物業管理與自來水公司和諧溝通芻議

陳綏/《中國物業管理》/2009年第十二期

　　近日，福州市物業管理協會與自來水公司聯合召開了市物業小區供水清欠收費協商會議，來自協會的會長、副會長與市自來水公司的書記、總經理以及有關部門負責同志，本著平等互諒的原則，經過認真的溝通和磋商，達成共識，形成了第一份以書面協議為形式的《福州市物業小區供水清欠收費協商會議紀要》，這確是物業管理協會與自來水公司和諧溝通的一個良好開端，可喜可賀。但是，該會議在依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任問題上，仍有一些不同看法，還值得深入探討。

　　物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護責任問題

　　物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護責任問題，是近些年福州市物業管理“代墊水費問題風波”工作中的一個核心部分，是長期懸而未決的問題。

　　大家知道，長期以來小區的水費是由物業服務企業向業主收取再繳給自來水公司，在此過程中不可避免地產生了這樣的問題，即物業服務公司從業主手中收上來的水費，不夠支付自來水公司的實收數，如此一來，隨之產生的就是物業服務公司所說的代墊水費問題。2003年6月，國務院出臺的《物業管理條例》（下稱《條例》）給所有的物業服務公司帶來好消息。該《條例》第四十五條規定：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。同時，該《條例》第五十二條還規定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　按照該《條例》規定，物業服務公司在以上問題的糾纏中，應該說可以輕松脫身。然而，《物業管理條例》2003年9月1日正式實施后，由于諸多因素制約，并沒有使得收費中的一些關鍵問題很快得到解決，反而將水費收繳的各利益相關部門，特別是物業服務企業與自來水公司引入一場大爭論，至今還沒有完滿地劃上句號。其核心爭論的問題主要有兩個：

　　誰應該為住宅小區水耗“買單”？

　　據了解，物業服務公司所說的代墊水費，簡單地來說，就是要向自來水公司付分表和總表的量差水費。這部分量差不很確切地又可分為公共用水、水耗兩大部分，對于上繳公共用水水費，物業服務公司并沒有異議，他們感到最難以承受的則是水耗的水費問題。

　　小區內的水耗，主要是由小區一些業主偷水、小區內自來水管網漏水、業主拖欠水費等部分組成。福州一些住宅小區內因水耗而引起的物業服務公司代墊水費的負擔究竟有多重呢？協會曾算了一筆這樣的賬：以福州市一個500戶的小區為例，每個月水電的開支就近6萬元，扣除水電公攤，再按照當時福州小區水電費收取率平均只有90％計算，物業服務公司必須代墊6000元的水電費。目前小區用電已經基本不需要物業服務公司代收，而只是水費仍由物業服務公司代墊。

　　業界人士認為，這種水耗部分的水費由物業服務公司來墊付是相當不合理的，至少其中的因管網漏水原因引起的水耗，也要物業服務公司來承擔是十分沒道理的。因為，即使自來水公司本身每年在公共管網上不明損耗的水量都占了20％左右，自來水公司具有配套設備齊全的專業部門，也無法控制這方面的耗損，物業服務公司就更沒辦法了。那么，自來水公司將小區內管網水耗也攤在物業服務公司頭上，就十分不合理了。再說，對于惡意拖欠水費引起的水耗，物業服務公司更是沒有辦法。即使住宅小區欠水費，自來水公司可以強制斷水，而對于物業服務公司來說，就沒有辦法對單家獨戶的用戶進行斷水，同時物業服務公司也沒有這樣的權利。

　　當然，在爭論中物業服務公司并沒有十分明確地提出，自來水公司應該為小區的水耗買單，但他們認為，至少這份單是不應該由物業服務公司來買的。

　　而自來水公司則認為，物業服務公司在水耗買單方面須負責任。小區內部管網的漏損水量，應該由負有管理義務卻出現管理不善的人來承擔，目前看這個人顯然就是業主委托的物業服務公司；對于小區業主拖欠的水費，一方面業主負有最終繳費義務，另一方面依據供水合同受委托代收、代繳水費的物業服務公司也有先行支付的責任；對于小區業主違章用水（主要指偷水），一方面業主負有最終賠償損失及承擔相關行政和刑事責任，另一方面物業服務公司應因自己管理不到位承擔相應的責任。對于究竟誰應該為水耗買單的爭論，直到目前為止雙方并沒有一個明晰的意見。

