隨著城鎮化進程的不斷推進和房地產業的快速發展，物業管理糾紛也日趨增多。物業管理糾紛案件處理不當不僅會影響居民的基本生活，制約物業管理行業的發展，更不利于社會的和諧穩定。筆者從審理的物業管理糾紛案件的實際情況出發，在司法實踐的基礎上，剖析物業管理糾紛形成的原因，有針對性地提出對策建議，以期對促進和諧社區建設有所裨益。
一、物業管理糾紛案件頻發的原因解析
物業公司與業主之間因物業服務引發的矛盾成為影響住宅小區和諧、穩定的重要因素，物業管理糾紛以案件數量多、矛盾調處難度大、社會關注度高等特點在法院審判工作中逐步凸顯。引發物業糾紛的原因是多方面的，既與物業公司未能及時、有效地向業主提供滿意的服務有關，也與業主過于任意、頻繁地使用物業合同抗辯權有關，同時，還有其他方面的深層次因素。
1、物業公司服務質量與業主期望值差距較大。少數物業公司角色錯位，將自己凌駕于業主之上，無視業主權益，甚至采用不正當手段強制業主服從管理。部分物業公司對其員工的業務培訓不足，缺乏科學服務的工作技能，行為失范，方法簡單，導致業主對物業公司產生不滿。小區業主較為重視服務細節，在投訴服務質量問題未得到及時反饋或解決后，多數業主選擇通過不交物業管理費用的方式表達對物業服務的不滿，由此引發物業公司追討物業費的大量糾紛。
2、房屋質量糾紛與物業服務糾紛交叉影響。開發商開發的房屋存在質量問題，如未按規劃設計要求建設物管配套設施、小區配套設施權屬不明等等，開發商在房屋銷售完畢后一走了之，將工程質量、小區規劃、售后服務等問題扔給物管公司。多數物業欠費案件，原告均系因房屋質量瑕疵引起糾紛或向開發商投訴無果后，要求物業公司負責修理，而物業公司并無足夠人力或資金修理房屋結構性缺陷，導致業主拒繳物業費，從而引發大量糾紛。
3、部分業主缺乏物業管理的消費觀念。物業管理作為一種商品消費觀尚未完全確立，盡管部分業主已感受到了物業管理新體制的優越性，但也有部分業主還未真正理解物業管理，造成了對物業管理企業絕對服務和無限責任意識的擴張。一些業主對自身責任意識不夠，一旦物管公司不能滿足其要求就拒交所有費用；少數業主把本應由自己承擔的經濟義務、應由政府承擔的治安職能、應由公用事業企業承擔的經營管理職能，全部都歸結為物業管理責任。同時，業主委員會由于選任程序、職責不清等方面的問題，不能很好地協調業主與物業管理公司之間的矛盾，甚至有的大型小區同時存在若干個業主委員會，各行其是，職權交叉，成為深層次矛盾的誘因。
4、物業管理糾紛非訴協調化解機制欠缺。物業糾紛訴至法院后，經過法官的調處，大多數案件均能得到有效的化解，這說明如果有較為健全的協調化解機制，物業管理糾紛完全可以通過訴外化解的方式解決。但法庭審理中亦發現，許多欠費業主表示，物業公司起訴前從未催繳或溝通。一些小區物業欠費糾紛多發，但缺乏基層組織介入協調化解，也是此類案件多發的原因之一。
二、關于應對物業管理糾紛的對策建議
1、營造良好法治環境，源頭預防糾紛產生。一是宣傳科學消費觀念。開展物業服務合同專題法律知識宣傳，使業主認識到雙方的權利義務源于所簽訂的物業管理合同，避免業主對物業管理公司無限責任意識的擴張。二是搭建多方對話平臺。將業主自治納入社區民主建設范疇，以業主委員會為橋梁，促成物業公司與業主的對話，了解業主實際訴求，回應其合理要求，消弭雙方分歧，促成平等、協商、合作關系的建立。三是建立糾紛預警機制。建立多層次、全覆蓋的物業糾紛預警控制網，發揮好風險排查、釋法明理等作用，對小區糾紛隱患和物業管理隱患及時提出司法建議、進行法律指導，從源頭上預防糾紛的產生。
2、運用小額訴訟程序，增強糾紛化解實效。一是建立小額訴訟模式。對權利義務關系明確的拖欠物業費的案件，特別是在雙方對拖欠金額沒有異議的情況下，引導當事人采取小額訴訟模式可以快審、快執，提高案件處理效率，此種模式依照新民事訴訟法系一審終審，沒有上訴這一程序，能夠起到將矛盾快速化解在一審的效果，防止矛盾擴大化。二是暢通便民訴訟渠道。安排專人在午間、晚間及雙休日上門送達、調解或開庭，方便當事人訴訟，盡可能以快速、經濟的方式解決此類糾紛。三是推行巡回審判方式。對物業服務公司集中起訴業主的案件，應在全面掌握業主的訴求，對業主有抱團對抗物業公司傾向的，應選擇一兩起案件到相應小區進行巡回審理，力求通過個案化解小區業主與物管公司的矛盾，為后續糾紛化解樹桿立標，同時對其他業主也起到示范作用，避免大量該類糾紛訴至法院。
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2014/12/30 14:45:00