重構現行物業資產管理價值體系

林常青/《中國物業管理》/2010年第2期

　　為什么物業服務人的專業價值與社會價值沒有得到應有的認可？為什么物業管理行業的市場價值與投資價值沒能得到正確與充分的認知？

　　我認為有價值的專業思考就是要重新建立物業資產管理價值體系，這一體系的核心構架的基礎是物業管理服務，它是對不動產本體和配套設施的維護與管理，核心構架的支柱是物業資產經營，它是讓不動產投資價值實現的關鍵。

　　重新設計物業綜合服務費計費依據

　　物業管理行業要想從根本上改變生存與發展的現狀，就應對物業服務業務范圍有重新認識，特別要以業主的視角來觀察，我們要很清楚地認識到業主對樓宇的擁有不僅是使用價值的需求，所以，我們必須從資產價值提升作為業主的利益出發點與關鍵點來認識構建物業資產管理價值體系的必要性與重要性。

　　因此，物業服務人的專業價值與社會價值，通過以上專業經營、專業管理、專業服務與維護等專業手段，來實現與提高物業資產性效益最大化，進而使物業資產的使用價值與交換價值得以充分體現。

　　我們再深入思考，我們就會發現物業管理行業的市場價值，為什么沒能得到正確與充分的認知？關鍵在于物業資產的投資價值與物業管理行業的市場價值背離。物業資產的投資價值，包括幾個部分：除物業資產基礎價值即原本的購置價值之外，還有通過專業經營與維護產生的重構價值，這部分價值可以通過專業服務與運營，使資產品牌無形價值不斷提升，進而，這部分價值也不斷提升。

　　我認為尋求解決物業管理行業的市場價值與物業資產管理資產價值相背離的出路與方法時，《物業管理條例》要向《稅收征管條例》學習，《物業管理條例》要向《保險條例》借鑒。我們國家在稅收征收管理方面，對各類稅種征收依據之設計，不論是工業產品的制造業，還是電信、金融服務業，均以營業收入（或銷售總額）作為營業稅的計賦稅依據。

　　又如：個人收入所得稅，計稅依據為：工資、薪金收入；承包、轉包收入；勞務報酬收入；財產租賃收入；專利權轉讓取得收入；投稿、翻譯取得收入；利息、股息、紅利收入等。

　　我們要將物業服務費的計算依據鎖定在物業資產銷售收入總額上，即物業服務的價值回報應取決于物業資產投資與經營價值實現。只有這樣設定，物業管理行業的從業人員與廣大物業資產的擁有者——業主以及使用人，才能正確認識與充分感知到物業管理行業專業人士的專業價值與社會價值。

　　消費觀念理性回歸，促進資產保值增值

　　為什么作為新興的物業管理行業，從誕生起到今天，已經過去20多年，還是貼著“虧損”和“微利”的標簽？還是處在“用工透支”、“經營透支”、“收入透支”的境地？我認為主要原因是：先天“營養不足”。一方面，在于政府價格主管部門對物業管理行業“微利低價”的定位，另一方面，在于物業服務企業、從業人員和廣大業主只看到眼前的利益。

　　但是，隨著社會發展和物業市場需求的深刻變化，物業服務企業與物業服務人員漸漸意識到低價無法維持企業正常運營，低價更無法滿足業主日益提高的服務要求；低價也無法實踐物業服務企業的品牌之路，低價更無法保障物業服務人員不斷提高的工資與福利需求。物業消費另一方主體——業主和使用人也在艱難的磨合中，頓悟到業主共同認同的物業費低價策略與其對物業資產投資價值的提升與物業服務高品質期望是永遠無法實現的，正像平行向前的火車軌道，絕沒有交匯的一刻。

