《南京日報》/20080721
成交量縮水一半：樓市在艱難中前行
看局之成交量
前不久，萬通地產(600246,股吧)董事長馮侖用非常形象的比喻，給中國當前的樓市作出一番精彩的描述。他說：“我國房地產市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，大多數人都在討論下面的戲怎么演，不明就里的觀眾紛紛退場，所以這段中場時間變成了無人喝彩時期。”
馮侖的這段描述，用在南京目前的樓市也非常恰當。南京樓市的疲態，業內外盡人皆知。當然，盡管作為購房者的觀眾紛紛退了場，可作為臺上演員的開發商還是要繼續演下去的。其中，一部分演員演得還比較不錯，多數演員的戲并沒有贏得喝彩。日前，記者在城北幾家樓盤的售樓處采訪發現，里面的“觀眾”少得可憐，氣氛顯得十分寧靜。
記者采訪中還得知，由于一時“無人喝彩”，不少“演員”干脆主動出擊，拉攏“觀眾”去聽他的“戲”。在市級機關工作的一位朋友告訴記者，最近，他接連接到了好幾個樓盤售樓處不速之客打來的電話。一接電話，對方就跟他說，他們的樓盤是如何如何的好，又是如何如何的抗跌，懇請他抽空去看看。
南京樓市的“無人喝彩”，從成交數字上也得到充分的印證。根據網上房地產的數據，今年1月1日至6月30日，全市商品住宅累計成交23316套，累計成交面積247萬余平方米；2007年同期，全市商品住宅成交46590套，成交面積498萬余平方米。兩組數據對比，今年以來全市商品住宅的成交套數比去年同期下降49.95％，成交面積下降50.26％?？梢?，目前樓市的疲態顯然是超出了許多人的想象。仍然是網上房地產的數據，2006年1－6月，全市商品住宅成交套數為38359套。很明顯，今年上半年全市商品住宅的成交套數，甚至還不如2006年上半年。
當然，不少專家則認為，雖然南京樓市目前異常疲軟，但畢竟還有2萬多套的成交量。這說明，市場上仍然有一部分得到購房者認可的樓盤；當前的“無人喝彩”期，其實是市場受眾多因素的影響正在進行積極的調整。正如央行政策貨幣政策委員、國民經濟所所長樊綱日前指出，目前樓市的調整來得適時且理性。“房地產市場的主動調整將有助于市場的健康發展，市場自動調整可以避免人為矯正出現的矯枉過正。”
當今樓市，“江湖”混戰，氣象萬千。兩大陣營中，購房者一方顯然正在于無形中占了主動，曾經不可一世的開發商不得不變換策略，從而吸引更多的購房者。一方面,江北樓市的價格戰著實令人嘆為觀止,開發商似乎抱著“沒有最低，只有更低”的心理互相“死磕”；另一方面，樓市價格戰也從江北蔓延到河西，多家河西樓盤競推“一口價”，打破了河西“最抗跌”的神話。與此同時，贈送面積也成為比較有殺傷力的一招。
江北：沒有最低，只有更低
今年以來，江北板塊成為南京價格戰最為熱鬧的板塊，價格戰火從3月份一直持續到了6月份，6月底江北的開發商稍作休整。7月初戰火重燃，部分樓盤的降價之后的價格已經與2006年不相上下了。短短一周內,江北房價就像開了閘的洪水，江北房價紛紛觸底,一再跳水。
繼上周江北某知名樓盤一天內三次降價打折，單價從4960元降到“一口價”4400元/平方米之后，江北開發商紛紛“開火”，金泉泰來苑以3600元/平方米的新低推出特價房，橋北大盤旭日上城推出指定房源“一口價”3799元/平方米，明發·濱江新城再爆新低，新推354棟和355棟百余套房源掛出“絕版江景房3208/平方米超低價起售。
