物業企業安全管理與法律風險

第一、物業企業安全管理法律法規分析

1、全國人大《安全生產法》（2002年11月1日實 施），解讀與分析

十八條生產經營單位的主要負責人對本單位安全生產工作負有下列職責：

（一）建立、健全本單位安全生產責任制；

（二）組織制定本單位安全生產規章制度和操作規程；

（三）組織制定并實施本單位安全生產教育和培訓計劃；

（四）保證本單位安全生產投入的有效實施；

（五）督促、檢查本單位的安全生產工作，及時消除生產安全事故 隱患隱患；

（六）組織制定并實施本單位的生產安全事故應急救援預案；

（七）及時、如實報告生產安全事故。

安全生產法第二十二條

生產經營單位的安全生產管理機構以及安全生產管理人員履行下 列職責:

(一)組織或者參與擬訂本單位安全生產規章制度、操作規程和生 產安全事故應急救援預案;

(二)組織或者參與本單位安全生產教育和培訓,如實記錄安全生產 教育和培訓情況;

(三)督促落實本單位重大危險源的安全管理措施;

(四)組織或者參與本單位應急救援演練;

(五)檢查本單位的安全生產狀況,及時排查生產安全事故隱患,提 出改進安全生產管理的建議;

(六)制止和糾正違章指揮、強令冒險作業、違反操作規程的行為;

(七)督促落實本單位安全生產整改措施。

2、全國人大《突發事件應對法》（2007年11月1日實 施），解讀與分析

22條：所有單位應當建立健全安全管理 制度 定期檢查本單位各項安全防范措制度，定期檢查本單位各項安全防范措 施的落實情況，及時消除事故隱患；掌 握并及時處理本單位存在的可能引發社 會安全事件的問題，防止矛盾激化和事 態擴大；對本單位可能發生的突發事件態擴大；對本單位可能發生的突發事件 和采取安全防范措施的情況，應當按照 規定及時向所在地人民政府或者人民政 府有關部門報告。

54條：任何單位和個人不得編造、傳播有關 突發事件事態發展或者應急處置 作的虛假突發事件事態發展或者應急處置工作的虛假 信息。

3、國務院《國家安全生產事故災難應急預案》 （2006年1月22日實施），解讀與分析（1.3條）

（1）造成30人以上死亡（含失蹤），或危及30人以上 生命安全 或者100人以上中毒（重傷） 或者需要緊生命安全，或者100人以上中毒（重傷），或者需要緊 急轉移安置10萬人以上，或者直接經濟損失1億元以上 的特別重大安全生產事故災難。

（2）超出?。▍^、市）人民政府應急處置能力，或者 跨省級行政區、跨多個領域（行業和部門）的安全生產 事故災難事故災難。

（3）需要國務院安全生產委員會（以下簡稱國務院安 委會）處置的安全生產事故災難。

3.國務院《國家安全生產事故災難應急預案》（2006年1月22日實施），解讀與 分析（3.1條）

3.1 事故災難監控與信息報告

國務院有關部門和?。▍^、市）人民政府應當加強對重大危險源的監 國務院有關部門和?。▍^、市）人民政府應當加強對重大危險源的監 控，對可能引發特別重大事故的險情，或者其他災害、災難可能引發 安全生產事故災難的重要信息應及時上報。

特別重大安全生產事故災難發生后，事故現場有關人員應當立即報告 單位負責人，單位負責人接到報告后，應當立即報告當地人民政府和 上級主管部門。中央企業在上報當地政府的同時應當上報企業總部。（更多精彩請關注：雅吟天下）上級主管部門。中央企業在上報當地政府的同時應當上報企業總部。 當地人民政府接到報告后應當立即報告上級政府，國務院有關部門、 單位、中央企業和事故災難發生地的?。▍^、市）人民政府應當在接 到報告后2小時內，向國務院報告，同時抄送國務院安委會辦公室。

自然災害、公共衛生和社會安全方面的突發事件可能引發安全 生產事故災難的信息，有關各級、各類應急指揮機構均應及時 通報同級安全生產事故災難應急救援指揮機構，安全生產事故 災難應急救援指揮機構應當及時分析處理，并按照分級管理的 程序逐級上報 緊急情況下 可越級上報程序逐級上報，緊急情況下，可越級上報。

發生安全生產事故災難的有關部門、單位要及時、主動向國務 院安委會辦公室、國務院有關部門提供與事故應急救援有關的 資料。事故災難發生地安全監管部門提供事故前監督檢查的有 關資料，為國務院安委會辦公室、國務院有關部門研究制訂救 援方案提供參考援方案提供參考。