　　《物權法》的出臺，明確了產權主體和責任主體，端正了消費觀念。同時，也促進了物業服務企業加快由管理型向經營型全面轉型的步伐：向經營要效益，向服務要效益，向管理要效益。不少品牌物業服務企業，通過提高服務質量，創新服務與多元化經營，不斷滿足廣大業主多元化、個性化的服務需求，不僅提升了服務費單價，而且擴大了經營收入，并逐漸培養與強化了“優質優價、質價相符”的物業消費觀念的形成。

　　提升物業管理行業價值，實現物業資產價值最大化

　　我們要理性的思考物業管理服務基礎工作是做好建筑物與配套設施的管理與維護的同時，更要充分關注和有效運用我們所擁有的對物業公共資產、公共設施和公共空間的有效管控。物業服務企業通過《前期物業服務合同》依法取得不動產項目的整體經營管理權。廣大業主與物業使用人對合同期內物業管理服務機構還是有相當的信任度與依賴性，核心問題在于我們企業管理者自身認識不足，導致我們所有的精力和關注點都盯在有限的物業服務費上，再加上我們在利用公共資產、公共設施和公共空間，開展多種經營活動的時候缺乏與業主大會、業委會進行合理的收益再分配，也讓我們的經營活動無法順利開展和持續發展。

　　同時我們也忽視了廣大業主所持有的物業資產占相當的比例是作為投資需要，它的投資價值實現一方面可以通過專業的房地產代理機構；另一方面作為朝夕相處的物業管理服務機構應該有著更便捷的條件，關鍵在于我們在培養服務型人才的同時更要培養經營型人才，以物業資產通過物業管理、資產經營、資產租賃與銷售、資產重組、資產置換與資產處置等價值運營管理平臺，實現物業資產使用價值與交換價值、投資價值與市場價值最大化。

　　今天，我們認為物業資產管理價值體系，應該涵蓋了物業管理價值、物業服務價值、物業資產經營價值共同組合的價值體系。物業管理價值是物業服務企業通過“管理”手段與“管理”工具的組合運用，與各專業服務企業為業主和使用人，進行單一或多項建筑物及配套設備、設施的日常維護，維修、保潔等專業服務工作來實現管理價值與服務價值的轉化。它是物業資產管理價值的基礎價值，也可以說是初級價值；而物業資產管理價值的核心價值，是物業管理專業人員通過專業的管理與服務，為業主和使用人規劃物業資產理財計劃，有能力的物業服務企業可以獨立從事物業資產經營，尚未完全具備條件的可以組合物業營銷與企劃公司，通過直營或代理業主購買、租賃或處置物業來實現物業資產的投資價值與市場價值最大化的經營目標。

　　近年來，我們又欣喜地看到有規模的物業服務公司已經在介入物業資產的設施改造，通過節能設施和技術改造對公共區域照明、地下車庫照明、中央空調和墻體保溫等降低能耗的手段節約成本增加盈利能力。10月9日至13日，我應日本同行都市麗景株市會社服部社長的邀請考察了東京都和橫濱兩個城市，視察了五個有二十年房齡的舊樓改造項目，通過節能改造解決外墻保溫、外立面光輻射和景觀改造。通過綜合布線、增設網絡寬帶、門禁對講和報警系統、增設外掛景觀電梯、增設立體停車庫等改造，全面提升舊樓的使用價值，使原樓宇的銷售價格和租賃價格以及物業管理服務費價格都得到較大提升。日本同行的這一做法也給我很大的啟發。物業資產管理要賦予更多的技術手段、設施改造和經營開發來實現自身的資產管理價值。

　　我認為直接服務于不動產的物業資產管理服務收入，應該以不動產市場價值為計費的依據，可以隨不動產原值與現值的差異變化，來調整服務費計算率。

　　這樣做，還能夠使得廣大業主和使用人以及物業資產管理服務人員，都能夠深切了解和體會到：不動產市場價值或租金價值波動受物業資產管理與服務質量及服務效率優劣的影響。物業管理行業的市場價值應該更多地考慮通過經營的手段、通過設施改造、通過物業資源的運營來加以實現，這些都是值得我們去嘗試與借鑒的。