　　誰該來維護小區自來水管網？

　　住宅小區自來水管網誰來維護？按照過去原有的小區供水系統的建設模式，一個小區開發好后，自來水公司只要將管道拉到小區的門口，小區內的自來水管網建設是由開發商向自來水公司申報，最終在管網設計通過自來水公司認證后進行建設的。這些管網建設雖然是由開發商出資建設，但這部分資金都計入住宅成本，因此，小區內所有的自來水管網設備其實是由小區的業主掏錢建設的。由此一來，就引發了自來水公司與物業服務公司之間的另一個問題爭論，即住宅小區的這些自來水管網究竟應該由誰來維護？

　　自來水公司認為，小區內管網設備歸業主所有，依據民法，小區業主應共同承擔維護責任，小區業主通過委托物業管理小區的同時，也已經將這部分的管理維護責任委托給小區的物業服務公司。并認為，《福建省城市生活飲用水二次供水管理辦法》確認二次供水設施（即指小區內的自來水管網設備）實行業主負責制，由業主或業主委托的物業管理單位具體負責二次供水設施的日常管理工作，即使是實行自來水公司直接向最終用戶收費，受小區業主委托管理的物業服務公司，還是要承擔小區內部供水管道設施的維護責任。

　　然而，《物業管理條例》第五十二條作出明確規定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。此外，對于小區的管網維護，物業服務公司同時感到，他們根本就不具備維護的能力。如，小區的地下管網出現漏損，要檢測這樣的故障，需要一套高科技的設備，而這些設備目前只有自來水公司擁有，物業服務公司從發展角度來考慮，也不可能專門購買如此昂貴的設備。

　　對此爭議，到目前為止，物業服務公司與自來水公司的雙方爭論還是懸而未決。

　　對管線和設施設備維修、養護責任問題思考

　　近來，物業服務企業與自來水公司之間對管線和設施設備維修、養護責任問題的爭論，可以說是由《物業管理條例》落實過程中引發的。筆者認為，這主要是雙方對于該條例中的相關規定的理解殊異而形成。

　　自來水管線和設備維修、養護責任問題，其實就是體現了物業服務企業與水電管理的關系問題。根據國務院建設部頒布的《物業管理條例》的定義與規定，物業管理是指“業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備進行維修、養護，及管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”；水電管理則是供水供電企業及其主管部門對水電設施設備建設、供水供電及水電用戶等相關方行為的規范化管理活動。就物業管理本身的內容來看，物業管理只是負責物業社區內的水電管理部分相關工作，與水電供給管理并沒有直接關系。這是不同的職責功能，其責任問題怎能混淆。

　　而法律界人士對以上問題，其實也早已有過明確表態：對誰應該為住宅小區水耗買單問題，回答是《物業管理條例》已經明確說明，自來水公司須向最終用戶收取費用。這就從法規上確認了物業服務公司不是水耗的買單者；對誰該來維護小區自來水管網問題，回答是小區的管網建設由小區的業主共同來承擔，這是十分不合理的現象。作為企業，自來水公司本身就有義務將管網延伸到小區住戶家中，而不是只把管道拉到家門口，其余的管網鋪設由小區業主來承擔。

　　可是，由于各相關方在這些關系的處理上有著各自的利益表達偏好，直到目前為止，不同取向的利益表達還不能完善地把糾紛解決。當前，在社會不斷進步，法制不斷完善的情況下，市物業協會與自來水公司就水費繳交問題召開了一場開誠布公的專題協商會議，對小區接收、水份調整、抄表收費、對賬清欠、戶表改造和設施維護等七個問題，表達了雙方的立場和形成的共識，值得欣慰。其間，雖然說對管線和設施設備維修、養護責任問題還沒有很明確的表態，但至少體現了自來水供需雙方都能正視問題的客觀存在和解決這些問題的必要性和重要性，體現了雙方互信互諒的善意和誠意，對以后理清相互之間的權、責、益關系，促進社會和諧奠定了良好基礎，很值得我們期待。