4、國務院《國家突發公共事件總體應急預案》（2006年1月8 日實施），解讀與分析

1.3 分類分級 本預案所稱突發公共事件是指突然發生，緊急事件。

根據突發公共事件的發生過程 性質和機理 突發公共事件主要分為以下四類： 根據突發公共事件的發生過程、性質和機理，突發公共事件主要分為以下四類： ⑴自然災害。主要包括水旱災害，氣象災害，地震災害，地質災害，海洋災害，生物災害和森林草原火災等。 ⑵事故災難。主要包括工礦商貿等企業的各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，環境污染和生態破壞事件等。 ⑶公共衛生事件。主要包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件。危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件。 ⑷社會安全事件。主要包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件和涉外突發事件等。 各類突發公共事件按照其性質、嚴重程度、可控性和影響范圍等因素，一般分為四級：Ⅰ級（特別重大）、Ⅱ級（重大）、Ⅲ級（較大）和Ⅳ級（一般）。

4、國務院《國家突發公共事件總體應急預案》（2006年1月8日實施），解讀與 分析

1.6 應急預案體系

全國突發公共事件應急預案體系包括：

⑴突發公共事件總體應急預案。

⑷突發公共事件地方應急預案。具 體包括：省級人民政府的突發公共 事件總體應急預案、專項應急預案

⑴突發公共事件總體應急預案?？傮w應急 預案是全國應急預案體系的總綱，是國務 院應對特別重大突發公共事件的規范性文 件。

⑵突發公共事件專項應急預案。專項應急 預案主要是國務院及其有關部門為應對某 一類型或某幾種類型突發公共事件而制定和部門應急預案；各市（地）、縣 （市）人民政府及其基層政權組織 的突發公共事件應急預案。上述預 案在省級人民政府的領導下，按照 分類管理、分級負責的原則，由地 方人民政府及其有關部門分別制定。類型或某幾種類型突發公共事件而制定 的應急預案。

⑶突發公共事件部門應急預 案。部門應急預案是國務院有關部門根據總體應急預案、專項應急預案和部門職 責為應對突發公共事件制定的預案。

⑸企事業單位根據有關法律法規制 定的應急預案。

⑹舉辦大型會展和文化體育等重大 活動，主辦單位應當制定應急預案。

5、安監總局《生產安全事故應急預案管理辦法》 （2009年5月1日實施），解讀與分析

第一章：總則

第二章：應急預案的編制

第三章：應急預案的評審

第四章：應急預案的備案

第五章：應急預案的實施

第六章：獎勵與處罰

第七種：附側

6、安監總局《安全生產事故隱患排查治理暫行規定》（2008年2月1日實施）解讀與分析

第一章總則

第二章生產經營單位的職責

二、消防管理規定

1、住宅物業企業在消防管理中 的義務解析；

（一）開展日常消防安全宣傳傳 教育，提示火災隱患，組織居民進行滅火和應急疏散演練。

（二）組織安全巡查，發現火災隱患及時采取措施。

（三）對管理區域內 的共用消防設施、器材進行維護管理 確材進行維護管理，確 保完好有效。

（四）保障疏散通道、 安全出口、消防車通道 暢通，劃定和設置停車 泊位及設施時不得占用、 堵塞消防車通道。

（五）對占用、堵塞、封 閉疏散通道、安全出口、 消防車通道的行為予以勸消防車通道的行為予以勸 阻并督促改正；對拒不改 正的，及時向公安機關消 防機構或者公安派出所報 告。

（六）對初起火災采取 必要的處置措施。

2、高層建筑管理人應當遵守下列的消防管理規定；

（一）成立消防安全組織統一管理消防工作，或者配備防火負責人和從事消防設施管理、維護的專職配備防火負責人和從事消防設施管理、維護的專職技術人員；

（二）按照國家和本市的消防技術標準和管理規定，整改、消除火災隱患；

（三）清除高層建筑 周邊、消防撲救場地周邊、消防撲救場地 上空妨礙登高消防車 作業的建筑、設施、 設備；

3、人防工程和普通地下室的管理使用人有 哪些消防安全義務？

（一）維修消防設施時采取有效的替代措施；

（二）不得生產、經營、儲存易燃易爆危險 品；

（三）不得占用安全出口外的人員疏散場地；

（四）不得使用液化石油氣；

（五）不得變更規劃使用功能。

4、在出入口、電梯口、 防火門等醒目位置設置防火門等醒目位置設置 提示火災危險性、安全 逃生路線、安全出口、 消防設施器材使用方法 的 標志 警 標語的明顯標志和警示標語；