就在昨天，有龍池湖第一大盤之稱的華歐國際友好城三期“北歐風情”也推出了首付一萬元，買房送汽車的活動。據了解,首付一萬元的實質,其實是開發商墊付部分首付款,購房人交房前補上差額,目前至交房前還有一年時間,相當于購房人首付款分期付款。雖然此項促銷活動可以拉動銷售，可是不難看出開發商也要墊付一筆資金，可見開發商賣房之心切。
一口價波及河西奧體
就在江北降價之時，特價房和“一口價”也同時出現在河西。其中天水濱江推出特價二房、四房，8622元/平方米起；老盤拉德芳斯也推出了21套房源全部一口價8600元/平方米。順馳濱江奧城則把奧體房價一下拉到8000元/平方米之下，該樓盤先前均價在10000元/平方米左右，現在特價房源每平方米7800元起，比周邊的樓盤價格要低出近千元。奧體價格堅冰終于被打破。
專家分析認為，河西頻現“一口價”促銷，主要是由于長期以來樓市持續低迷，部分河西開發商資金鏈也開始緊張，只能拿出更吸引眼球的促銷，加速回籠資金，落袋為安。不過，不少買房人還是十分看好河西奧體板塊，他們認為從長期來看，河西板塊的發展潛力仍然是非常巨大的。不少買房人說，目前是入市選房的好時機，此時可以考慮進入奧體板塊“抄底”。
贈送面積隱性營銷
與直接降價相比，贈送面積作為一種隱性的營銷方式，近期也頻頻出現在南京樓市。開發商聲稱，向購房者贈送陽臺、入戶花園、儲藏間等面積。但記者在這些“贈送面積”中也發現，有的贈送面積本身就應屬于業主，或者不能計入房產證面積中，如層高低于2.2米部分等。還有的把公共部位面積做人情送給某個業主，從而侵犯了其他業主的利益。
１.樓市成交量縮水一半。全市商品住宅上半年成交量：23316套、成交面積247萬余平方米；同比分別下降49.95％、50.26％。
２.全市商鋪上半年成交29.5萬平方米，成交提速。其中，江寧商鋪成交量最高，為18.4萬多平方米；浦口與六合共成交商鋪5.9萬平方米，位居第二；河西、城動、仙林成交量相當，分別為1.3萬多、1.2萬多和1.1萬多平方米。城中、成北、城南的商鋪成交量均不足0.9萬平方米。
３.小戶型投資價值銳減。奧體小戶型，租金水平現為1200元/平方米左右，如果房價按10000元/平方米計算，面積按30平方米計算，租售比達到1：250左右，已經超過租售比的國際警戒線1：200，投資回報率已不高。
４.高檔房接踵而至，市場消化力如何成為懸念。據預計，2008年南京主城總價在300萬元左右豪宅的上市量將達52萬平方米。
５.上半年全市共有31幅地塊公開拍賣，其中底價成交24幅，流標3幅，僅有4幅地塊溢價。
６.全市二手房市場上半年的總成交量達1.8萬多套，相當于同期全市商品住宅總成交量的78.5％。江寧、江北二手房掛牌量呈“井噴”之勢。
７.全市“小戶型”房源供應量大增。上半年，總計有20多個樓盤推出“小戶型”房源。
８.市統計局6月份發布的《南京城鎮居民家庭財產性收入分析》顯示，近幾年來，城鎮居民收入在快速增長的同時，收入構成也發生了變化。其中財產性收入為364.15元，增長58.5%，增長速度不僅明顯高于總收入，也大大快于工薪收入、經營性收入等，已成為城鎮居民收入增長的新亮點。2007年南京每百戶城市居民擁有住房117套，其中出租房有5套，戶均出租房建筑面積為2.35平方米，而2003年每百戶擁有住房為105套。由于面積增加及出租價格的提高，2007年人均出租房收入是2003年的2.7倍。
閱讀：
5137
次
2008/7/21 9:26:00