孫迎娣/《理財周報》/20080908
香港和新加坡為主的外資房地產企業從2004年開始大規模移師西部城市
北京、上海、廣州、深圳等一線城市頻頻傳來地產噩耗，這些一線城市正無一幸免地遭遇著成交量持續下滑的悲觀態勢，并有專家斷言，這些城市的房地產交易在未來兩年內將可能長期持續低迷狀態。
"眼尖"且商業嗅覺敏銳的房產巨頭開始了"城市包圍農村"的戰略，把戰線從政治、經濟中心的一線城市轉向一直被忽略的二三線甚至三線以下的城市，并把這些城市視為"沙漠中的一片綠洲"。
二三線城市成為燎原之火
"從房地產的梯度發展原理來看，在一線中心城市的房地產發展到一定的飽和度后，其必然要向二三線城市擴展并依次傳導下去。"廣州某大型地產公司副總對理財周報記者坦言，我國的中心城市擴散效應正在日益增強；單個中心城市在空間上的急劇膨脹和擴張將被都市群和都市圈的成長所代替，且我國將逐步進入到二三線城市快速擴張的階段。
據政府規劃部門公布的相關數據顯示，2006年我國的城市化水平已達到43.9%，其中上海城市化水平達到88.7%，廣州城市化率達78.5%，北京和天津分別為84.3％和75.7%，這些特大城市已經進入城市化的后期階段。
而二三線城市城市化進程尚緩，根據仲量聯行的分析，商業地產發展情況存在三種狀態，如合肥、南昌、昆明等城市商業地產處于休眠期，可以說還遠未得到足夠的開發；無錫、寧波、哈爾濱、濟南、長沙等城市商業地產處于導入期，而天津、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢和南京的商業地產處于成長期。
著名房產專家易憲容對理財周報記者言："此次一線城市房地產市場的價格逆轉或全面下調，并不能表明全國二三線城市也是如此。那些發展較快較早的二線城市可能會有所反應，而對三線以下的城市，房地產市場可能并不會逆轉，仍會快速發展。這就是為什么今年一季度房地產開發投資仍然高企的原因所在"。
截至8月初，地產巨頭碧桂園2008年已經在全國范圍內實現了10個全新項目的成功開盤，今年二季度至今，湖北區域武漢碧桂園、咸寧碧桂園、隨州碧桂園在一個月左右的時間內相繼發售。碧桂園"快速開發，快速銷售"的運營開發模式已經在全國范圍內得以成功復制。
萬通地產董事長馮侖也表示，目前全國住宅均價8000元以上的城市，房價都有一股向下的拉力。但在二三線城市，由于城市化進程相對較慢，其拆遷、居住改善和城鎮人口增長等因素仍將帶來大量的住房需求。
西部二三線城市逆勢領漲
根據國家發改委、統計局于2008年6月份公布的70個大中城市房價指數顯示，房價同比增幅最高的烏魯木齊上漲20.2%。以銀川、烏魯木齊、蘭州等為代表的西部二三線城市，房價漲幅都位列全國前列。以銀川市為例，今年上半年，銀川市轄區完成房地產開發投資22億元，同比增長23.4%，而全國平均下降7.2%；今年6月銀川房屋銷售價格總水平同比上漲13.5%，而全國70個大中城市房價同比才上漲了8.2%。
相比大城市房價虛高，西部地區的房價泡沫較小，房價上漲主要在于剛性需求的拉動，因此對于開發商來說，資金回收的壓力相對較小，企業的發展更安全。
北京大學房地產研究所所長陳國強對理財周報記者表示，在中小城市的城市化過程中，出于自住的剛性需求強勁，另因國家政策對西部城市的傾斜性扶持，地產商在西部城市的拿地成本較低，加上政府的優惠政策，加快了房產的開發周期，有利于房產開發商的資金回籠。
事實上，也確實有一批東南沿海地區的房地產企業加快了來西部淘金的步伐。如銀川，北京京能、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產企業都已經涌入當地，以香港和新加坡為主的外資房地產企業從2004年開始大規模移師西部城市，寄希望在當地房產競爭飽和前賺取一瓢羹。
警惕羊群效應帶來價格泡沫
現在已經進入或有意進入西部市場的外資房地產企業大致有三類：一是來自港臺企業，如和記黃埔、新鴻基等；二是以新加坡為首的東南亞國家的企業，如凱德置地等；三是來自歐美國家，如美國漢斯地產等。
除了西線城市在被外資房產和國內幾大知名開發商相繼進駐，國內知名發展商積極跨地域擴張外，地產資金不斷地向中西部的武漢、西安、重慶及成都等二三線城市大規模滲透。某大型地產公司副總對理財周報記者表示了擔憂，"外來投資和國內房產巨頭紛紛涌入二三線城市將改變二三線城市房地產市場的格局，這也正是二三線城市房產逐步市場化的最大弊端，無序的競爭有可能迅速拉升房價，不可避免地透支著未來的購買力。"
理財周報記者分析了國家統計局近三個月的地產數據，4月份蘭州房價漲幅為12.7%，而6月下降為10.8%；烏魯木齊同樣從4月份的21.6%下降為6月份的19.3%；銀川市今年上半年各類房屋銷售合同備案面積同比減少5.61%，雖然同比上漲勢頭迅猛，但顯而易見的是，二三線城市近期漲幅也開始呈現出下降趨勢。
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2008/9/8 16:28:00