濟南：樓市調整洗牌中企穩

馬國軍 甄真/《濟南日報》/20080710

    需求攀高拉動居住消費 短時趨冷難撼穩增根基

    進入6月份，濟南房地產市場成交總量及交易額都出現下降。這種交易趨冷現象，似乎與全國部分城市的樓市低迷現狀形成了呼應。部分人士據此認為，濟南樓市將很快迎來拐點，樓價將出現下跌。部分消費者正持幣觀望，靜待其變。不過，對濟南樓市將迎來拐點的觀點，不少業內人士并不認同，他們在近日接受記者采訪時表示，受銀根緊縮等共性因素影響，濟南樓市出現調整洗牌跡象，這一調整過程同時受濟南本身特點和因素影響，顯示出不同于下滑的穩定跡象。

    在前兩年樓市一片大好的光景下，房子不愁賣，不少購房者要排隊買房，有的樓盤樓花甚至能被炒到3萬元。房地產營銷演變成了另一種狀況，那就是"把價賣得越高就算好營銷"。"去年整個濟南的樓市都很火，樓盤銷售價格幾乎每周都要進行調整，目前這種現象幾乎沒有了。"一位樓盤銷售人員表示，進入2008年以后，已明顯感覺到市場氛圍遠低于去年。受銀根緊縮、利率攀升、二套房政策等影響，樓價增長速度已放慢，有的樓盤刻意降低了開盤價格吸引購房者。

    對于開發商謹慎地選擇開盤價格，有的房產業內人士認為，這是開發商出于加速回籠資金速度、迅速激活市場采取的營銷手段。中建五局人士認為，受一線城市房價下降影響，濟南房市目前的觀望氛圍濃厚，雖然房市目前還未出現下降跡象，但受大氛圍以及一線城市影響，濟南樓市價格上漲速度及幅度將會在較長時間內放慢。在這種情況下，謹慎開盤，進行試探性定價無疑是安全的選擇。

    一位地產業內人士認為，濟南房價相比經濟實力相當的其他城市并不算高，還不至于出現整體下降的可能，特別是大量存在的棚戶區改造、重點工程回遷工作，還需數年時間才能基本完成，這從某種層面上為濟南樓市持續穩健發展提供了較大剛性需求空間。加之未來幾年內，濟南城市發展會吸引越來越多的高等院校學生、人才留濟，屆時會有更多人加入到置業大軍中，拉動房市需求攀高。全運會也將使得濟南城市的基礎設施、市政交通、房屋建設、生態環境、經濟發展得以顯著提升，推動居住條件的改善與消費。"濟南的房產泡沫幾乎不存在或者很小，投機炒作所占需求的份額很少。"一位房產行業從業者表示，從今年3月進行的一次客戶需求調查表中可以看出，多數擬購房客戶是客觀對待市場變化，理性考慮需求的。濟南的地產需求主要是以自住為主導的需求，不像北京、上海等地那樣具有強大投資需求，這就決定了濟南樓市不會大起大落，應該會保持相對穩定。

    地產帶動并影響著鋼材、水泥、建筑、施工、建材、家電、裝修、設計等眾多產業的發展，每年會消化大量新增勞動力。國家對經濟進行宏觀調控的最終目的，絕不是讓房價大起大落，而是要讓房地產行業保持穩步增長。目前在國內，作為經濟重要拉動點的地產行業，正成為扛起內需拉動的大旗。今年5月份，房地產行業首次成為歷下區第一納稅行業。不少人士認為，在今后相當長的一段時間內，保持房地產行業繁榮穩定會成為各級政府的重要任務之一，政府會繼續出臺政策實現對房地產行業的"穩中有升"調控目標。

    一位地產公司董事認為，國家政策絕不是要打垮房地產行業，而是要通過財稅、金融和市場手段調整規范這一行業，這段時期也會成為房地產市場大洗牌時期。當前，大量外地品牌公司進駐濟南，雄厚的資金實力、專業的開發經驗、先進的開發水平將使濟南市場競爭加劇。在這場調整過程中，擁有品牌競爭力、能真正贏得市場且能吸引其他行業投資的開發商會走得更遠。那些資金實力不強，且沒有自己品牌積累的中小開發商，很可能會被市場拋棄，尤其是那些主要是靠銀行貸款、按揭來維持現金流的非品牌實力公司，將面臨很大生存壓力。