上市剛滿半年的彩生活（1778.HK）在擴張上似乎越走越快。
春節前夕，花樣年控股集團有限公司及其上市附屬公司彩生活服務集團有限公司聯合宣布，彩生活以總金額3.3億元人民幣，收購深圳市開元國際物業管理有限公司100%的權益。
有別于傳統物業龍頭依附于開發商的成長模式，母公司實力有限的情況下，彩生活更傾向于走收購這條老路。但一系列突破傳統的收購，讓彩生活在部分地區遭遇了“維權”壓力。
與此同時，由于房地產利潤下滑，地產龍頭紛紛將物業視作下一個“藍海”，萬科、保利等大型開發商都開始瞄準社區服務。前有模式壓力，后有龐然巨獸。彩生活如何突破？
微利行業的收購
據彩生活提供的資料顯示，被收購的開元國際主要從事物業管理服務，擁有深圳市開元科創樓宇科技有限公司100%股權、北京中海外物業管理有限公司100%股權、杭州坤元物業服務有限公司100%股權、南京瑞泰物業管理有限責任公司51%股權。是次收購涉及超過130個物業管理項目，業務覆蓋北京、深圳、上海等十多個城市，是迄今為止國內物業管理行業出現的規模最大的一宗并購案例。
對此，彩生活董事局主席潘軍站出來表態稱：“開元國際為國內高端小區管理的佼佼者，此次收購并非大魚吃小魚式的企業吞并，而是要通過資源整合和優勢互補，激活更多小區價值，進一步提升彩生活在中國小區服務行業的龍頭地位。”
與此同時，另一位彩生活的內部人士亦對《中國經營報》記者透露稱：“這次收購并非短期內促成，公司內部本著優勢互補的角度出發。因為開元國際在傳統物業管理上經驗很足，而彩生活則更擅長打造高科技平臺。”
但在市場眼中，這筆收購更接近行業的并購、調整。“一般的物管公司中，人力成本占總成本比例達到40%以上，近幾年受人工成本上升影響，物業管理行業盈利能力逐步下降。”另有市場人士如此分析稱。
在眾人眼中，物業管理一直屬于微利行業，不僅無利可圖，虧本亦是情理之中。有數據顯示，傳統住宅物業管理的利潤率在5%～6%，如果一個物業企業管理得好，利潤可以達到8%。目前全國物業管理公司TOP20中，有12家均依附于開發商的自有物業，并不完全以盈利為目的，物管公司中有95%都處于虧損狀態，而百強企業的平均凈利潤率也僅8%。
“當前階段，物業管理在地產價值鏈中的作用在于提升開發銷售階段的品牌溢價，處于依附狀態，若單獨核算，會看到有大量虧損現象。”前述市場人士如此分析稱，“但這也相應給規?；?、低成本的物業管理公司帶來整合的機會。”
并購擴張的模式
值得一提的是，類似開元國際這樣的收購擴張并非彩生活的第一宗，上市剛滿半年的彩生活已完成多起物業并購。
據彩生活的招股書顯示，2011~2013年，該公司累計出資5046萬元，收購惠州友鄰物業、深圳羅伯特管家等11個物業公司，總計項目135個、面積1537萬平方米。其中，僅在2013年，彩生活就以股權收購的方式兼并了南京錦江、慧韜、名城、安居等南京多家物業服務公司。收購之后，彩生活相當于在南京實現了對這些公司旗下至少三十家以上住宅小區的入駐控制。
隨后，2014年6月30日，潘軍成功將彩生活分拆上市，市值超過母公司花樣年，這顯然還未能滿足潘軍。事后潘軍在接受媒體專訪時坦承：“我的夢想是成為全球最大的物業公司，相信這個夢不會太遠，一兩年就可以實現。在未來不僅是在中國發展，還準備走向亞洲、走向國際化。”
也正是在這樣的想法指引之下，2014年11月彩生活再次宣布購入3.4萬股SteadlinkAsset普通股，總代價為109.2萬新加坡元(約662.23萬港元)。資料顯示，teadlinkAsset是一家于2006年3月14日在新加坡注冊成立的公司，主要在新加坡從事物業管理。
彼時，彩生活如是稱：“該收購使集團取得海外物業管理的經驗，擴大其線上服務平臺，及為集團的未來擴展吸引更多物業管理人才。”
“我們還是認為，這三年的主要精力是放在跑馬圈地、擴張規模、提高市場份額上。目前，管理服務面積增幅將近7000多萬平米，這將是驅動增長非常重要的原因。”彩生活CEO唐學斌說。
快速地跑馬圈地讓彩生活的業績報表相較于其他物業公司好看許多。2014年上半年，彩生活實現營業收入約人民幣1.63億元，同比增長49%；權益擁有人應占利潤約6200萬元，同比增長206.9%。截至2015年1月31曰，彩生活的社區服務業務已經進入全國100多個城市的250萬個家庭，服務約700萬人口，拓展和管理服務的物業面積總規模超過2.1億平方米。這意味著彩生活服務管理的物業面積較2013年年底的9100萬平方米增加逾一倍。
