住宅小區水、電管理與控制的難點分析及對策

搜房網/20100305

    水、電費支出，在住宅小區物業管理服務經營成本中所占的比例，僅次于人頭費，列第二位?，F階段，住宅小區水、電管理與控制面對的情況十分復雜，很多因素都可以對其造成不良影響，從而增加物業服務企業的經濟負擔。情形嚴重的，甚至可以危及企業的生存。

    一、來自“專變”的壓力

    對于物業服務企業來說，用電管理與控制的壓力，主要來自“專變”這一供電方式。

    目前，長沙地區住宅小區的電力供給有“公變”與“專變”兩種方式。兩種方式的區別在于，一是供電設施設備的產權隸屬關系不同。若是“公變”，小區供電設施設備的產權歸屬于供電部門；若是“專變”，產權則歸屬于小區全體業主。二是對最終用戶的界定不同。若是“公變”，小區業主和為小區業主提供服務的物業服務企業均為供電部門的最終用戶，供電部門根據最終用戶的實際用電量分別向他們收取電費（物業服務企業承擔小區電梯、水泵、智能監控、公共區域照明等共用設施設備及自身辦公、生活用電的電費）；若是“專變”，則小區的最終用戶僅為物業服務企業，供電部門根據小區用電總量（包括業主用電、電力損耗）向物業服務企業收取電費。

    顯而易見，“專變”方式有利于供電部門，而不利于業主和物業服務企業。由產權隸屬關系所決定，“專變”條件下，供電部門不承擔小區供電設施設備管理、維護以及中、大修的責任和義務，這一責任和義務屬于小區全體業主。由于對最終用戶的界定不同，“專變”條件下，供電部門將原本應由其承擔的小區用電管理責任以及小區供電損耗輕而易舉地推給了物業服務企業和小區業主。國務院頒布的《物業管理條例》第四十五條關于“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”的規定，難以落到實處。

    “專變”給物業服務企業帶來的管理難度及經濟壓力主要反映在以下幾個方面。

    1、管理難度大、成本高。“專變”條件下，供電部門不花任何代價便將住宅小區電力供給的管理責任“委托”給了物業服務企業。物業服務企業因此具有了雙重身份，對于供電部門來說，其身份為消費者；對于小區業主和物業使用人來說，其身份為管理者。為確保小區正常供電和用電安全，物業服務企業必須按有關規定配備相應的管理人員和專業技術人員對小區供電進行全方位的管理。這其中包括抄表收費或賣電，用電監管（竊電現象時有發生）以及供電設施設備的管理與維護等。近年來，各地最低工資標準上調幅度加大，長沙地區，月工資2000元（工資、社保及各項補貼）以下已招聘不到合格的技工，由于電力供給一刻也不能中斷，且安全責任重大，故無論小區規模大小，僅供電工作人員定編至少在3人以上，有多處配電間的住宅小區，需要的人員則更多，這無疑大大提高了物業服務企業的管理成本。長期拖欠電費，無理拒交電費，竊電等現象在住宅小區或多或少地存在，這不僅增加了供電管理工作的難度，而且也使物業服務企業在經濟上蒙受損失。長沙地區開發建設較早的商品住宅，客戶用電大多采用機械表抄讀，系先用電后付費。這就給極少數業主和物業使用人惡意欠費提供了方便。竊電是一件極不光彩的事，為正人君子所不恥。但這種現象客觀存在，而且竊電者的竊電手段也與時俱進，花樣繁多，有在電表上做文章的，有在線路上動手腳的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不勝防。若物業服務企業對此缺乏有效地監管，任其泛濫，則后果不堪設想。

    2、墊資壓力大。 “專變”條件下，供電部門視物業服務企業為住宅小區的唯一最終用戶，簽訂供電合同時，物業服務企業必須代業主向供電部門交納數十萬元押金（各處標準不一）后方能用電。若日后欠繳電費，供電部門則在其押金中扣除，無押金可扣時，則作停電處理。對于物業服務企業來說，押金只是其墊資中的一項，另一項墊資就是為業主和物業使用人先行交納電費。這兩項數額巨大的墊資使原本資金量不足的物業服務企業不堪負重。且不說利息的損失，一旦業主、物業使用人欠費達到一定量時，其資金鏈極有可能中斷，進而直接影響企業的正常經營。