三、安全生產管理規定

1.物業企業承擔安全管理職責解析

物業單位應當將安全生產經費用于樓宇及其消防設施、重要設施的維護、保養、更新、改造等。

物業單位應當保證樓宇疏散通道、安全出口的暢通，并保證樓宇的整體消防設施、重要設施的完好有效施的完好有效。

物業單位應當建立樓宇內使用單位詳細檔案，包括基本情況、應急救援物資、應急救援人員配備等情況。

2、物業企業如何簽訂安全管理協議； 物業單位對樓宇實施管理前，應當對建筑結構、消 防設施 重要設施等進行查驗 合格后方可接收防設施、重要設施等進行查驗，合格后方可接收， 并做好記錄。物業單位應當定期開展安全檢查，發現使用單位存 在事故隱患的，應當書面告知使用單位，拒不整改 的 物業單位可報告產權單位和相關行政管理部門的，物業單位可報告產權單位和相關行政管理部門。物業單位應當與使用單位簽訂安全管理協議，明確 物業單位和使用單位之間的權利義務

3、物業企業如何開展安全檢查？

物業單位對樓宇實施管理前 應當物業單位對樓宇實施管理前，應當 對建筑結構、消防設施、重要設施 等進行查驗，合格后方可接收，并 做好記錄。 物業單位應當定期開展安全檢查，發現 使用單位存在事故隱患的 應當書面告使用單位存在事故隱患的，應當書面告 知使用單位，拒不整改的，物業單位可 報告產權單位和相關行政管理部門。

4、物業企業如何應對事故隱患

生產經營單位應當根據本單位生產經營活動的特點，對 安全生產狀況進行經常性檢查。檢查情況應當記錄在案，安全生產狀況進行經常性檢查。檢查情況應當記錄在案， 并按照規定的期限保存。 （更多精彩請關注：雅吟天下）生產經營單位對本單位存在的生產安全事故隱患的治理 負全部責任，發現事故隱患的，應當立即采取措施，予 以消除；對非本單位原因造成的事故隱患，不能及時消 除或者難以消除的 應當采取必要的安全措施 并及時除或者難以消除的，應當采取必要的安全措施，并及時 向所在地的安全生產監督管理部門或者政府其他有關部 門報告。電梯發生事故的 事故發生單位電梯發生事故的，事故發生單位應當迅速采取有效措施，組織搶救，防止事故擴大，減少人員傷亡和財產損失。電梯事故的報告和調查處理程序，按照國務院《生產安全事故報告和調查處理條例》的規定執行。

5、電梯管理使用單位的電梯安全管理人員的職責。

（一）進行電梯運行的日常巡視 做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯的定期檢驗計劃；

（二）妥善保管電梯層門鑰匙、機房鑰匙和電源鑰匙；

（三）監督電梯日常維護保養單位定期檢修、保養電梯；

（四）發現電梯存在安全隱患需要停止使用的，有權作出停止使用的決定，并立即報告本單位負責人；

（五）遇有火災、地震等影響電梯運行和電梯乘客人身安全的突發性事件時 應當迅速采取措施客人身安全的突發性事件時，應當迅速采取措施，停止電梯運行。

四、有限空間管理規定有限空間管理規定

1.有限空間分為三類：

密閉設備：如船艙、貯罐、車載槽罐、 反應塔（釜）、冷藏箱、壓力容器、管 道、煙道、鍋爐等；

2.地下有限空間：如地下管道、地下室、地下倉 庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢 井、地窖、污水池（井）、沼氣池、化糞池、 下水道等

3. 地上有限空間：如儲藏室、酒糟池、發 酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料 倉等。

2、物業管理區域內，如何開展 有限空間作業；

在作業環境條件可能發生變化時，生產經 營單位應對作業場所中危害因素進行持續 或定時檢測。作業者工作面發生變化時， 視為進入新的有限空間，應重新檢測后再進入。 實施檢測時檢測人員應處于安全環境實施檢測時，檢測人員應處于安全環境， 檢測時要做好檢測記錄，包括檢測時間、 地點、氣體種類和檢測濃度等。

【檢測】實施有限空間作業前， 生產經營單位應嚴格執行"先檢測、后作業"的原則，根據作業現場和周邊環境情況檢作業現場和周邊環境情況，檢測有限空間可能存在的危害因 素。檢測指標包括氧濃度值、 易燃易爆物質（可燃性氣體、 爆炸性粉塵）濃度值有毒氣爆炸性粉塵）濃度值、有毒氣體濃度值等。未經檢測，嚴禁作業人員進入有限空間。

