試述依法加強物業小區裝修管理

李勝來/《中國物業管理》雜志/2005年第9期

    物業管理是一個綜合性較強的服務性行業，其中對業主單元的二次裝修管理就是重要內容之一。由于目前開發商建造的居住物業絕大多數是毛坯房，物業交付使用后，會有較長一段時間的裝修搬遷期。這段時期是小區秩序最亂、對物業的人為損壞最嚴重、治安和消防管理難度最大、引發各類矛盾和糾紛最多的時期，因此，重視和加強對裝修過程的管理，并達到有效管理的目標，就是抓住了物業管理很主要的重點和難點工作之一。有效的裝修管理將為今后日常物業管理打下良好的基礎，也有助于物業管理企業樹立自身的品牌形象。

　　一、制訂規定，宣傳引導

　　目前，我國有關房屋裝飾裝修的法規和地方性文件是我們進行裝修管理的主要依據，除了物業管理的相關法規外，還包括《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《環境污染防治法》、《消防法》，上海市的《關于加強居住物業裝修管理和行政執法若干問題的通知》和《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》等等。

　　物業管理企業要依據政府的法規，結合不同物業小區的實際情況，制訂適合于本物業小區的裝修管理規定，這樣形成的裝修管理規定，應該成為物業小區裝修管理的作業規程，對裝修活動的相關各方都具有約束力。

　　裝修管理規定制定以后，要利用多種途徑和方式廣而告之，大力宣傳，把引導、教育和培訓的工作做在前頭。比如，將裝修管理規定放到開發商的售樓處，或者張貼在建筑施工現場某個醒目的位置，讓業主/準業主們事先了解有關規范和要求，銷售人員也對購房人進行宣傳解釋，可以減少很多將來可能發生的矛盾和糾紛。在這樣做的小區，經常會看到有業主/準業主在抄錄裝修管理規定的有關條款，有業主/準業主在就有關問題進行咨詢，隨后，他們會在確定裝修方案時加以考慮。

　　二、重點管理三個主體

　　裝修管理所涉及到的三個主體對象是――業主/使用人、物業管理企業、裝修施工單位。

　　業主是裝修管理這一主要矛盾的主要方面，把業主的問題解決了，裝修管理就成功了一大半。但由于絕大部分業主都太在意居室裝修，他們既很少了解裝飾裝修的有關法律法規，又不很在乎局部單元對整體建筑的影響，習慣于以各自的審美情趣追求個性化的最大滿足。所以才會有各種不規范、不道德、不合情理、甚至違法的裝修行為屢屢發生、層出不窮。因此，加強對業主的宣傳和引導非常重要。更深層次的考慮，是因為業主自治管理在一定程度上掌握著該物業小區在以后日常物業管理的生殺大權，自治管理的決策錯誤，輕則導致物業使用功能效率低下，造成物業貶值，重則會使物業不能正常使用，甚至樓塌人亡。

　　物業管理企業是裝修管理的責任人和執行者，因此，物業管理企業對裝修管理重視程度的強弱和投入管理力度的大小，都直接影響到裝修管理的有效性。物業管理企業加強對裝修的管理，應落實在以下幾個方面：

　　1、制定一份適合本物業小區的裝修管理規定，并開展廣泛的宣傳引導工作；

　　2、對物業管理員工進行培訓，使之全面、正確地了解和理解裝修管理規定的各項條款內容，并能對相關問題給予解答；

　　3、明確規定各崗位人員在裝修管理中的職責和作業要求，以及制止和糾正違規裝修行為的處理方案；

　　4、在裝修搬遷高峰期間，增加必要的人力和財力的投入；

　　5、加強對裝修施工單元的巡視檢查，隨時記錄有關事項，及時處理各類違章違規行為和現象，必要時向有關主管部門報告，直至訴諸法律；

　　6、適時修繕因裝修施工而損壞的地面、墻面、頂面等公共部位和設施，隨時清除各類黑色廣告；

　　7、有效地組織建筑材料搬運和建筑垃圾的清運。

　　裝修施工單位是裝修管理的主要對象，對施工單位的管理要嚴肅、嚴格，特別是對小型裝修公司、裝修游擊隊等更是如此。在施工單位辦理裝修施工手續時，要嚴格審查施工單位的資質證書和施工人員的上崗證書，謹慎審核裝修施工圖紙，嚴格控制施工人員出入證的發放，并將有關材料登記記錄在案。要對全體施工人員講解裝修管理規定，特別要告知禁止行為和禁止敲鑿的部位，并根據上海市房屋土地資源管理局的規定，與施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。物業管理企業給施工單位簽發的“住宅裝修開工書”應張貼在裝修單元的進戶門上，以此作為標識，一方面是向鄰里之間進行告知，另一方面便于物業管理工作人員的檢查監督。