    3、電能損耗——一筆不明不白的開支。住宅小區電力輸出的電能損耗主要為變壓器損耗和線路損耗，其量不容忽視。例如一臺額定容量為1000kvA的變壓器，每月運行電耗大約在135kwh左右，一個月以30日計算，約4000kwh。一般情況下，10萬建筑平方米左右的住宅小區，變壓器容量配置均在3000KVA以上，僅變壓器電能損耗就相當驚人。“專變”條件下，住宅小區的電能損耗是由業主和物業服務企業共同承擔的。根據現行的物價政策，業主承擔損耗的部分是固定的，為其用電量的6%。事實上，影響住宅小區電能損耗量的因素很多，且難以量化，如變壓器裝機容量配備的合理性及多臺變壓器之間的連結方式，小區容積率高低對供電線路長短的影響以及業主入住率高低對用電總量的影響等等?？傊?，住宅小區的電能損耗遠遠高于6%，且具有不確定性和不可控性特征。物業服務企業除承擔小區共用設施設備及自身的辦公、生活用電費用外，還要不明不白地承擔一筆數額不小的電能損耗費用。

    4、大、中修及更新改造經費無從落實。住宅小區供電設施設備由配電間、變壓器、高低壓控制柜、供電線路、電度表組成。由于維修資金歸集不到位（2004年前，政府對此未作強制性規定）和啟動維修資金的程序不具備可操作性，一旦供電設施設備出現重大故障和損壞，動輒數千元、數萬元的維修、更新經費就無從落實，無奈之下，只能由物業服務企業支付或墊付，這無疑加重了企業的經濟負擔（我公司管理的住宅小區就曾發生過變壓器、高壓控制開關大修或更新的情況）。開發建設時間較長的住宅小區，由于設施設備的老化，普遍存在這方面的隱憂。

    二、來自供水的壓力

    住宅小區的自來水供給，雖無電力供給的“公變”、“專變”之說，但就其設施設備的產權歸屬、最終用戶的界定以及供水部門與物業服務企業、物業服務企業與業主之間的關系而言，完全類同于電力供給的“專變”。凡“專變”所能帶給物業服務企業的不利因素，如墊資、損耗、管理難度大、維護成本高等，在住宅小區的自來水供給中同樣存在，故本文不再就此作深入的分析和論證，只是提出自水來滲漏這一住宅小區給水系統最常見的故障，同時也是物業服務企業給水管理工作中的重點與難點交予同行們研究和討論。

    造成給水系統滲漏的原因很多，其表現形式也呈多樣化。但其中危害最大的莫過于地下給水管道破裂或折斷所引起的自來水滲漏。這個問題之所以不可小視，是因為錯綜復雜的地下給水管網系統一旦出現管道破裂或折斷，其直接后果是經濟損失大，故障判斷排除難，嚴重的可以造成供水中斷，從而影響小區業主的正常生活。

    任何一個住宅小區都可能出現地下給水管道破裂或折斷的現象，地形復雜的平面小區（別墅類）發生機率更高。這是因為目前商品住宅給水系統常用的管材為硬質聚氯烯管。這種管材相對于鍍鋅鋼管、無縫鋼管、鑄鐵管、混凝土管來說，具有質輕、流動阻力小、易加工等特點，但耐沖擊力差，易老化，地質沉降變化容易使其破裂、折斷。若建設過程中管道鋪設、調管接口、管道試壓等環節的施工達不到規定要求，則隱患更大。我公司管理的一個別墅住宅小區，近年來每年爆管達10數次以上，如不及時處理，自來水白白流失，經濟損失不可估量。另有一個住宅小區，一段時間內，地下停車場排水管水流量劇增，查來查去，競然是相鄰住宅小區的地下給水管道破裂，至使滲漏之水從我公司管理的小區的地下停車場排水孔排出。根據水流量判斷，僅這一次故障，這一住宅小區因自來水流失造成的經濟損失高達數萬元。

