情緒，散布所謂的“無用論”；三是對所交資金不放心，怕挪用、占用，保證不了及時維修，且由于物業維修基金不象住房公積金那樣見效快，所以群眾交納物業維修基金的積極性不高；四是消費觀念不成熟，由于居民收入水平低，對物業維修基金的承受能力相對較差，給物業維修基金的收繳管理造成了一定困難和壓力；五是依賴性強，認為住房出現險情，自然會有政府來管，持無所謂態度。
   二、有關物業維修基金的法制不健全
   延吉市物業維修基金的最初營運主體是延吉市物業管理辦公室。依據國家建設部、財政部《關于印發住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法的通知》及吉建房字[1999]21號文件精神，物業維修基金管理工作，從2002年開始運作，2003年正式出臺并實施了《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》，并于2004年進一步規范運營主體，成立了延吉市物業維修基金結算中心，進而為處理好資金交存與統一管理的關系、監督管理與職能管理的關系奠定了良好的基礎。實踐證明，該制度是切實可行，而且是行之有效的，但由于物業維修基金的歸集工作還處于摸索階段，因此在操作過程中，也遇到了一些具體問題。如對于物業維修基金續籌方法、標準及具體收取時間等，沒有明確的政策規定，從而增加了物業維修基金的收繳難度，同時由于沒有形成有效的處罰機制，出現了個別開發建設單位代收物業維修基金后，不及時上交“中心”的現象。
   三、物業維修基金管理覆蓋面有待提高
   延吉市的物業管理起步晚，截止2004年底，全市物業管理企業有87家，實際物業管理面積為650萬平方米，占應管物業面積的48 %。有很大一部分城區，特別是老區，沒有實行物業管理，這是導致物業維修基金制度歸集率低的重要原因。而延吉市現行申請維修的房屋大部分是1999年前建設的房屋，由于1999年前開發建設的房屋沒有象現在這樣形成物業管理小區，一方面存在收繳難的問題；另一方面，因沒有具體的業主委員會和物業公司，所以在使用方面也出現了諸多矛盾，物業維修糾紛相對集中。
   四、缺乏必要的管理經驗和培訓
   物業維修基金是一項儲富于國、藏富利民的、新生的專項資金。如何管理和有效使用維修基金，維護和保持物業的良好狀態，是關系到住房百年大計和業主利益的大事。目前部分業主委員會由于成員自身素質參差不齊，職責作用發揮不理想，另外物業管理公司在基金收繳過程中，不規范資金運行及操作程序，損害業主利益的情況屢有發生，影響了物業維修基金的正常運作，制約了物業管理的健康有序發展。
   針對物業維修基金歸集中存在的問題，要使物業維修基金真正為住房改革服務，給廣大居民帶來實惠與方便，筆者認為應采取以下幾點措施。
   一是加大物業維修基金制度的宣傳力度。要通過各種形式加強宣傳，使社會各階層廣泛重視、關心、支持這項工作，并因勢力導，轉變房屋維修消費觀念，維護相關利益，進一步推動物業維修基金制度的實行，為物業維修基金制度的健康發展打下堅實的社會基礎。
   二是完善有關法規，建章建制。物業和共用設備設施的維修與更新是一項長期的任務，要盡快制定出臺《補充意見》，采取相應措施，進一步完善物業維修基金制度，加強物業維修基金的歸集程度、有效使用和規范管理，充分發揮其在房改和住房建設中應有的作用。
   三是逐步擴大物業維修基金管理覆蓋面。積極探索舊小區物業管理模式，要有計劃、有步驟地對舊住宅小區進行整治、改造和出新，并以此帶動舊區物業維修基金的管理，不斷提高物業維修基金的歸集率。
   四是進一步規范和完善物業維修基金監管體系。加快啟動物業維修基金自動化管理系統，盡快制定出臺維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢對帳制度等，建立公開、透明的管理程序，盡快解決管理措施和制約手段不夠完備的問題，實行信譽積分制度，形成有效的監管機制，使物業維修基金歸集、管理、使用、核算工作更加系統化、規范化。
   五是服務大眾，堅持“?？顚Ｓ?SPAN lang=EN-US>”。要全面安排、計劃使用物業維修基金，為業主精打細算。一方面要加強物業例行的保養，延長房屋及各種設施的使用壽命；另一方面要按自然周期，有計劃地輪流對物業進行大修和設備的更新，以保證其安全運行和有效使用。房屋及其共用設施設備的大修、更新計劃，應由物業管理公司編制，并交業主委員會審定后實施。
    六是加強培訓，實行專業化管理。要進一步明確職能職責，改進管理程序和監督機制，組織統一的維修和管理，努力避免矛盾糾紛，保證物業得到良好的維護，使物業維修基金發揮最大效益。