物業管理企業的成本控制

    物業管理企業是微利企業，這是不爭的事實，面對現實，物業管理企業除了提高物業管理費的收繳率外，控制成本應該成為物管企業內部管理的重中之重。我們一起了解下物業管理企業的成本控制。

    1、物業企業成本的特點

    物業管理企業的工作就是根據物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。從物業管理企業的工作性質可以看出，物業管理企業的工作具有空間分散、時間連續、內容復雜等特點。由于物業管理的這些特點，導致物業管理企業成本也呈現出如下特點：

    點多。即物業管理企業的成本形成點多。物業管理企業的成本可分為服務成本、管理成本、經營成本。服務成本是在為業主服務過程中發生的成本，如維護小區治安、進行消防檢查，保障小區安寧、安靜等過程中發生的成本。管理成本是對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理所發生的成本，如小區設施設備的維修等。經營成本是物業管理企業在開展社區經濟過程中所發生的成本，如經營小區會所、經營公共設施等。因此，在物業管理企業，每個部門、每個單位、每個環節、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點。

    面廣。即物業管理企業成本的發生在地域上分布面廣。物業管理企業為了發展，為了取得規模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業的分布面也越來越廣，從而使物業管理成本的發生面也越來越廣。

    線長。即物業管理企業成本監控線長。物業管理企業由于其工作從空間上要延伸到所管物業的每個角落，從時間上要延伸到所管物業的每個時點，所以導致物業管理企業的管理層次多，從而使大部分成本發生點和相應成本監控點之間相隔較長，從而形成較長的成本監控線。

    管難。由于物業管理企業的成本具有上述特點，導致物業管理企業的成本監管難。表現為難統一模式、難統一標準、難統一核算。因為不同物業往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點不一、業主的要求不一、收費模式不一、收費標準不一，不同物業面臨的市場環境、社會環境也差異很大，導致物業管理企業很難用統一的成本管理模式、統一的成本管理標準和統一的核算要求管理所有管理處(項目中心)。因此，物業管理企業的成本管理難。

    2、物業成本控制內容

    物業管理行業已經進入高速發展和迅速擴張的時期，其發展前景是相當廣闊的，面臨的機遇是十分難得的。在這種特殊的歷史時期，物業管理公司一定要把握時機，在發展的同時，抓好企業管理的一個重要任務——如何研究不斷降低成本。成本管理貫穿企業管理的全過程，企業要做到事前有目標，事中有控制，事后有考核，同時還要根據現代企業管理制度的要求，樹立全新的成本管理理念，明晰物業管理企業產權，保證物業管理資產的獨立運作，讓物業管理企業真正的成為市場主體，獨立運作，實現自我發展。物業管理企業的成本構成主要包括：員工的薪酬成本、房屋設備的維修保養費用、能源消耗費、行政費用以及其它各種管理費用，因此物業成本控制內容如下：

    （1）加強人力資源成本的控制

    知識經濟的勃興使人力成為經濟發展的主要因素，這一點在物業行業也逐漸顯現?？偹苤?，寫字樓、智能化小區的層出不窮使物業管理對技術化、知識化的要求越來越高。同時，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。物業行業屬勞動密集型行業，高年齡，低學歷依然在物業人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術熟練的員工?還是需要年紀輕，文化程度高的員工?“戰略成本”給我們的答案是：前者可以使企業在短期內降低人工成本，而后者則可以為企業獲得長期的成本優勢。具體的決策，應根據各企業狀況的不同作出具體選擇?！　?/span>

    物業管理公司的性質決定了物業管理公司成本費用主要是人力資源成本費用支出。其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，科學、合理地使用人力資本是降低物業管理公司成本切實有效的方法和手段。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理的全過程有90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業管理企業職能部門的設置應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。

    （2）發揮規模優勢控制成本

    中小物管企業在激烈的市場競爭中，只有本著努力做強做大企業的目標出發，才能在市場中立穩腳根，得以持續發展，實現低成本擴張。這里所謂的低成本擴張是指由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射管理，實現管理人員的共享，從而大大降低成本。

    要實現企業的低成本擴張，要做到以下兩方面：

    一方面要科學、合理地制定管理處的用人編制。物業管理公司可以根據公司管理小區的面積和小區的實際情況來進行人員定編定崗，對于有些技術含量不高的工作崗位，可以實行一人多崗，既有利于工作開展，又可以減少人員定編。比如，把小區內勤的工作崗位設在管理處的服務中心，這樣不僅可以負責管理處內部業主檔案和財務收支管理、公司往來文件處理，還可以負責業主接待工作，因為其對業主檔案的熟悉度較高，所以在處理業主投訴問題時可以實行人性化管理，減少矛盾沖突。嚴格地控制人力資源成本，是物業管理公司降低成本提高效益的主要途徑。

    另一方面可通過科技手段來降低人工成本?，F階段物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應用現代化的手段，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統;在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出。

    （3）能源消耗控制

    在物業管理行業中應該加強節約意識，這里的節約指的是人力、物力的節約。物業管理公司要做好開源節流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環節，如耗材、水電費等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生，更換聲光控開關、改進線路等辦法來節約水、電;充分挖掘公司內部的節約潛力，做到處處精打細算，增收節支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然;對一線員工進行培訓，建立企業職工節約意識。

    （4）加強維修保養費用控制　　維修費用包括公共部位維修費用和日常維修費用，在物業管理公司的成本中占很大比重。若在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制了物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平。因此，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。物業管理公司應要求各管理處認真編制維修費用的全年預算，同時建立和完善維修費用審批制度。

    ①簽訂定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽訂定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

    ②采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

    ③把握好維修時間。平時注意小修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

    ④做好維修行業的信息調查和信息收集。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。比如，對于小修、中修工程，可以由公司各管理處的工程維修人員來組織完成。

    （5）加強成本考核，建立激勵約束機制　　物業管理企業對各管理處的成本指標考核要貫徹嚴肅認真的原則，按規定對各管理處進行考核，敢于動真碰硬，才能使各管理處意識到成本控制的責任和重要性，這是調動管理人員的積極性，完成目標成本的保證。為保證全年目標成本的實現，財務部對各管理處實行定期考核，同時各管理處對職工個人實行定期考核，并通過成本管理責任制考核，使各管理處的預算成本執行情況與單位、個人利益結合起來。還要把對各管理處領導的考核任免同加強成本管理結合起來，充分發揮機制的約束和激勵作用，從而推進物業公司成本管理水平的不斷提升。