　　在市場經濟環境下，作為一種管理手段，向裝修施工單位收取一定數額的保證金是合乎規范、情理和行之有效的，應該推行。保證金可用于對裝修施工單位違規違約行為的處罰，也可用于對公共地方公共設施損壞的修繕或賠償。不收保證金，對裝修施工損壞的修繕就要由物業服務費來承擔，這部分支出增加了，必然減少其他方面的支出，結果就是某些方面服務標準的降低，最終還是業主利益受到損害。

　　三、對物業管理企業的要求

　　物業管理企業加強裝修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、決心、恒心”。

　　敢于管理是指在對裝修管理時一定要有認真負責的精神，面對違章違規行為要敢于碰硬，只要是依法辦事，只要是為了城市環境、社會安定和小區居民的整體及長遠利益，就要勇于作為，一抓到底，絕不能以“我們沒有執法權”為理由推卸責任，也不應以“我們已經發出整改通知書”或“已經報告了房地主管部門”為借口敷衍了事，這樣只會使違章行為和現象蔓延，最終導致積重難返，一發不可收拾。

　　善于管理是要求物業管理企業積累一套適宜的、行之有效的管理制度和方法。為什么有的小區違章搭建到處都是，新建成的小區不滿一年已經滿目創痍，亂不能睹；而有的小區居住多年依舊秩序井然，建筑風格原汁原味保護得很好。由此也反映出了物業管理企業的管理和服務水準。有的物業管理企業在小區裝修高峰期專門派駐一支裝修管理小組配合管理處加強裝修管理工作，有的物業管理企業組織專門人員為裝修單元提供有償搬運服務（有組織的搬運，對小區建筑物、環境和秩序的影響可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得學習和借鑒的好方法。

　　信心――物業管理企業對裝修管理首先要樹立信心，而且這種信心要自上而下，在全體員工中進行灌輸和培養，當有業主提出不合理或過分的要求時，在管理處的各個層面和環節給予的回答都是否定的，該業主的信心一定受挫，一般不會再堅持己見。

　　耐心――對業主的宣傳引導，以及對違規違約裝修的勸說和制止，都要有耐心，要曉之以理、動之以情。對一些堅持錯誤行為的業主，我們也要有“打說理工作持久戰”的心理準備，只要我們能堅持，通常也能夠達到我們的目的。

　　決心――對違規違約行為的制止和糾正要堅持原則，要有不達目的絕不罷休的決心。對個別違規違約性質嚴重，對小區環境整體影響較大，當事人又蠻橫不講理的，在不違法的前提下，物業管理企業不妨“越位”一次，做過頭一點，只要效果好、對整體有利就可以。

　　恒心――物業管理是長期的管理工作，違規違約行為在裝修期過后還會時有發生，物業管理企業應持之以恒，堅持按照裝修管理規定的要求做下去，什么時候發生的問題什么時候處理解決，絕不能虎頭蛇尾，以至前功盡棄，“晚節不保”。

　　四、對政府部門的建議

　　1、按照實事求是的原則，物價管理部門在核定物業管理費標準時，應該充分考慮裝修管理的因素，允許增加這一時期的收費標準。比如，可以設想直接向施工人員按人頭征收管理費，如每人每天1～2元人民幣。此舉理由有二：一是施工人員進入物業小區作業確實增加了管理內容、管理工作量和管理成本；二是有利于調控施工人員的進入數量和施工工期。

　　2、調整法律法規的有關規定，給物業管理企業增加管理責任和權限，這樣可使大量違規違約行為遏止在萌芽狀態和在物業小區范圍內得到解決。有關政府部門要給予物業管理企業在裝修管理中的支持和理解，要多考慮他們的主觀用意、總體把握和維護小區整體利益方面的愿望。

　　3、有些地方的法律法規已經賦予相關政府部門在裝修管理的責任和權力，這些部門應該加大管理力度和作為能力，同時，應該出臺對違法違規裝修行為的快速處理辦法，從根本上解決裝修管理的難點問題。