盧丹 彭舒佳/《中國房地產報》/20080715
三年未調的二手房交易計稅基價，卻在北京樓市深陷觀望迷局時迎來了上調的跡象。
本報近日獲悉，多家中介公司應北京市建委要求呈交了關于京城房價的調研報告，特別對指定的400多個項目交易價格進行了摸底。而北京市建委將依此制定指導價格交予北京市地方稅務局，并由后者對二手房計稅基價進行調整。
目前北京實施的二手房計稅基價，于2006年6月公布，其依據為北京市建委測算的2005年房屋市場交易價格。對于近年來房價快速上漲的北京而言，三年前制定的基價早已與市場實際脫節，但選在眼下樓市觀望氛圍濃厚之時調整，無疑令后市走向更加撲朔迷離。
“這恰恰是當前調整的難點。”一位接近北京市建委的人士對記者透露：“就目前部分調研報告來看，計稅基價確實存在較大的上調空間。但在這個節骨眼上調整，會形成什么樣的政策信號，對市場會有多大影響，誰也說不好。”
三年積成巨大“代溝”
據知情人士透露，6月中旬，北京市建委召集鏈家、我愛我家、21世紀房產、千萬家等多家中介機構召開緊急會議，內容便是對當前房屋買賣和租賃情況摸底。至當前，多數應邀中介已經呈交了調研報告，結果均顯示“當前的二手房計稅基價與實際相差較大”。
記者致電北京市建委，相關負責人并未正面回答，僅表示“計稅標準是地稅局與統計局的管轄范圍”。而北京市地稅局方面則表示：“不會對二手房交易稅率進行調整，但稅基將依照北京市建委公布的二手房交易指導價制定。如果建委有調整，我們會跟著調整。”
參照2006年北京市公布的《關于調整二手房交易計稅價格的通知》，北京共對284個典型區域分六類房型的交易最低計稅價格進行了嚴格規定。上述人士表示，基于近年來北市城市化的高速發展，本次北京還會重新劃分不同計稅基價的片區，并對已購公房、經濟適用房等特殊項目做一定量補充。
“近兩年北京某些區域的房價甚至翻了一番，整個二手房實際成交均價與計稅基價形成了較大的‘代溝’。”千萬家房地產經紀公司分析師高晗以朝陽區石佛營為例，該區域的商品住房計稅基價為5800元/平方米，但目前住宅成交均價已達1.1萬元/平方米。
“預計需要上調30%~50%才符合實際，某些片區甚至可能上調70%。平均算下來，未來北京城八區的計稅基價大概在每平方米1萬元左右。”上述人士說。
敏感期加大調整難度
這份由北京各大中介機構調研而成的房價報告，卻可能直接影響到其未來的生存空間。加上今年下半年北京可能全面實施二手房網上簽約、交易資金第三方監管，這都將在短期內擠壓現有的市場交易空間。
“如果計稅基價要調整，政策意圖肯定是防止買賣雙方在交易過程中私簽陰陽合同，虛報二手房交易價格導致稅收漏洞。”21世紀不動產高級分析師孟奇沒有正面回應“調整”一說。
在當前的北京二手房市場中，以簽訂“陰陽合同”降低交易稅費的現象極為普遍。高晗表示，如果上調計稅基價，必會提高二手房交易成本，導致部分成交意愿受阻。“這對當前疲軟的二手房市場會造成負面影響。”
據千萬家房產市場研究中心統計，今年上半年北京二手房總成交量約為4萬套，與去年同期相比下降5%，遠不及新房市場的低迷程度。但上述人士表示：“新房市場的觀望已經開始向二手房市場蔓延，市場顯然不希望在這個時候看到計稅基價上調。”
事實上，隨著大量投機、投資行為的退出，北京的二手房市場正在形成新的價格浮動模式。一位北京市中介協會人士對記者表示：“北京樓市正處于一個敏感的調整期，后市的不確定性會使得制定新的計稅基價存在難度，而稅基一旦確定又將給市場走勢，特別是市場預期帶來深刻影響，這樣的循環對沖是當前政策制定者最難把握的。”
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2008/7/15 10:04:00