吳雅卿/《中國房地產報》/20080805
投標單位未達法定數量 北京限價地出讓優勢不再
繼不久前北京首宗限價房用地流標后，7月30日，原本定于當日拍賣的順義區站前西街限價房地塊，由于在預登記時投標單位未達法定數量也慘遭流標。該地塊為今年規模最大的兩限房用地。
僅一個月不到的時間，北京便相繼流標兩塊限價房用地。值得一提的是，這兩宗地塊均創下了投標開發商最少的紀錄。
北京泰福恒投資發展有限公司副總經理劉新虎在接受記者采訪時指出：今年的物價指數波動較大，因此開發商的建筑成本大幅提高，而由于限價房本身的價格約束機制并未得到改變，開發商若接手限價房開發工作，將會承擔很大利潤風險。
限價地連續流標
根據北京市國土資源局的土地出讓計劃，此次開標的共有兩宗土地，分別位于順義區站前西街和朝陽區北苑南區。前者為限價房地塊，配建政策性租賃房2萬平方米；后者為商品房地塊，配建政策性租賃房3萬平方米。
上午十點，當第一塊位于朝陽北苑南區地塊開標結束后，現場看眾正欲等待第二塊土地的開標，卻聽到公證人員宣布本次土地交易競標結束。這讓在現場的人士都感到十分愕然。
隨后，一名開發商從公證處的工作人員口中獲知，此塊地在預登記時投標單位未達法定數量，因此今天未能如期開標。這也就是所謂的"流標"。市土地儲備中心修改招標條件后可能將擇日重新推出。
"其實遞標書的已經有三家，達到了規定的人數，但是由于實際到場參與競標的只有兩家，不符合土地競標的標準，所以競拍最終沒有進行。"某位知情開發商向記者透露。
這宗土地的出讓無疑又創下了投標開發商最少的紀錄，而這種狀況在今年的限價房土地交易中也已屢見不鮮。
3月19日，北京今年出讓的首幅限價房用地--豐臺區紀家廟地塊招標會上，只有4家開發商到場；7月3日，回龍觀限價地塊的出讓，到場投標的開發商僅有3家。7月10日，回龍觀(黃土店)限價房用地競標，參與競標的開發商依然只有3家。而在這些限價地塊的交易中，幾乎都是以低投標價格成交。
據記者了解，此次參與投標的三家房地產企業為北京首開置地土地開發有限責任公司、北京城建興華地產有限公司和北京玉泉新城房地產開發公司。報價最高為北京城建興華地產，報價12.01億元，但也僅比11.8億元的底價高出2000萬元左右。
"限價房銷售有價格上限，所以在土地競標時，不可能會叫出很高的價格。這樣一來，開發商的利潤就沒有了。所以即使開發商有意向開發限價房，也只會出比底價高一點的價格。"明天信華投資有限公司業務總監賈玉鵬說。
劉新虎也表示，由于房地產的生產周期較長，大約需要兩年左右的時間才能夠進入市場。限價房的土地價格不設上限，可銷售價格卻又受到政府限制，因此在現階段成本不斷上漲的狀況下，參與限價房的投標顯然風險較大。
"去年投標限價房的企業在今年的開發過程中很多都虧損了，因為當時他們在投標時建材成本還比較便宜，可是今年受物價上漲影響，鋼材的價格都已經翻倍了。"劉新虎說。
優勢逐漸喪失
與今年限價地塊招標的冷清場面相比，2007年推出兩限房地塊令諸多大牌開發商趨之若鶩的場面讓人至今記憶猶新。
2007年7月11日，北京豐臺宋莊"兩限房"地塊招標出讓時，底價為3.52億元，華潤置地報出了5.9億元的高價，萬科緊隨其后，報價僅比華潤低1000萬元。
"限價房一般都會跟商業項目捆綁到一起，所以去年開發商在對房地產走勢非常有信心的狀態下，愿意通過商業項目來增加利潤。但今年前景不明朗，大家也就沒有這個熱情了。"賈玉鵬說。
劉新虎也認為，企業若要發展便要保證一定的土地儲備，由于去年土地市場競爭激烈，因此對于開發商而言，即使拿不到商品房用地，也要想方設法拿到政策性用地，以維持企業規模的可持續性發展。此外，由于經濟適用房和限價房都是由政府主導，因此銷售速度肯定不成問題，如此一來，企業也能通過現金回流來規避風險。
"但是現在這幾點優勢已經基本不存在了，首先土地競爭已經不再激烈，很多商品房用地都無人問津；另外，由于限價房的購買政策還沒完全確定，所以導致銷售速度非常緩慢。"劉新虎說。
首都經濟貿易大學教授張躍慶在接受記者采訪時表示，事實上，當前限價房土地供應的減少不會對市場產生太大的影響。因為限價房的產生是政府在過去房價瘋漲時期，作為平抑房地產市場的一種手段。而當前的房價已經開始回歸理性，限價房的價格優勢也已不再明顯了。
閱讀：
4658
次
2008/8/5 9:40:00