謝麗佳/《中國經濟時報》/20080710
日前，一篇《斷供已過千億，次貸危機浮現》的博文指出，深圳房貸逾期還款和斷供現象蔓延，估計深圳個人住房貸款這一項上所產生的壞賬過千億，瞬間引起輿論嘩然。
“各銀行非常關心這件事。”幾家銀行中層人員接受中國經濟時報記者采訪時表示，現在各家銀行都密切關注房地產市場的走勢，如果深圳房價大幅下跌向其它城市擴散，斷供現象將愈演愈烈，金融危機將不可避免。
“近幾年銀行發放的房地產貸款規模太大，如果房價大跌，不只是個人住房貸款面臨斷供風險，開發貸款更易淪為壞賬，到時候所有銀行都會受不了。”一位銀行人士坦承“房地產綁架銀行之說”并非空穴來風。
北京房貸尚“安全”
“北京樓市雖出現優惠促銷現象，但目前仍未有明顯下降，因此也未出現因房價下跌引起的斷供現象。”這些銀行中層人員表示，相比深圳、廣州樓市投資成分過重，北京剛性需求較高，對北京樓市仍有很大支持。
但他們也坦言，北京房價經過近幾年的快速增長，相對于北京居民的支付能力也的確過高。而去年末至今的樓市“寒冬”似乎太長，銀行也開始擔心北京樓市的未來。
風險管理更嚴
因此，各銀行也在針對目前房地產市場的調整格局修正自己的信貸結構，以增加抗風險能力。
“我們基本不做開發貸款了。”一位銀行人士告訴記者，在貨幣政策一再緊縮及樓市低迷的情況下，該行管理層早已明令縮減房地產貸款額度及其在所有信貸業務中的比例，而開發貸款更是被嚴格限制。目前銀行對公信貸更傾向于國家支持的產業如節能減排等。
而近年來一直被北京各銀行視為“香餑餑”的個人房貸業務，卻并未因為深圳爆出的斷供消息而受到“冷落”。
“就北京而言，目前個人房貸仍然是比較優質的業務。”幾家銀行人士均表示，現在北京房價相對穩定，而且房貸仍然是銀行盈利的一個較高的增長點。
他指出，銀行也是盈利機構，現在很多業務都不好做，比如車貸，油價上漲導致車價愈發不穩定，其風險較高、盈利難度很大。而房貸利潤相對較高，目前看風險也沒多大。
“大部分銀行都是上市公司，要對股東負責。而且，如果其他銀行公布的業績增長了百分之百或者更高，自己只增長了百分之二三十，臉上也不好看。”銀行人士坦言，事實上，銀行現在的壓力也很大，一方面目前的經濟大環境不容樂觀，要防范風險；另一方面又要保證盈利。
不過，他也對記者表示，銀行盡管比較看重個人房貸業務，但在當前的嚴峻形勢下，審查愈發嚴格。比如嚴格參照個人征信系統的個人信用記錄；對房貸人收入、還款能力的評估和審查非常嚴格；擁有三四套或以上房產的購房人申請房貸獲批的案例已經極為少見；對貸款用途進行嚴格調查等。
6月初，銀監會向商業銀行下發了《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》，對房地產貸款中的“假按揭”、“假首付”、“假房價”等不規范行為進行約束。
銀行若發現開發商有上述“三假”行為，必須停止向其發放個人住房貸款和開發貸款，同時應重新對房地產企業所在集團進行信用評級，調整授信額度。而針對個人房貸業務，監管部門則要求銀行向優質的、有還款能力的個人發放貸款，重點支持“首套房”的貸款。
“銷售清淡、資金回流明顯放慢，銀行貸款債務逐漸到期，不少開發商面臨資金困境。”銀行人士表示，不排除一些小開發商會通過“三假”方式來套取銀行資金。因此，現在各行都在加強防范開發商可能出現的違規行為。
而在個人房貸方面，他表示，退一萬步說，即便房價真的出現硬著陸，自住性房貸即“首套房”貸要比投資性房貸斷供的可能性低得多，因此，風險相對要小，是銀行比較愿意發展的業務。
憂慮宏觀經濟
盡管銀行已啟動多項措施應對可能出現的地產金融風險，但記者采訪的多位銀行人士及金融專家表示對宏觀經濟的憂慮溢于言表。他們指出，油價上漲、美國次貸危機引起的全球經濟衰退、國內通脹持續高位運行、人民幣升值引起的眾多出口型企業倒閉、地震等等國內外不利因素使得今年我國的宏觀經濟形勢尤為嚴峻。
如果宏觀經濟大幅滑坡，房價暴跌難以避免。反之，如果房價暴跌，宏觀經濟也會被拖入崩潰的泥沼。穩定是目前房價和宏觀經濟的主基調，而政府的宏觀調控能力將起決定性作用。
“只要中國經濟不出現大規模的衰退，中國在短期內不會爆發房地產金融危機，并且中國的房地產金融市場是和美國次貸市場完全不同的。”中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座對本報記者表示，現在的關鍵問題是中國的經濟將何去何從。
大證券風險管理部副總姜明也對記者表示，目前來看，除非居民收入大幅下降導致月供能力下降，或者房價大跌導致業主不還月供，否則北京個人房貸市場不會出現斷供危機。但他也表示，宏觀經濟仍存在很多不確定性，銀行須注意防范風險。
“中國經濟的走勢幾乎完全取決于宏觀經濟的管理水平。”鄒平座直言，中國不能對貨幣政策從緊孤注一擲。因為從緊的貨幣政策是否能控制物價要看貨幣供應量對于總供給與總需求的彈性。
他告訴記者，據他個人的研究，中國的貨幣供應量對于總供給的彈性遠大于總需求的彈性，也就是說當貨幣緊縮時，總供給下降遠大于總需求的減少，物價反而是上升的。因此，要慎用準備金率與利率等總量調節手段。弄不好會走入一種經濟滯脹的惡性循環。
他認為，宏觀經濟管理要把重點放在總供給管理上。對于房地產行業來講，要把優化結構與增加供給結合起來，把提高房地產市場的效率與穩定房價結合起來。做好政策性住房制度建設，并實現房地產市場的健康穩定發展。
“房地產金融要在科學監管上下功夫。”鄒平座指出，現在看來，發生問題的地區都是因為金融監管不力造成的。各種假按揭、假擔保、違規貸款、投機貸款仍然是房地產金融市場的風險的主要部分。
而記者采訪的一個案例似乎也佐證了目前金融監管當中存在的問題。購房者王小姐剛剛在北京買了一套二手房，但由于以前出現過信用卡賬逾期未繳的記錄，其個人征信被畫上“污點”，各大國有銀行都拒絕為其提供房貸，但她告訴記者，她還是在一家中小股份制商業銀行獲得了貸款。
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2008/7/10 9:11:00