    三、對策

    綜上所述，由于受經濟體制、民眾消費觀念以及住宅配套建設品質等多重因素的制約和影響，住宅小區水、電供給的管理與控制工作，難度較大。但只要我們對此給予高度重視并努力將下列工作做實做好，其工作局面定會有所改觀。

    1、加強基礎管理。規模較大的物業服務企業必須設立專門機構，配備專人以加強水、電供給的管理與控制?；A管理工作內容包括：1）完整、可靠地歸集水、電設施設備檔案資料。由于物業承擔驗收工作不規范，住宅小區水、電設施設備的竣工驗收資料（地下管網工程、隱蔽工程圖等）、技術資料（工程變更通知、沉降觀察記錄、管道試壓報告等）、產品保養文件及使用說明缺失現象嚴重，須下大力氣逐項補齊歸檔，以做到胸有全局。2）從制度上、經費上確保設施設備的定期保養、維護，杜絕拼耗設施設備的短期行為，在缺乏維修資金支持的情況下，盡可能延長設施設備的使用受命。3）及時掌握客戶水、電用量的信息資料。通過建立準確的水、電管理臺賬，對客戶的用水、用電量進行對比分析，盡早發現并杜絕竊電行為。

    2、實施技術改造。對因設計不合理導致電能損耗和水資源浪費的項目實施技術改造，例如，改變原不能分離使用的變壓器連結方式，使并連在一起的多臺變壓器能根據住宅小區的實際用電需求或多臺或單臺投入使用，以降低變壓器空載運行造成的電能損耗；公共區域照明盡可能使用節能燈具；有條件的住宅小區，可以通過打井取水方式，充分利用地下水資源，改變人工湖、水景補水及綠化用水完全依賴自來水的被動局面。值得注意的是，技術改造是對原設計缺陷的修正，需要資金投入，物業服務企業必須放眼長遠，方能有這方面的積極性。對于經營狀況不佳，技術改造所需資金量大的住宅小區，這項工作的開展需持謹慎態度。

    3、加強裝修監管。住宅二次裝修過程中，極易出現私水、私電公接現象，即將私人用水、用電的管道、線路搭接到小區公共區域的管道、線路之上，造成水電表外運行。因此，物業服務企業必須加強住宅二次裝修的監管，將用水用電量大的商鋪裝修列為重點，從裝修水電圖的審核到施工過程中的檢查，須安排專人負責，并作好檢查記錄存檔備查。

    4、密切關注水電總表、分表的運行情況。住宅小區電能損耗及自來水流失可以通過對總表、分表的數據分析發現問題。因此，水電總表、分表的運行情況應列入物業服務企業的日、周、月檢，一旦出現異常情況，須及時查明原因，果斷處理。

    5、發揮物業早期介入的積極作用。近年來，物業早期介入的積極作用已為越來越多的地產開發公司所認識。因此，物業服務企業所接管的項目，應爭取在住宅的設計階段介入，這樣，有利于物業服務企業根據自身長期積累的物業管理的實踐經驗，遵循安全性、可靠性、經濟性三性統一原則，對水、電設施設備的選型、變壓器容量配置、供水管網的鋪設（民用和商用須分開）向地產公司提出合理化建議和意見。在地下管網鋪設階段，及時選派工程技術人員參與全程監管，以確保隱蔽工程的質量。

    四、結語

    住宅小區電力供給的“專變”方式以及類同于“專變”的供水方式，是計劃經濟體制的產物。這種方式能延續至今，說明我國水、電生產、銷售的市場價格體系尚未形成，水、電行業的市場化程度不高。但這種局面將很快會得到改變。長沙市人民政府已明確規定，2009年5月以后開發建設的商品房小區，供電必須采用“公變”方式，對原有的“專變”，也將有計劃地改造為“公變”。這對于廣大業主和物業服務企業來說，無疑是一大利好。即便這樣，水電管理與能耗控制仍然是物業服務企業的一項重點、難點工作，在任何時候都是不可以放松的。