《中國經營報》/20080802
上海目前的政策是，在抓保障性住房的同時，也通過各種政策，力圖確保房地產市場平穩不暴跌
上海每年市場需求不到2000萬平方米，5年建4000萬平方米的保障性住房，對市場是個極大的沖擊。2005年，上海曾推出“兩個1000萬工程”，結果不了了之。
一直在保障性住房方面飽受指責的上海，終于強勢出擊。
近日，上海市房地局公布了《上海市住房建設規劃（2008年～2012年）》（征求意見稿）。在規劃中，計劃五年內動工的新開工面積中，新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米，配套商品房近2000萬平方米。也就在規劃出來前后，相關部門也宣布，第一期160萬平方米年內動工。
據政府內部的一份報告說，在上海還有3萬個馬桶，也就是說上海還有3萬戶家庭沒有獨立的衛生間，毫無居住質量可言。如果“四千萬”計劃能夠實施，對中低收入者來說是善莫大焉。不過，業內有另外一種擔心。上海市每年市場需求量不到2000萬平方米，5年建4000萬平方米的保障性住房，對市場是一個極大的沖擊。
“四千萬”和“八萬五”
根據這份計劃，上海將在5年內，在新開工面積中，新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米，配套商品房近2000萬平方米。其中，在規劃期內，竣工經濟適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬平方米。規劃中，上海明確了經濟適用住房單套面積控制在60平方米左右。
這一政策引發不少來自業界的擔憂，尤其從香港來到上海發展的地產界人士。某知名代理行的高層葉先生對記者說：“這讓我想起1997年香港的‘八萬五’政策。后來盡管沒有實施，卻對市場信心有很大打擊，加之金融危機，導致香港房價大跌，到現在還沒有恢復1997年之前的高點。”
香港房地產市場在1997年之前維持了13年的上漲，年平均增長超過20%，到了1996年香港“炒房風”達到巔峰，房價相比1985年增長了9倍。因為房價飛漲，香港出現了一批瘋狂的“炒房族”，在1996年，竟出現價值150萬元的天價房號。
過高的房價，令民眾怨聲載道。為了平抑樓價，1997年新上任的香港特首董建華推出了“八萬五公屋計劃”。即按照香港長遠人口及住屋需求，供應充足的住宅用地，由政府每年興建85000套低價住房，作為長遠的建屋目標。新計劃還沒實施，就遇到金融風暴，香港樓市崩盤。隨后，政府一直在救市，卻始終效果不大。
“盡管直接導致香港樓市崩盤的是金融風暴，但是香港‘八萬五公屋計劃’，對房地產商及購房者的信心都是一個極大的打擊。”葉先生對記者說，“房地產商感覺市場已無利可圖，就暗中撤資；購房者見有低價房供應，自然不會去買價格高的商品房，市場信心開始崩潰。”
香港的常住人口是650萬，以每戶4口人計。如果建85000套低價住房，可住34萬人，如果政策實施3年，將占常住人口的15%。加之原來就已經有45％的人住保障住房，樓市能不崩潰嗎？
目前，上海樓市也處在高點，并且開始趨冷。在這種情況下，再大面積增加保障性住房，是頗讓地產商和投資者擔憂的。
從政策面上看，如果上海5年建成3500萬平方米保障性住宅，按每套60平方米算，約60萬套，以每戶3口人計算，上海市目前的常住人口是1800萬，5年后，保障性住宅的數量是常住人口的10%。顯然，這對每年市場需求量不到2000萬平方米左右的市場，是一個極大的沖擊。
記者獲得的關于上海經濟發展的報告顯示，2007年上海經濟增長，2％是股市貢獻，1％是房地產市場貢獻。“如果房地產市場持續不好，再大量供應保障性住房，分流消費者，對市場肯定不好。”葉先生強調說，“從歷史經驗來看，樓市崩盤都會引發經濟危機。”
據接近政府的專家表示，政府出臺這一保障性住房政策，借鑒了好多城市的經驗教訓，當然也包括香港的。
如何確保樓市不暴跌？
佑威房地產研究中心主任薛建雄認為：保障性住房的上市基本不會沖擊到上海商品房的總體價格，但區域房價會隨著保障房布局和未來城市發展的趨勢而改變。
不過，也有業界人士擔心，這一政策難以實施。上海市政府決策咨詢專家，同濟大學文法學院經濟研究所所長汪宏濤對記者說：“據我所知，現在土地是一個很大的問題，太近沒有土地，太遠的地，老百姓不愿意去。”
這也是上海發展保障性住房的一大障礙。在房地局出臺的這份意見稿中明確說明：將人口從中心城區向郊區疏解，城鎮結構向中心城——新城——新市鎮——中心村的方向發展。那么，把保障性住房建在交通、配套都尚未跟上的區域，加之出行成本很高，中低收入人群是否愿意搬過去是一個很大的問題。
事實上，2005年上海市政府為調控房價推出了“兩個1000萬工程”，即在2005年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房。當時的目標是，包括配套商品房在內的中低價位普通商品住房占年內新上市商品房的比重提高到65%，相當于每3套新增房中就有2套是中低價房。
結果不到一年，樓市供求關系失衡，積壓的商品房難以銷售出去，“兩個1000萬”也就不了了之。尋找不到合適的土地也是這一計劃被放棄的重要原因?，F在，發展“四千萬”計劃，也是面臨土地問題。
不過，從上海剛剛出臺的另一項政策也能看出政策的走勢。近日，上海市楊浦區河間路保障性住房項目，作為建保障性住房、開展動拆遷工作的一個試點，政府對此次的拆遷采取就近安置、原拆原建的原則。也就是說，不再拆遷到郊區，而是原拆原建。
與此同時，上海也將加速舊城改造工作。在剛剛閉幕的上海第九屆市委第四次全體會議上，上海市委書記俞正聲再次明確指出，“加快舊區改造，解決動拆遷難題”。上海市的動拆遷步伐在放緩了5年后再次加速，這對房地產市場將是一個大大利好。
因此，分析人士認為，上海目前的政策是，在抓保障性住房的同時，也通過各種政策，力圖確保房地產市場平穩不暴跌。
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2008/8/6 9:26:00