【危害評估】實施有限空間作業前，生產經營單 位應根據檢測結果對作業環境危害狀況進行評估，制定消除、控制危害的措施，確保整個作估，制定消除、控制危害的措施，確保整個作業期間處于安全受控狀態。 【作業審批】凡進入有限空間進行施工、檢修、清理作業的，生產經營單位應實施作業審批。未經作業負責人審批，任何人不得進入有限空間作業?！疚：Ω嬷可a經營單位應在有限空間進入點附近 設置醒目的警示標志標識，并告知作業者存在的危險 有害因素和防控措施，防止未經許可人員進入作業現場。

作業

作業監護

作業 負責人

作業 人員

監護 人員

作業 現場

【現場監督管理】有限空間作業現場應明確作業負責人、 監護人員和作業人員，不得在沒有監護人的情況下作業。

作業負責人職責：應了解整個作業過程中存 在的危險危害因素；確認作業環境、作業程 序、防護設施、作業人員符合要求后，授權批準作業；及時掌握作業過程中可能發生的批準作業；及時掌握作業過程中可能發生的條件變化，當有限空間作業條件不符合安全要求時，終止作業。

（二）作業者職責：應接受有限空間作業安全生產培訓；遵守有限空間作業安全操作規程，正確使用有限空間作業安全設施與個人防護用品；應與監護者進行有效的與個人防護用品；應與監護者進行有效的操作作業、報警、撤離等信息溝通。

（三）監護者職責：應接受有限空間作業安全生產培訓 全過程掌握間作業安全生產培訓；全過程掌握作業者作業期間情況，保證在有限空間外持續監護，能夠與作業者進行有效的操作作業、報警、撤離等信息溝通；在緊急情況時向作業者發出撤離警告，必要時立即呼叫應發出撤離警告，必要時立即呼叫應急救援服務，并在有限空間外實施 緊急救援工作；防止未經授權的人員進入

4、物業企業在有限空間作業中的責任生產經營單位主要負責人應加強有限空間作業的安全管理，履行以下職責：

01.建立、健全有限空

02.組織制定專項作業方案、

03.保證有限空間作業的安 全投入 提供符合要求間作業安全生產責 任制，明確有限空 間作業負責人、作 業者、監護者職責；安全作業操作規程、事 故應急救援預案、安全 技術措施等有限空間作 業管理制度；全投入，提供符合要求 的通風、檢測、防護、 照明等安全防護設施和 個人防護用品；

04.督促、檢查本單位有限 空間作業的安全生產工 作 落實有限空間作業

05.及時、如實報告 生產安全事故。供應急救援保障， 做好應急救援工作；落實有限空間作業 的各項安全要求；生產安全事故。

五、違章建筑管理規定

一、在違法建設處理中，物業企業有哪些義務？

各物業服務企業要立即在物業管理 區域內進行全面排查，發現物業管 理區域內違法建設和違法經營行為理區域內違法建設和違法經營行為， 特別是違法建筑內存在生產經營、 出租、住人行為的，要及時予以勸 阻和制止，并按照相關行政主管部 門職責分工及時向規劃、城管、工職責分 規 城管 商等部門報告。 居民委員會、村民委員會、物業服務企 業發現本區域內違法建設行為的，有權 予以制止，并及時向負有查處職責的機 關報告。違章建筑管理規定2 各物業服務企業要認真貫徹執行規劃、消防等有關法律法規和規范，將制止 報告物業管理區域內違法建設和違法經營行為作為安全工作止、報告物業管理區域內違法建設和違法經營行為作為安全工作 的重點來抓。 各物業服務企業要立即在物業管理區域內進行全面排查，發現物業管理區 域內違法建設和違法經營行為，特別是違法建筑內存在生產經營、出租、 住人行為的，要及時予以勸阻和制止，并按照相關行政主管部門職責分工 及時向規劃、城管、工商等部門報告。

一、房屋共用部位、設施 設備日常維護、管理

（一）收取物業費構成情況包括哪 些項目 成本構成包括哪些項目？些項目，成本構成包括哪些項目？ 收取的物業費構成項目與物業服務 內容是否對應？

案例：1、業主起訴要求減免物業 費，認為小區衛生較差，保安脫崗；費，認為小區衛生較差，保安脫崗；

2、老人代買室內設備，突發疾 病去世，物業公司是否承擔責任。

二、房屋日常維護和使用管理糾紛的防范

房屋日常1、物業企業對房屋、共用設施設 備的日常維修、養護的法律基礎 物業企業對房屋、共用設施設備進行日常 維護、保養時，一定要與業主簽署《物業服務協議》、《業主手冊》。（更多精彩請關注：雅吟天下）例如：在 簽署上述文件關于物業費構成中包括入戶 小修費，那么物業管理企業即應當提供戶 內設施設備的小修服務。 維護和使用管理 糾紛的防范

