物業管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業是住房制度改革深化的產物，是房屋管理與社區綜合服務合二為一的一種新模式。它主要是以提供各種勞動、技術、信息獲取經濟效益。不像有些行業可能由于介入時機、營銷策略、商業形式等的不同則產生巨大的經濟效益差別。它雖然是屬于微利性行業，但現實中絕大多數物業管理企業卻大都賠本經營。這在其它行業是極為罕見的，這一奇怪現象引起社會各界的廣泛關注，個中原因耐人品味，筆者對物業管理的賠本原因及其對策分析分別采訪了物業管理企業、業主、行業主管部門及業內人士。
一、小區部分業主的思想觀念問題導致物業管理企業正常的服務費用收不上來。有些業主的思想觀念仍停留在計劃經濟時代，傳統思想根深蒂固。因此這部分業主在花錢買了房屋產權之后又要支付物業管理費在觀念上不能接受。他們認為買房后應該享有物業管理服務，服務不是一種商品不應該繳費。
對策：加大宣傳力度，引導業主樹立主人翁責任感，加快業主管理委員會的組建步伐。通過業主管理委員會、物業管理企業、行業主管部門、新聞媒體的宣傳，提高業主對物業管理的理解度。從某種意義上講，業主管理委員會的規范運作是物業管理行業規范化的重要標志。
二、物業管理企業服務質量不高，經營管理不善，服務得不到業主認可。物業管理達不到標準，造成了一些業主的抵觸情緒，比如說，以小區衛生每天打掃兩次為標準，而有的物業管理企業只清掃一次卻照常收費，業主當然不滿意致使物業管理費收交率低。
對策：物業管理企業應從自身提高服務質量，嚴格按照有關法規政策和物業管理委托合同，為小區業主提供盡善盡美的服務，與業主管理委員會處好關系，使物業管理得到業主認可，提高物業管理費用的收繳率。
三、物業管理企業規模小、服務項目少、成本高。目前的物業管理企業都以住宅小區、其它商品房或直管公房為管理對象而對前景廣闊的其它類型的物業管理特別是收益性的物業管理似乎還未引起重視。另外小區的管理仍局限于對物業維修和對共用設施、設備的養護，可以說這種物業管理實質是商品房屋的售后服務。
對策：物業管理有一個原理，物業管理的規模越大，成本越低，經濟效益越好。物業管理企業應該總結經驗擴展服務范圍向綜合型發展，可以圍繞為居民提供全方位的服務興起“多業”，比如休閑娛樂室、老年人服務部、洗衣店、面包房、書報室，有條件的可有商店、醫院、學校及酒店等和各種代辦服務，各種特約服務，當然物業管理企業從事這一切不能只考慮經濟效益，而應以服務為宗旨，樹立自己的品牌，使業主對物業管理企業產生一種信任感、親近感。另外物業管理也不要僅局限于住宅小區，一些收益性好的物業如商場、寫字樓、賓館等對物業管理的需求也很迫切。因此，有必要開闊視野，走出小圈子，擴展服務范圍。為企業增收創收。
四、大部分物業管理企業是二級法人沒有成為真正的企業法人，都是自己管自己開發的房子，思想上有一種惰性沒有壓力，沒能主動地為業主服務，沒有動力和創業意識，企業形象差，影響了企業的效益。
對策：物業管理企業要真正地獨立核算，成為真正的法人、去掉惰性，加壓驅動，去認真負責地為業主提供常規性服務、委托性服務、特約性服務等全方位的服務。
五、物業管理辦公、管理經營用房不到位，特別是經營用房不到位，物業管理便少了一個創收點。
對策：為改變這種局面，房地產開發商或原產權單位在與物業管理企業交接時，要按規定提供辦公和經營用房。
六、有關單位對物業管理企業的亂攤派，亂收費
對策：物業管理企業要對亂攤派、亂收費理直氣壯地加以拒絕。有關單位在收費時要提供收費許可證、收費標準、政府文件。
七、物業管理企業自身開支不合理，財務制度不嚴格。物業管理企業在不正當開支上諸如：交通、通訊、公款吃喝等方面有大手大腳的現象。
對策：物業管理企業要嚴格按照財務制度節省公司每一分錢，不該花的錢一分不花，要學會“積累”資金，當然該添加的物業管理服務設備，維修工具一定要添加。在一些軟性支出諸如交通、通訊、吃喝上實行定額支出，誰超支誰負責。
八、有些業主由于下崗或失去勞動能力造成經濟緊張，確實沒錢交物業管理費用。
對策：如果家中確實沒有錢，上有老，下有小，確實拿不出物業管理費用，物業管理企業是否也可以考慮作為特殊情況進行適當減免。
九、政策法規不配套、不完善。
對策：作為新興行業的物業管理在起步階段政府應有傾斜政策，比如減稅、免稅等，以支持物業管理行業的發展，這將對物業管理行業的發展起到積極作用。
十、開發商和原產權單位在交接時，責任、權限不分，造成扯皮現象。比如說：房屋的保修費用在保修期應該由開發商和原產權單位負責，但在小區交接時由于責權利不明，造成維修費由物業管理企業負責，或保修費與物業管理費模糊不清，這是不正確的。
對策：開發商和原產權單位在物業管理企業交接時，應簽訂合同，明確責權利，在簽訂合同時，各種條款要清晰、明確、嚴密，不要為以后的扯皮埋下隱患。
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2005/8/20 9:32:00