從經濟普查數據看物業管理行業發展

楊萌/《中國物業管理雜志》/20100311

    2009年底，國家統計局公布了第二次全國經濟普查結果的主要數據。在第三產業的主要數據中，物業管理服務的房屋建筑面積、物業服務企業數量、行業從業人員、物業管理主業收入等均大幅增長。在全國全民都致力于“保增長、保民生、保穩定和促就業”的今天，這個一貫默默無聞、又時常被糾紛和曲解困擾的行業表現得較為突出。

    無聲的數字勝過了過往的一切評議，經濟普查數據折射出了行業誕生近30多年來的持續快速發展，也預示和開啟了中國物業管理行業產業升級、跨越發展的新時代。

    透過普查數據看行業成長　

    根據第二次全國經濟普查結果，物業管理相關數據在我國第三產業的主要數據中表現不俗：2008年物業服務企業在管房屋建筑面積是1254632.2萬平方米，比2004年的288252萬平方米增長了335%；2008年末物業服務企業58406個，比2004年末增加26724個，增長84%；從業人員2501195人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%；主營業務收入2076.7億元，比2004年末增加1394.7億元，增長204.5%。

    自2004年以來，短短4年間，經濟普查的數據清晰地梳理出了物業管理行業快速成長的脈絡。

    就企業數量和從業人員的角度來看，58406個物業服務企業解決了250多萬人的就業問題。對比來看，至2008年末，全國鐵路運輸業共有企業法人單位252個，從業人員179.3萬人；郵政業的企業法人單位4387個，從業人員78.4萬人。而全國鐵路運輸業和郵政業歷經多年發展，一度在第三產業中占據重要地位。到今天，物業管理這個年輕的行業后來居上，超越了傳統的優勢服務行業。

    就房地產業鏈條上來講，物業管理的發展也遠遠超出了房地產中介服務、其他房地產的發展，企業數量和就業人數遠遠超出了后者，物業管理——這個當年曾經的開發企業的“小弟”正在長大，且其在房地產業鏈上的地位日益重要和凸顯。

    貢獻國計民生成就行業地位

    透過經濟普查的數據，中國物業管理協會謝家瑾會長將中國物業管理行業的貢獻歸結為四個重要方面：對GDP的貢獻；增加就業、安置剩余勞動力；改善人居環境和提高城市管理水平，促進社會資產保值增值；構建和諧社會、維護社會穩定。誠如謝家瑾會長所言，一個行業，有為才有位——發展不到30年的物業管理行業在全國經濟普查中被重視和凸顯，這無疑源自行業對于國計民生做出的貢獻。

    從經濟普查數據來看，2008年，我國房地產企業的主營業務收入30586.5億元，其中，物業服務企業2076.7億元，中介服務業572.4億元，其他房地產1243.2億元，物業管理遠遠超過中介服務業和其他房地產。

    對比其他服務業來說，2008年，旅游飯店主營業務收入2071.5億元；文化、體育和娛樂業主營業務收入1956.0億元。旅游飯店與文化、體育和娛樂業也曾經是第三產業中的黃金產業，在今天，一個發展不到30年的行業能夠與這些產業在收入上比肩或超出，充分顯示了物業管理行業扎根于國計民生的蓬勃生命力。

    行業將邁入產業升級新階段

    中國物業管理協會謝家瑾會長日前在參加北京物業管理行業協會第二次會員大會講話時指出，物業管理今后十年的發展，將跨入一個產業升級、行業騰飛的新階段。

    謝家瑾會長說這一番話的背景是源于對此次經濟普查數據的深入分析和對行業發展方向的準確把握。而對于每一個物業管理從業者來說，經濟普查數據帶來振奮之余，更多的是對行業未來的更加看好。

    一是隨著我國城市化的推進，以及房地產業的深化發展，物業管理將不僅僅局限于改善人居環境和提高城市管理水平的層面，其將在商業地產和資產管理層面大放異彩。地產界的思想家馮侖曾預言，隨著中國房地產商業模式的演進，房地產持續發展最終還是要靠品牌而不是土地。我們知道，房地產品牌的保持和延續則必須依賴后期的物業管理。正是緣于而不止于這一點，物業管理在未來將有更加廣闊的發展空間。

    經過近30年錘煉，業界已有相當一部分物業服務企業具備了相應的條件和能力，開始了積極的探索。如深圳中航物業管理有限公司、浙江綠城物業管理有限公司和成都嘉寶物業管理有限公司等在商業地產方面的探索已邁出了大步，而上海仁恒物業管理有限公司、北京均豪物業管理有限公司和深圳長城物業管理有限公司等在資產管理方面則已先行一步。

    二是基于企業自我發展的原始動力，以及動力驅動下近些年的實踐，物業管理的商業模式不斷優化。多年來，在不斷的探索、模仿以及借鑒過程中，物業管理商業模式分化、融合，形成了各具特色的不同模式，并在碰撞、交織和磨合中得以生存、發展和延續。這些企業的探索是中國物業管理行業彌足珍貴的財富，尤其是對于行業自2000年前后急劇產生的大量新生代物業服務企業來說，是最直觀和形象的教科書。

    在此意義上，可以這樣說，不僅僅是中航、長城、萬科、綠城和陸家嘴等業界的品牌企業形成自己的商業模式，只有當經濟普查的5.8萬余家物業服務企業中的相當一部分在商業模式上進一步成熟，這個行業才真正稱得上可持續發展，才能真正實現產業升級。

    三是時代造就了行業，國家、政府的支持成就了行業。2009年溫家寶總理的《政府工作報告》中就曾提出：“將大力發展社區商業、物業、家政等便民消費”作為擴大消費、拉動經濟增長的一個重要方面。早在2007年國辦下發的《國務院關于加快發展服務業的若干意見》也曾提出“圍繞城鎮化，大力發展房地產和物業服務業”?？梢哉f，正是國家和政府主管部門將物業管理行業置于時代和社會經濟發展的大潮中，才使得行業快速發展。

    在未來，隨著物業管理在不動產保值增值、拉動就業、構建和諧社區等方面的不俗表現，行業將會進一步被賦予更加重要職責和使命，而在這樣的更高的層面上，行業也必然實現產業升級。

    正如謝家瑾會長所言，一個與國家政局穩定、經濟發展、社會就業緊密相連的行業，必將取得更大的發展。