關星/《中國房地產報》/20080718
近日，昆明國土資源局網站上貼出公告，位于官渡區宏仁片區的共867余畝的7塊商業用地將于7月18日掛牌整體出讓，交易起價總價約7.8億元，交易均價約為90萬元/畝。這是昆明最大的一次掛牌出讓商業用地。
深圳至祥置業（昆明）有限公司研究中心分析，地塊因緊鄰昆洛路，是主城通往呈貢新城的必經之路，區位優勢明顯，必會引起昆明地產界的追捧，但約束性的競買條件對開發商資金和城市商業運作能力是個挑戰。
整體出讓提高競買門檻
根據掛牌公示，本次出讓的商業用地共有7塊，最大的為367畝，最小的為46畝。其中，面積較大的一號地塊231畝和二號地塊367畝，用于商業市場開發，容積率為2.7；其余剩下的5個地塊平均都在60畝以下，容積率為2.4，用途為商業用地。
值的注意的是，在這7塊土地出讓公告中明確寫著“必須整體競買”這樣的規定。這無疑對開發商的資金和開發能力是個考驗。
“這7塊地本來就是一個整體，因規劃不同有所分割。競買人必須整體競買。”昆明市國土資源局工作人員再次強調了這一約束性條件。
深圳至祥置業（昆明）有限公司研究中心指出：“政府對7塊土地的規劃導向十分明顯，其用意在于考慮到區域未來的發展和需求。因為土地性質相同，整體出讓是基于片區和整體開發的考慮，可避免惡性競爭。同時，因為總價較高，在開發商層面會作出自然地篩選，參加競拍的企業將是一些大、中型開發企業。”
7.8億元的起始總價，4.5億元的保證金，這都不是小數目。整體競買的規定對開發商的資金提出更高的要求。經過去年地價的火熱上漲和開發商的購地熱潮后，緊接著又面臨近期房地產銷售市場的冷淡，許多開發商陷入了資金鏈緊繃或斷裂的困局，拿地熱情下降。
昆明同高策劃總經理王靜堯指出：“這次出讓的地有幾塊已經有兩三次流拍記錄，而今年土地供應相對充足，800多畝地塊競拍熱情會受到一些影響。但是，和附近樓盤5000元/平方米的價格相比，宏仁片區這幾塊地平均517.8元/平方米的樓面地價，對開發商來說，還是有一定的上升空間。這是一個很大的優勢，有實力的一線開發商了解這幾塊地的價值，會來競拍，當然不排除聯合競拍形式。”
“像這樣大體量的商業用地掛牌出讓，政府應該是招商工作在前。存在定向的可能，這是可以理解的。”昆明某地產公司投資發展部經理認為。
深圳至祥置業（昆明）有限公司研究中心表示：“對于開發商來講，整體出讓和規劃限制是一把‘雙刃劍’：一方面，政府的嚴密規劃限制了開發商對地塊開發的可操作性和靈活性，一定程度上增大了市場運作的風險；另一方面，政府的嚴密規劃，為項目明確了開發方向，企業也有可能獲得政府對項目建設的支持。”
規劃難題
“這個區域是昆明重要的新城發展方向。從這7塊地分別為2.4 、2.7的容積率和800多畝的體量考慮，應該是城市綜合體。據我們了解，這7塊地限高可做18層，可以確定包括辦公寫字樓，公寓式酒店之類產品。”王靜堯分析。
按照《昆明主城區55片區控制性詳細規劃公示——廣衛分區》的規劃，該片區功能定位為依托滇池湖濱生態資源，融居住、旅游休閑、商貿等功能為一體，自然生態環境良好的城市新區。
深圳至祥置業（昆明）有限公司研究中心表示，此次出讓的項目位于廣福路與昆洛路交接范圍內，緊鄰廣福路。根據規劃，在廣福路，途徑昆洛路與南繞城線之間區域內，住宅、商業設施、教育設施星羅密布，這都為項目打下了良好人流量的基礎。項目規劃的兩個市場地塊也必將成為覆蓋滇南市場的大型專業市場。
規劃雖好，如何操作是擺在開發商面前的一道難題。
昆明錦譽房地產經紀有限公司策劃總監董杰不無擔心地說：“按照昆明城市規劃，二環路要拆掉，原本落戶二環路的批發市場也要拆。專業批發市場重新選址在東南方向建造，緊靠高速路，這給開發商帶來一定的利潤空間，同時也對其提出更高要求，不僅要資金充裕，還要有市場把控和城市商業運營能力。”
“商業地產一定在市政配套很旺的情況下，企業才有租金和銷售利潤。目前，出讓地塊所在位置還需要招商業態規劃，短期利潤會很低，甚至會出現虧本。” 董杰說：“3~5年的空白點還是有的，企業只有經過幾年的業態逐步調整和市場驗證，才能最終實現利潤最大化。昆明柏聯百盛百貨就是很好的例子。而這就要看開發商是否能承受風險，先把市場做起來。”
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2008/7/18 9:02:00