余家慶 林文/《中國物業管理》/2009年第十期
近年來，廈漳泉三市物業管理發展迅猛，其管理城鎮房屋總面積占福建省60%，形成了頗具規模的獨立行業，并對改善居住環境、創建和諧社區、促進城市基層管理發揮了積極的作用。前不久，福州物協第三屆新當選的正副會長等一行，為了探討當前物業管理發展中遇到的熱點、難點問題及解決辦法，先后前往廈門、漳州、泉州等地參觀學習。
物業服務企業的資質水平大幅提升
三市物業管理協會十分重視物業服務企業資質的提升。廈門物協成立于2000年4月。當時，會員單位只有80多家，經過8年發展，如今，已有會員單位210家，發展近3倍，物業在管面積7000多萬平方米。在307家企業中，一級資質企業10家，二級資質企業16家、三級及暫定三級資質企業281家。漳州物協2007年成立，現有物業服務企業86家，其中一級資質企業1家，二級資質企業1家、三級及暫定三級資質企業84家。泉州市物業管理起步較晚，但現有物業服務企業160家，其中一級資質企業1家，二級資質企業5家、三級及暫定三級資質企業154家。從全省情況來看，一級資質企業14家，三市共有12家，占總量的86%，特別是廈門一級資質企業有10家，遙遙領先于全省各地市；全省二級資質企業總共35家，三市共有22家，占總量的63%，也是在全省行業中占了大部分。
積極參與政策、法規的研究和制定
廈、漳、泉三市物協積極參與當地政府《物業服務企業資質管理辦法》、《前期物業管理招標投標管理暫行規定》等一系列配套文件的調研、起草和論證工作，主動反映行業的心聲和訴求。特別是廈門物協自成立以來，積極參與《物業收費指導價》等多部涉及物業管理方面法律法規的討論和聽證，多次組織企業經理、業主代表、法律顧問和專家學者進行廣泛座談，從有利于行業發展的角度提出修改意見，及時反饋給政府相關部門，許多意見都被采納?！ ?/span>
2005年初，廈門市制訂《物業管理服務收費標準規范（草案）》，該研究課題由廈門物協主動承擔。它通過對包括普通住宅、高檔住宅、寫字樓等在內的全市62個小區進行抽樣調查的同時，又借鑒了上海、成都、南京等地的實施辦法，把廈門物業管理服務分為5個菜單式的等級標準，同時確定了相應的勞動定額，制訂出各等級服務收費的指導價和浮動幅度，經過專家評審，價格聽證會等反復斟酌才公布實行，取得良好的社會效果。
主動與政府溝通，得到政府的強力支持
前不久，有些地市在貫徹《消防法》、省市人大物業相關法規時，由于缺乏深入調研基礎，多數把完善小區安防、消防等相關責任直接落實在物業服務企業頭上，使企業十分無奈。廈門市政府十分開明，當物協積極向政府反映這個問題后，政府在廣泛了解情況的基礎上，將小區安防人員的監管工作，歸類在企業所在地派出所指導和監督，人員錄用調查也由派出所備案后統一發放標識。為了不增加物業服務企業的經濟負擔，公安機關組織安防人員的培訓時規定不收取培訓費用?！ ?/span>
泉州市政府專門發文規定，有關物業秩序維護隊伍的清理、整頓和培訓工作，以行政機關名義開展，不得委托中介機構執行及收取任何費用；有關新錄用物業秩序維護人員的政審工作，由市公安局、派出所負責。同時，還根據中物協《關于使用秩序維護員稱謂的指導意見》規定，把物業保安稱謂，統一改為秩序維護員。再如三地政府接受物協建議，為了加快市區自來水“一戶一表”的改造進度，明確規定改造所需費用，采取“政府補一點，用戶貼一點”的“二個一點”的做法，即一表改造費用為800元，其中，每戶出資220元，政府安排相應的財政撥款，每戶補貼580元，充分地體現政府公共服務效率與水平?！ ?/span>
漳州物業管理工作雖然起步晚，但政府對物業管理定位準確，支持力度也很大。為了規范管理，政府成立獨立事業單位機構的物業管理站（屬市房管局管轄）并明確其職責：一是完善和落實前期物業移交工作；二是建立物業服務企業信用檔案微機管理制度；三是實行行業監管日常量化考評制度；四是建立日常物業督察管理制度；五是嚴格企業資質準入，實行優勝劣汰機制；六是專門成立獨立的“住宅違章裝修改造監督管理辦公室”機構，對違規裝修進行一站式管理等。
強化維權意識，為企業發展創造良好軟環境
維護物業服務企業的的合法權益，是物業協會的首要職責。三市物協針對事關物業管理行業生存和發展的熱點、難點問題，據理力爭，積極為物業服務企業的發展創造良好的外部環境?！ ?/span>
近些年，物業管理區域內水電費的代收代繳問題一直是困繞物業管理行業的難點問題。三市物協主動出擊，并采取以下辦法給予解決：一是積極鉆研相關的法律性文件，開展大量調研活動；二是奔走于律師事務所、消費者協會、高等院校之間，尋求法律援助；三是赴先進地區考察，借鑒同行成功經驗；四是開展全面問卷調查，寫出評估報告，進行戰略分析，并從中尋求解決問題的措施和辦法。兩年來，廈門物協充分運用宣傳輿論及法律武器等多種形式，并對全市300多家物業服務企業進行廣泛調查，寫出《關于物業管理區域內代收代繳水電費問題的評估報告》，與消費者協會、高校等單位，聯合召開專題研討會，終于把難點突破。
加強宣傳，積極引導社會輿論
構建和諧物業，離不開輿論的引導。近年來，由于一些媒體對物業管理活動中出現問題的過度負面報道和渲染，一定程度扭曲了物業服務企業與業主之間的關系，激化了企業與業主的矛盾。為了逐步改變這樣的局面，三市物協通過主動發布行業信息，加強與媒體的溝通與合作，積極引導社會輿論，取得明顯效果。它們的主要做法是：
1.主動發布各類行業信息，掌握引導輿論的主動權；加強協會網站和協會會刊建設，使之成為行業的信息源；
2.與媒體共同開展專題研討活動，爭取輿論話語權。如廈門物協與廈門市電視臺房地產欄目聯合舉辦每周一次的物業管理專題節目；泉州市物協與市廣播電臺合辦專題欄目“家住泉州”，由物協專家與聽眾直接對話等等。這些活動，從解讀什么是物業管理開始，向居民宣傳物業管理基本知識，讓業主對物業管理的政策法規有較為清晰的認識，增強了對一些誤導業主的新聞炒作的識別能力；
3.經常開展媒體記者與企業領導交流活動，幫助媒體記者了解物業管理行業，結交更多朋友，也為他們的職業生涯拓展空間，增進互信?！ ?/span>
三市物協還積極辦好會刊和網站，提供行業內部信息交流和經驗共享平臺。廈門物協在網站上，還建立了一個“人員流動信息”平臺，對那些表現不好人員的“流動”信息及時在“人員流動信息”網上發布，有效地純結了物業從業人員的隊伍；漳州物協建立專門宣傳投訴網站、電話，對違規裝修、住宅改商用、占道經營等問題，設立了專門的投訴、處理渠道，同時對環境、噪聲、違規搭建等相關法律、法規進行分門別類、印刷小冊子，免費分發給物業服務企業及廣大業主，增加宣傳力度，努力營造健康發展環境。
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2010/5/18 8:44:00