中物協1號文件指出，應積極倡導物業服務企業在所管項目中大力推動節能減排工作，包括在日常管理中科學調整設施設備的運行方式和運行參數，延長設施設備的使用壽命，提高能源效率，降低設備運行成本。
水電節能措施分析
物業能耗有水、電、氣，主要是水和電的消耗，節能措施很多，范圍也很廣，作為絕大多數物業都是前期設計己定，項目施工也已完才介入，因此主要是后期管理過程中涉及節能的一些措施。
設施設備運行時間的管控
電能消耗的多少是由設備的負荷和設備運行時間來決定的，小區設備已定的情況下，設備運行時間就極為重要，因此管理好設備運行時間對節能非常重要。
設備運行時間量的管理：物業涉及最多的就是照明和水體運行，物業照明有物業用房照明、樓宇內公共部位照明、樓字外景觀照明，對物業用房照明要做到人走燈滅；樓宇內公共部位照明通過聲、光控感應開關自動進行控制；對樓字外的照明和水體運行，要嚴格制定詳細的運行時間表，在保證現場效果的同時，做到不浪費，如下表1：
照明分組的開關控制保證了業主晚飯后到小區內散步的照度要求，也滿足業主深夜回家和安保巡邏的要求，從而達到節能的目的。
設備運行時間段的管理：針對供電局實行分時計量原則，由于尖峰段和高峰段電價上浮80％和60％，而谷段則下浮60％，因此我們對設備運行時間段，特別是大功率設備運行時間盡可能避開用電的尖峰和高峰期，多在谷段和平段運行，以節約用電費用。如下表2：
從以上的分段計量來對比小區游泳池水處理設備運行費用(見表3)：
通過以上對比可以看出：調整運行的時間段，每天節約 47.1元，每月節約：1413元，游泳池運行4個月節約：5652元。
設備運行狀態的管理
常規的制度管理：通過公司全體員工節能宣傳，落實節能措施，對物業用房內做到人走燈滅，辦公區內電腦、打印機、復印機、傳真等用電設備下班關閉電源，給水系統杜絕”跑冒滴漏”，對拖把池取水、衛生間水箱、中水閥等每天定期巡檢。
設備智能監控管理：將設施設備通過智能模塊接入監控中心，除了巡邏檢查以外，監控中心值班人員24小時監控設備的狀態，保證設施設備正常運行：對照明系統的監控，按照小區管理規定定時開、關各種照明，在保證效果的同時，杜絕了時間開關不統一，各種異常情況，浪費電能；對水體運行的監控，按照小區管理規定定時開、關，在保證效果的同時，達到節能的目的；對水泵房水泵及集水井水位檢測，防止水泵異常及管道爆管造成水源浪費；對其他重要設備的監控，如電梯，白天運行狀態的監控，深夜可以直接鎖梯，停用一臺，以節約能源。
智能設備監控可以在設備故障的第一時間發現故障，及時通知相關部門處理，避免引起其他的損失。
設備技術改造節能
對用電線路的合理分組，調整光源節能：包括樓道、景觀、車庫等分組合理，燈具采用節能型等，每個項目都在做，例如：車庫照明，一般車庫設計按照要求，照度4w／平方米以上，一個車庫250個左右車位，面積約10000平米，需要1000支 40w的日光燈，通過后期的線路分組調整，將用電分組與車行道一致，且日光燈的長軸與車行道一致，保證車行道照明的同時，對燈具進行了調整，可以調整到剩下200支左右，每年節約費用約3萬元；對開關的改造達到節能目的：盡量采用聲控、紅爪聲光控感應開關，達到節能目的。
對于臨近市政道路旁的項目，使用聲控開關存在一定的缺陷，因為夜晚如果重型車通過，感應開關會啟動，所有的聲控開關控制的照明都會開啟，造成浪費，對于這種情況，在保證使用前提下，對感應開關進行技術改造，串接電阻，降低感應靈敏度，達到節能目的。
小區內水體的設計一般都沒有設計循環處理環節，水質變臟就只有換水?，F在可以通過硫酸銅和強氯精進行處理，然后沉淀，用吸污裝置進行池底吸污，延長水體水的使用時間，達到節能。其次在清洗水體更換池水之前，用池水沖洗路面、給植物澆水進行二次利用，達到節能。一般水體用水要保證水質效果，每月清洗兩次，更換兩次池水，但使用藥水處理后，兩個月更換一次池水，效果顯著。
合同能源管理應用分析
從上世紀70年代在發達國家興起的一種節能新機制叫合同能源管理，就是由專門的節能服務公司與客戶簽訂節能服務合同，向客戶提供能源效率審計、節能改造方案、設備采購、施工、運行維護等一條龍綜合服務，同時提供服務所需資金，并從設備運行節省下來的費用中回收投資，獲得利潤。這種機制可以為目前物業管理行業在節能管理工作中解決以下問題：
技術力量的問題
能耗不是節約出來的，而是設計出來的，一個項目的能耗是在項目前期設計過程中就已經確定下來了。因此，要節能降耗首先要充分參與項目的前期設計，同時需要整合專業公司的資源來解決技術力量缺乏的問題。
節能改造資金的問題
在實際項目運營中，針對能耗較大的情況，往往是心有余而力不足。物業服務企業沒有大量的資金來投入，業主也沒有意識來處理，有責任的物業服務企業就進行小打小鬧的改造，沒有責任和實力的公司就只能聽之任之，能源浪費就不可避免。如果采用能源合同管理，專業公司就可以通過投入部分資金進行改造，從中獲取效益，這是一種多贏的管控模式。
國內一些有實力的公司如上海高益能源、挪寶、江源富已經憑借自身核心優勢在發電廠、機場、酒店等進行了嘗試，并取得了良好的收益，為推進合同能源管理發展奠定了良好的基礎。
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2010/8/9 9:50:00