田新杰/《21世紀經濟報道》/20080815
正當土地市場買家——開發商的信心尚處在不斷下滑通道的時候，上海政府卻選擇在這個時候掀起了今年最大的土地供應高潮，而且部分土地樓板價出讓底價即與周邊二手房價格幾近持平。
8月11日，上海市房地局再次發布土地出讓公告，這已經是上海從7月底開始短短半個月中的第8個批量出讓土地公告。11日出讓的土地成為今年上海宅地供應的最高峰，其中包括一幅位于寶山顧村總建筑面積達40萬平方米的住宅用地，另外近兩年“高價土地出讓大戶”——長風生態商務區也推出了今年的第二幅土地。
值得注意的是，地價分化日趨明顯。出自寶山等大部分市中心以外區域的土地定價已明顯調整，但市中心區域的長風地區土地底價卻繼續攀升。
面對外界關于底價過高的質疑，長風地區的土地一級開發商長風地產有限公司董事長嵇啟春向本報記者表示，出讓底價是由主管政府部門委托專門機構評估確定的，長風地產并無定價權，但是否過高，還要以最終成交時的“臨門一腳”為準。
同時，一級土地供應的放閘已開始沖擊二級市場的土地成交量和成交價格。
中心區地價仍大幅上漲
一切正如上半年上海土地供應幾近枯竭時大部分業內人士所預估的，下半年上海土地供應將不斷放量，呈現“放閘”之勢。
即使市場依舊低迷、對未來市場走勢判斷比上半年還要悲觀，政府土地供應“先抑后揚”的節奏似乎并不為所動。
據本報記者初步統計，從7月18日開始，上海市房地局一共發布的8個國有建設用地使用權出讓公告中，出讓土地高達53幅。短短半個月的供地速度和供地體量與上半年相比，呈現數倍增加的態勢。
其中，住宅用地的放量供應成為最為明顯的變化。
以11日的出讓公告為例，上海市房地局一口氣推出位于寶山、嘉定的三幅居住用地，其中位于寶山顧村的一幅宅地總建筑面積高達40萬平方米，為上海今年出讓的最大一幅住宅用地。
按地塊保證金1.3億元估算，該寶山地塊土地樓板價在3250元/平方米左右。
就在8月8日，與寶山與顧村地段處于同一水平的羅店新鎮A2-2地塊最終的成交樓板價格為4256元/平方米，而目前該此類區域的商品住宅成交均價在萬元上下，由此可見，此次所推地塊的底價已有所調整。
“根據樓市狀況并兼顧土地供應節奏、供求關系，對出讓底價進行一些調整是非常明智的。”滬上開發商資深人士柴一峰坦言，但一些底價仍然較高的土地將面臨很大出讓壓力。
近幾年上海市中心地塊出讓的代表性區域——長風生態商務區，今年已公告的土地為商用綜合地塊和宅地各一幅，外界普遍認為其出讓底價偏高，其中的宅地樓板價底價超過14000元/平方米，商用綜合地塊樓板價底價也超過了1萬元/平方米。
此前上海志成房地產有限公司退還的長風地塊，去年地塊出讓的樓板價底價也僅5000元/平方米左右，一年不到，盡管市場已遠不如去年高峰時，土地出讓價卻依然翻番。
嵇啟春則解釋，土地出讓的評估定價與最終發布公告出讓之間，會有至少兩三個月的時間差，這段時間如果出現市場變化，已確定的土地評估價一般不會調整。
土地出讓方依然寄希望于最終競價時的“臨門一腳”。嵇啟春透露，今年推出的長風地塊，已經有多家實力開發商咨詢并表示有興趣。
柴一峰坦言，出讓底價定得仍然較高，可以理解為出讓方刺探市場的一種方式，尤其是后續還會有地塊推出的整體開發區域。
不過，曾經的拿地大戶日趨謹慎。在日前的“第一地產企業品牌聯盟”成立儀式上，包括萬科、華潤、金地、凱德、綠地等境內外30多家地產大鱷的負責人集體表現出對新增土地儲備的謹慎。
下半年土地供應加速
事實上，開發商所剩無幾的土地購買信心和購買力，還將進一步分流。
日前，首幅臺灣土地亮相上海，意在招攬大陸實力開發商入股合作開發，此舉同時也將首次開啟臺灣與大陸開發商之間合作的大門。而該地塊的擁有方則是臺灣著名的國信集團。
而據知情人士透露，臺灣于9、10月公布“陸資來臺購買商業地產管理辦法”，開啟大陸資金赴臺投資商用地產的大門。
另一方面，國內市場面臨較長的低迷調整期，一些開發商開始更加關注其他市場的投資機會。而此前，已有開發商親自赴臺考察，對投資臺灣表示較大興趣。
來自土地需求一方的投資意向變化，直接導致土地市場的購買力分流。
作為滬上資深的土地中介，上海鴻毅投資管理有限公司總經理張義鴻深有感觸，“上半年土地二級市場的供應量雖然有所增加，但大多數項目幾乎無人問津，主要在于開發商購地意愿不強，購買力有限。”他坦言，隨著下半年上海政府增加土地供應量，一級市場土地供應增加，將進一步分流市場上有限的購買力，下半年土地中介市場的日子會更加難過。
根據供地計劃，下半年上海土地供應的趨勢將加速。
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2008/8/15 16:19:00