據彩生活方面透露，該公司還計劃在未來三年簽約管理面積每年將以超過50%以上的速度增長，三年后服務家庭數由200萬個左右增長至超過500萬個，服務人口達1500萬。
擴張的悲與喜
不論何時，過快的擴張速度總是讓人擔憂，就算被稱為“藍海”的物業管理也不例外。
興證香港近期的一篇研究報告指出，由于近三年公司處于快速擴張期，彩生活將有約50%的簽約在管建筑面積并未貢獻業績。與此同時，彩生活相應管理費用率將在近三年逐步上升，而伴隨著集團收購規模的擴大，預計彩生活的壞債率將進一步上升。
數據顯示，在彩生活上半年的“大收購”行動中，目前有1.36億平方米產生效應。剩下的管理簽約以后進入收費期有時間差，不同項目時間長短不一，正常為3個月，長的則為1~2年。
除了快速擴張帶來的財務問題外，彩生活也要開始考慮拓寬日后的規模擴大的渠道。目前，物管公司拓展規模主要為自建物業以及外延收購擴張。
截至2014年12月31日止12個月，彩生活母公司花樣年累計銷售額為約102.14億元，相應已售建筑面積為138.01萬平方米。顯然，由于母公司花樣年規模一般、自有物業有限，彩生活達到潘軍口中的“全球最大的物業公司”預計還要不斷繼續跑馬圈地。
“外延擴張在總量不變的背景下難度會逐漸加大，野蠻增長最終會增速回落。數據亦顯示，2008年以來，國內物管公司依靠新增物業面積帶來的營收增長貢獻達到了77%，僅有23%來自于內生增長的提升。”前述市場人士進一步分析稱。
與此同時，正在擴張路上疾馳的彩生活，還將面臨物業管理由“藍海”變成“紅海”之勢。據不完全統計，萬科累計已銷售住房面積7680萬方，對應單位面積物管費僅1.6元/平方米·月，而其他房企在遭遇房地產毛利下降之后也紛紛將下一個增長點投向自由的物業管理。
業主維權？
如果說，擴張帶來的諸多問題可能還需要一定時日才會顯現，目前彩生活卻已經面臨著運營模式上的考驗。
在潘軍的設想中，傳統的物業管理是依靠大量的低價的勞動力，去從事非常簡單的諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等等服務。而彩生活采用的是機械化、信息化、自動化設備和儀器來確保社區的安全和物業服務效率的提升。
因此，施行輕資產管理方式的彩生活的人力資源成本較其他物管公司少之又少。查閱資料發現，2009年至2012年，彩生活所管理的每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數逐年下降。
其中，2012年年末每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數為142名，少于同日百強物業管理公司每百萬平方米管理建筑面積的平均雇員人數224名。到了2013年12月31日，彩生活所管理的每百萬平方米合約管理建筑面積的平均雇員人數進一步下降為121名。
以往侵蝕物管公司利潤的人力成本，成為彩生活毛利率貢獻的一大助力。2014年上半年，彩生活收入同比增長49%至1.63億元人民幣，毛利率同比增長12.1個百分點至66.1%，歸屬股東凈利同比增長超過兩倍，達6200萬元人民幣。
但同時也正是由于服務人員的減少，后期接地氣的服務并未跟進，彩生活曾遭遇不少業主維權。2014年年中，南京江寧翠屏清華園等多位業主曾拉起橫幅，聲討物管公司彩生活的不負責。
2013年，彩生活曾收購江寧翠屏清華園的物管公司——南京錦江物業有限公司，彩生活進入南京江寧翠屏清華園。其后，因服務人員減少等原因，最終導致小區內綠化毀損、治安事件頻發、小區景觀日趨破敗、公共收益“不翼而飛”。
同樣的現象在南京江寧區的瑞景文華，建鄴區的興園嘉園，白下區的澳麗嘉園、紫金明珠，棲霞區的鴻運嘉園上演。
從現有案例看，類似的糾紛主要都集中在南京周邊，這究竟是快速擴張后的消化整理“不及時”，還是彩生活的發展路徑出現漏洞？有待進一步觀察。
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2015/2/28 14:47:00