淺談前期物業管理的法律關系

溫必潛/中國物業管理協會網/20080612

    前期物業管理階段所涉及的主體主要有建設單位、物業管理企業、業主和物業買受人，這些主體互相之間分別建立不同的法律關系。按照國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的規定，在這一階段中，建設單位要與物業管理企業簽訂前期物業服務合同、負責制定業主臨時公約，并向物業買受人明示和說明；物業買受人應在與建設單位簽訂物業買賣合同時作出遵守業主臨時公約的書面承諾；物業買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容；建設單位應當向物業管理企業移交有關資料和物業管理用房，并依法承擔物業的保修責任；物業管理企業應對物業的共用部位、共用設施設備進行查驗。

    前期物業管理階段是物業管理過程中的一個特殊的階段，因此，國家《條例》對此設專章作出規定。但這些規定只是原則的規定，很多具體的問題應當在配套的法規或規章中加以進一步的明確。

    一、前期物業管理階段的起始和終止時間

    前期物業管理是一個階段性的物業管理，作為“階段”，必然有其起始時間和終止時間。

    對于起始時間，《條例》出臺前各地的法規通常有兩種“說法”，其一是以物業出售時為起始時間（如《上海市居住物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》）；其二是以建設單位選聘物業管理企業時為起始時間（如《天津市物業管理條例》）。

    筆者贊成第二種說法。因為物業管理服務的實施者主要是物業管理企業，只有建設單位選聘了物業管理企業，前期物業管理活動才可以開始；反之，如果物業開始出售但建設單位尚未選聘物業管理企業，則因作為物業管理主要主體的物業管理企業尚未介入，前期物業管理實際未能開始?！稐l例》第二十一條正是持這種觀點的。

    對于終止時間，《條例》出臺之前各地的地方法規幾乎是清一色的“說法”，即以業主委員會的成立作為前期物業管理階段結束的標志?！稐l例》第二十六條定義了前期物業管理階段結束的時間為業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同生效時，這是非常準確的，因為業主委員會的成立時間與物業服務合同簽訂的時間在大多數情況下是不一致的。

    因此，前期物業管理因建設單位選聘物業管理企業而開始，因業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效而結束。明確這一點很重要，因為這涉及到物業管理各方主體的介入時間，也就是對各方主體享有權利、承擔義務的時間界定，具有重要的法律意義。

    二、物業買賣合同和前期物業服務合同

    物業買賣合同和前期物業服務合同是兩個不同的合同，它們的主體不同、標的不同、主體的權利義務不同，屬于兩個不同的法律關系。物業買賣合同的當事人是建設單位和物業買受人，合同標的是房屋，雙方當事人的權利義務是建立在房屋買賣法律關系上的權利義務；而前期物業服務合同的當事人是建設單位和物業管理企業，合同標的是物業管理服務，雙方當事人的權利義務是建立在物業管理服務法律關系上的權利義務。也就是說，物業買受人應當向建設單位購買房屋，向物業管理企業購買物業管理服務。我國法律的基本原則之一是合同雙方當事人不能在合同中設定第三人的權利義務?！稐l例》規定物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容，有代替業主向物業管理企業購買物業管理服務之嫌，在法理上值得探討。

    筆者認為，在物業買受人、建設單位和物業管理企業三者之間，應當分別簽訂三個不同的合同：物業管理企業與建設單位簽訂前期物業服務合同，以確立物業管理企業和建設單位之間的權利義務關系；物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同，以確立物業買受人與建設單位之間的房屋買賣的權利義務；物業管理企業與物業買受人簽訂前期物業服務協議，以確立物業管理企業與物業買受人之間的物業管理服務的權利義務。這樣，各方當事人的權利義務關系變得清晰起來了。實際上，廣州、深圳等地也是這樣做的，值得借鑒。

    三、物業買受人與業主

    物業買受人是一個非常特殊的群體，物業買受人是與建設單位洽談房屋買賣的人，并未成為業主。物業買受人與有購買物業意向的人不同，物業買受人是已經決定購買物業并即將與建設單位簽訂物業買賣合同的人。因此，物業買受人是前期物業管理階段的主體之一，這也是《條例》對物業買受人做出專條規定，以保護物業買受人合法權益的原因。

    《條例》規定建設單位應將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明。因為物業買受人達到一定的條件時就成為業主，因此，《條例》規定建設單位制定的業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。但是，為了對建設單位制定的業主臨時公約進行有效的監督，應當制定一些可行的措施，例如由國家主管部門統一制定業主臨時公約示范文本等；同時，因為業主大會尚未成立，政府主管部門適當介入進行監督是必要的。

    物業買受人與業主是兩個不同的概念。物業買受人在何時、什么條件下成為業主？是否交付了購房款就成為業主？如果分期付款的方式，在付款未足但已入住的情況下，是否為業主？這一系列的問題值得深入探討?！稐l例》第六條規定業主在物業管理活動中的權利，是否適用于物業買受人？根據我國有關法律法規的規定，動產所有權取得或轉移的條件為“交付”，而不動產所有權的取得或轉移，則以登記為生效的必要條件。在房屋買賣的實際操作中，物業買受人即使是足額交付了購房款，也未必能馬上進行房屋權屬登記，要經過一段漫長的時間，甚至有些物業因各種原因而無法進行房屋權屬登記。在這段過程中，根據《條例》第六條關于“房屋的所有權人為業主”的定義，物業買受人因此時未能取得房屋權屬證書，依法不能被認為是業主。這樣一來，物業買受人在其入住后的權利義務在《條例》中找不到規定，而且當入住的物業買受人達到法定人數而他們的房屋權屬證仍未能辦理的情況下，業主大會還是不能成立，不利于對物業買受人合法權益的保護。如果把物業買受人統統歸并到“業主”的范圍，則與現行法律規定相矛盾。筆者認為，應當通過一定的法律程序對物業買受人的權利義務作出特別規定，以便既與《條例》相銜接，更具有可操性。