（2）物業企業對房屋、共用設施設備 進行維修、養護的過程中的風險與防 范措施 小修服務的提供，物業管理企業需要注意兩小修服務的提供，物業管理企業需要注意兩 種質量擔保責任，一種是材料、零部件的質 量擔保責任；物業企業應當對材料、零部件、安裝、調試 的質量，向業主公示（根據具體情況，也可 出示相應書面檢驗報告、合格證書），必要 時由業主親自操作，完成后要求業主對質量 進行確認。

（3）物業企業對房屋日常維修、管理，應注意的風險 1. 重視《物業服務協議》、《業主手冊》等約定； 2. 提供維修時，注意《維修單》、《質量確認單》的簽署； 3. 制作相應表格，完成日常維修、維護有檢修、保養等書面記錄； 4. 制定房屋、設施設備的維修工作計劃和緊急情況處置預案等等。

案例分析：物業公司的合同約定義務與法定義務的異同。

三、秩序維護管理中的風險及應對

（一）物業企業未按照法律、法規、文件的規定，以及 《物業服務協議》、《業主手冊》等約定進行秩序維護工作工作 物業企業與業主簽署的《物業服務協議》中如有"對進 入本小區的外來人員進行登記"等條款，這 些均構成 物業管理企業的秩序維護工作的基本職責，屬于法定義務與約定義務范疇。 因此，物業企業應當嚴格按照法律、法規、文件要求和 《物業服務協議》、《業主手冊》關于維護秩序的約定，《物業服務協議》、《業主手冊》關于維護秩序的約定， 履行秩序維護義務。否則，即應當承擔相應侵權或違約 責任； 案例分析：物業公司如何書寫維修單？

四、安全隱患的防范未到位的風險物業企業秩序維護員對可能對小區業主造成傷害的部位、區域，一定要設置警示標志告知提示業主注意安全盡到安全隱志告知、提示業主注意安全，盡到安全隱患的防范義務。 很多物業企業的秩序維護員綜合素質不高，大多來自農村剩余勞動力，且缺乏維護秩序的意識，根本沒有樹立長久從事該行業的信念。 某小區三名秩序維護員同時間不辭而別某小區三名秩序維護員同一時間不辭而別，出現管理真空，給了犯罪分子可乘之機，造成了業主財產的重大損失。

七 秩序維護中安全管理規定

（一）保安人員常見糾紛與解答

案例：1、保安人員打傷業主、盜竊案件案件；

2、保安人員遭到業主人身傷害案件；

3、保安人員未履行職責，造成業主財產損失；

4、綁著小偷示眾，四名保安綁著小偷示眾，四名保安人員獲刑。

（二）保安人員的工作標準與服務內容

1 、保安人員的值勤車輛管理；

2、保安人員安全防范義務的范圍；

3、保安人員如何完成各種工作記錄。

案例：1、保安人員工作記錄不善，導致賠償案；

2、保安人員安全防范存在瑕疵，導致業主被盜案。

八、車輛停放安全管理規定

車位通常分：1、小區綠地、道路改建的車位；

2、小區開發階段配套車位；

3、人防工程車位；

4、開發商車位。

案例：1、業主委員會起訴物業企業，要求返還停車費；

一、明確車位、車庫優先滿足業主需要 3.1《物權法》第七十四條規定： 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬由當事人通過出售附贈或者出租等方式約車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（更多精彩請關注：雅吟天下）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 3.2 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈 或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關"應當首先滿足業主的需要"的法第七十四條第 款有關應當首先滿足業主的需要的 規定。

案例分析：物業公司停車管理與物業管理的區別？

（二）停車協議簽署時應當注意事項

1、停車協議期限屆滿，業主未續簽協議，是否能夠繼續使用車位？

2、物業企業能否在協議中約定，車輛丟失、損傷物業公司不承擔責任？

3、業主車輛亂停、亂放，物業公司有權移動業主車輛嗎？

4、業主車內物品丟失，物業公、業主車內物品丟失，物業公司是否承擔責任？

5、物業企業如何對車輛進行登記，臨時來訪車輛如何管理？