北京：小戶型扎堆低價入市

邱旸/《北京青年報》/20080711　

    均價預計　12000元/平方米

    一直以來，京城的小戶型項目都是以單價高而著稱，精裝修小戶型每平方米一萬七八甚至兩萬以上的比比皆是?？扇缃?，這種持續已久的狀態也已經被打破，一向受打折降價波及影響較小的“堅挺”小戶型項目，在如今的市場氛圍中也終于放低“姿態”，紛紛在保證品質的同時，以低價入市爭奪市場。統計顯示，7月份迎來京城小戶型集中入市的高峰，十多個小戶型項目選擇在這一時刻爭先恐后進入市場。

    面對日漸稀少的買房人，濃重的市場 面對日漸稀少的買房人，濃重的市場觀望氛圍讓開發商如坐針氈。小戶型項目普遍也面臨著沉重的銷售回款壓力。“現在三環周邊的小戶型項目，精裝修的價格在12000元至13000元/平方米上下并不鮮見，這在過去簡直是無法想象的。”買房人張先生感嘆。

    “產品定價，一定是結合當前市場狀況。如今的小戶型項目定價的理性回歸，正是這一規律的表現。”資深業內人士表示。

    小戶型均價連續三個月走低新項目紛紛“低姿態”開盤

    7月5日，在位于豐臺區萬柳橋西北側的CUV國際公寓售樓處了解到，位于西南三環內的該項目剛于月初開盤，全新精裝修設計，目前價格在13000至14000元/平方米上下。“目前購買我們項目的客戶，除送整體精裝修之外，還贈送全套高檔家具電器。除此之外，一次性付款還能享受到相應折扣。”銷售人員表示。另據了解，東四環美利山即將推出的LOFT精裝小戶型酒店式公寓價格尚未正式公布，但預計總價也將控制在每套70萬至80萬左右，如果以單層35平方米，買一層送一層計算，單價也僅在萬元左右，頗具誘惑力。

    事實上據了解，小戶型價格的暗中松動近兩三個月來已經開始，最近這一勢頭益發明顯，逐漸由“幕后”走向“臺前”。中大恒基不動產研究中心數據顯示，自4月以來連續3個月，北京樓市套均面積100平方米以下的中小戶型項目，開盤均價以每月3個百分點的趨勢走低，4月中小戶型項目均價為13618元/平方米，5月均價在13231元/平方米左右，而6月的中小戶型開盤均價則降至12775元/平方米，均低于當月市場整體均價。7月份整體開盤均價雖尚未最終核定，但整體將低于6月份已經成為眾多業內人士的共識，預計將維持在12000元/平方米左右。

    “由于2007年上半年市場情緒普遍樂觀，投資性、投機性及自住性需求亢奮異常，供需比嚴重失衡，房地產市場出現過熱現象，房價出現非理性高漲，但隨著一系列宏觀調控政策的出臺，今年市場投機炒作現象已得到一定控制，樓市進入理性調整期，消費者觀望情緒增強，市場需求下降，供需比嚴重失衡狀態得到緩解，樓市整體價格的漲幅正在逐漸回落，這在小戶型項目上得到充分體現。”中大恒基不動產營銷總經理趙晨明表示。

    小戶型7月大舉入市供大于求引發價格PK

    統計數據顯示，7月預計開盤的項目中將有大批中小戶型入市，供應量中以純新盤項目居多，如望京的合生麒麟社和首開國風上觀，朝陽公園的萬科公園五號，南四環的上海建筑，京東的上京壹世界及京漢美地，大山子區域的銀河灣，西三旗的動街區以及京北的智地香蜜灣等等。純新供應量多集中在四、五環附近，二、三環的位置也將還有西海2008、北京尊府、上海建筑和威爾夏國際公寓等多個項目小戶型房源集中放量。

    “亦莊北岸預計將在7月中旬推出1號樓，戶型以63平方米一居，83至86平方米二居為主，價格將維持在之前的成交均價9600元/平方米左右，這也是我們根據目前市場形勢所做的策略調整?，F在看來這一價格還是受到意向購買客戶普遍歡迎的。事實已經證明，盲目的高定價在如今的市場上完全行不通。”南五環內的亦莊北岸項目銷售總監裴濤表示。業內人士透露，目前的樓盤定價開發商益發“小心翼翼”，“理性定價”和“低開試探”成為普遍選擇。

    “近兩個月小戶型的集中入市使得小戶型供應十分充足，占市場總體供應套數的一半以上甚至更多，而買房人的減少導致了目前市場上供大于求的尷尬局面，價格競爭不可避免。”中原地產華北區董事總經理李文杰說。他同時指出，目前的期房商品住宅成交套均面積呈現出逐月下降的狀況，由于小戶型項目占比增大，整體市場新增供應套數增加而面積不增反降，環比小降了4%左右，隨著小戶型房源供應的持續增量，小戶型項目間的競爭也更趨激烈。

    “這也從一方面說明，國家宏觀調控政策正日益發揮杠桿效應。事實上，中小戶型房源的持續穩定供應符合政府主導的增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的‘雙70％’政策（90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型）。在今后的供應量中，中小戶型仍將會占據較高份額，充分說明中小戶型確實是市場需求的主體。”趙晨明說。下半年小戶型仍將保持充足供應

    價格戰讓開發商為難買房人受益

    “小戶型在整個樓市的占比見漲是政策推動下的良性發展。預計下半年，不管是純新盤，還是老項目后期的小戶型，都仍將保持較高的市場供應量，價格日趨良性回歸。”李文杰表示。另有部分專業人士也對小戶型放量增加帶來的影響表達了自己的觀點。“目前樓市價格松動的跡象已現端倪，雖然京城樓價仍屬高位微調，但受購房者持幣待購觀望情緒的影響，使今年的市場成交量同比下滑現象較為突出，雖然中小戶型項目以較低總價的優勢對普遍存在的高總價形成市場沖擊，并確實在近期取得了一定的銷售業績，但隨著市場供應增多，價格戰幾乎成為每個中小戶型開發商必須面臨的難題。”鏈家地產副總經理金育松的觀點，得到不少業內人士的認同。

    專家指出，近期較為集中的市場供應勢必導致產品過剩，中小戶型項目之間出現激烈的競爭，如何做出正確的市場定位，抓住目標客戶群成為了擺在開發商面前的頭等大事，由于中小戶型項目出現了較為嚴重的“同質化”，開發商使出渾身解數，力求自己的產品能夠吸引購房者的目光，全套精裝修已不新鮮，有的項目還附贈全套家電和家具，打出“拎包入住”的廣告語；還有的項目增加了層高“買一層送一層”，雖然價格遠高于普通層高的同類項目，多出的一層仍由購房人自己買單，但是也引起了不少市場關注。“總而言之，隨著樓市價格的理性調整，小戶型項目所體現出的激烈價格戰，最終受益者將會是買房人。”趙晨明說。